疫情后中国房地产发展机遇与挑战

近日，在由中国民营科技促进会、中国民营科技促进会高企分会、《中国科技纵横》杂志社、《商业文化》杂志社主办，北京华商管理科学研究院、北京全联青商经济文化交流中心承办的“2020下半年中国宏观经济形势解析与破解疫情下中国民营企业发展困局高层报告会”上，全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌应邀出席，聚焦疫情后中国房地产市场发展新格局、房地产政策走向，以及如何进一步推动中国房地产市场高质量发展进行了讲解，为广大民营企业家挖掘投资市场潜力提供智力支撑。

深刻认识经济发展新格局

2020年，中国的经济发展形势很严峻，一季度GDP同比增长﹣6.8%;二季度实现好转。但是相对于世界各发达国家，可以说，中国经济恢复领先全球，而房地产市场的恢复走在前列。房地产在国民经济中的重要地位是不言而喻的。房地产业今年4月份就开始迅速恢复，在各个行业都出现负增长的情况下表现不错。

回顾改革开放40年，特别是2001年中国加入WTO以后，由单一的国内市场、国内需求，变成了国外市场与国内市场、国外需求与国内需求相结合。国内经济新格局具有三大特点。

一是内循环为主。在中国的城市化进程中，农村富余劳动力到哪里去？到县城里找工作。工作从哪里来？要有产业。生产的产品销到哪里？如果只有中国人买自己的产品，这个发展速度就快不了，所以中国有大量的出口企业，加工出口产品，通过外循环获得外汇储备，更主要的是解决了劳动力的问题。现在中美贸易战，美国动员自己的企业甚至日本的企业从中国撤走，在外贸方面用增加税收来限制中国。所以中国当然还要努力出口，在未来一个阶段更主要的是内循环，通过内部循环解决经济发展和就业问题，同时要内外双循环相互促进，它的目的就是内外互促、扩大内需、改善民生。

二是跨周期调控。经济和房地产是紧密联系在一起的。2003年以后房价上涨过快，于是开始控制房价，当时有的说法是“9070”，即90平方米以下的房子占70%。这就是调控，房价上涨的时候要往下压，卖不掉的时候要去库存。现在中央提出要“坚持结构调整的战略方向，更多依靠科技创新，完善宏观调控跨周期设计和调节，实现稳增长和防风险长期均衡”。要看远一点，兼顾长期和短期的调控。调控中还要注意两点：一是安全性，二是更长的周期。既要稳增长又要安全性，如果不安全了，稳增长就有问题。

三是新基建发力。老基建是什么？在改革开放以后，中国在发展中提出“铁公基”，即铁路、公路、基础设施建设，其中包括房地产。新基建是什么？有人说是5G、云计算、互联网、人工智能等等，它实际上是信息技术的基础设施建设。

目前中国提出推进“四化”，即工业化、城镇化、信息化、国际化。过去的40年，主要是工业化和城镇化的推进，加上改革开放推进了国际化，大大地促进了中国经济的发展。立足新的时间节点，在目前的国际国内形势下，中国要大力发展信息化，通过信息技术的建设推动工业化和城镇化的融合，通过“互联网+”推动工业化和城镇化的发展。但是要认识到，新基建要发力，并不等于老基建就停止了。

准确理解和定位房地产发展

从宏观上，如何准确理解和定位房地产的发展？房地产业发展具有三方面特点——

第一， 三个“连体”。一方面，它是民生和经济的联系体，既肩负着民生和经济发展的两大重任。发展房地产主要要解决人民住房问题，没有房地产的发展就没有今天中国经济的发展。中国房地产业占GDP的比重约在6%左右，实际贡献约11%左右，如果把房地产与产业链联系起来，那么房地产的贡献约30%。另一方面，它是政府的经济支柱，是民众生活的主要资产。同时，实体经济是经济命脉，金融是经济血液，房地产本身是实体经济的综合体，有研究表明，改革开放以来，货币总量增加的速度与房地产房价增长的速度相一致。

第二， 三个发展。一要看房地产的发展潜能是什么。为什么中国的房地产持续在发展？2019年，在经济下行压力下，中国房地产销售额创下新高，但销售面积比2018年少了0.7%。新型城镇化进入了都市圈、城市群的阶段，这是一个信号。新型城镇化和过去的城镇化相比，强调以人为本，通过新型城镇化，全面提高城市民众的素质和生活质量，推动农民工市民化进程。中国的城市化率，即城市人口占全体人口的比重，1978年是18%，40年以后的城市化率是60%，约8.4亿人口。在这8.4亿人口中，真正的常住人口、户籍人口约占41%。特别是最近二十年，中国城市化不断提高，造成了房地产业的兴旺，这是最大的发展潜力。国家提出要布局都市圈、城市群，比如长三角城市群、粤港澳城市群、京津冀城市群、长江中游以武汉为中心的城市群、成都重庆城市群，城市中心下面还有都市圈。越是人口集聚的大规模都市圈，它的经济爆发力越强。

二要看发展周期。房地产的发展周期分为中期和短期。从中期来看，中国的房地产市场从十几年的黄金时期进入了白银时期。黄金时期是供不应求，现在已经供求平衡了，这时市场竞争加剧了，集中度提高了，利润减薄了。从短期来看，三年约为一个周期，三年时间里，大概有一年多时间是下行的，一年半到两年时间是上行的。

三要看发展差异。房地产市场有明显的区域性市场。各地房地产市场的供应量和需求量是不一样的，所以中央要提出因城施策。

第三， 三种选择。国家对房地产会实施什么样的政策？一是刺激，运用低潮的逆周期调控。二是收紧，房价高涨的时候采取市场手段和行政手段。市场手段主要是通过金融政策，房地产贷款降利息降低，首付款减少，是对房地产的最大支持。反过来，如果房价上涨太快，那么就提高利率、提高首付。中國还有一个特殊性，就是运用行政手段，比如限价、限购、限贷、限售等。三是平稳，要做到供求总量基本平衡，供求结构基本合理，供求价格进一步平稳，按照中央确保房价平稳健康发展的要求，处理好“高低杠”和“平衡木”的关系。

切实推动房地产高质量发展

中国经济已经从高速度发展进入了高质量发展阶段，房地产也一样。在高质量发展阶段要注意三个问题。

第一，市场平衡健康。中国房地产市场实际上可以细分为两个市场，即住宅地产市场和产业地产市场。1998年改革方案出台以后，住宅地产市场可谓“龙腾万里”，我们现在要稳定增量、盘活存量。可以预见，未来随着供应越来越多了，增量供应就会往下滑，但仍有潜力。产业地产市场在市场经济中的发展则可用“凤凰起舞”来形容。产业地产包括写字楼、商场、工业园区、产业园区以及健康住宅、旅游地产、文化地产等。产业地产市场占总投资的30%以上。现在的存量当中最多的是商业地产，包括商场、写字楼等。住宅库存占整个库存的40%，产业地产则占整个库存的60%。房地产市场要想高质量发展，必须做到住宅地产市场和产业地产市场的平衡和健康发展。

第二，产品服务优质。高质量发展首先产品服务必须优质。我们的产品分为两类，即物质产品和服务产品。从居者忧其屋到居者有其屋，再到居者优其屋，物业管理、社区服务目前已经凸显出了巨大的发展潜力。特别是疫情以后，人们对社区商业的要求更高，通过互联网技术融入信息技术之后，更好地满足了老百姓的生活需求，并进一步推动有房者从住有所居，到住有优居、住有宜居、住有绿居、住有乐居。同时，房地产作为健康载体、旅居载体，概念炒得很热，但是模式亟待突破，一定要实现产城融合，实现绿色发展。

第三，产品提质增效。要想高质量发展，产品必须提质增效。房地产企业要提高企业的“五力”，即决策力、拿地力、融资率、产品力、运营力。既要讲质量，又要讲利润，更要讲安全。当前的关键是降低负债率、保住现金流。