中国房产税改革问题研究

沈一春

（杭州余杭金融控股集团有限公司，浙江 杭州 311100）

近年，我国针对房价持续飙升，房地产泡沫不断扩大的问题，出台了一些具有针对性的融资等政策，引导房地产业的健康发展。同时推进房产税改革。但由于房产税制度落实不到位以及税收力度不够，尚未得到地方政府以及纳税人的重视，因此还无法承担提供地方财政收入的重任，也很难真正做到促进资源合理配置、调节收入分配的作用。因此，有必要结合我国房产税改革试点地区的开征情况以及相关问题，再整合各国房产税征收过程中的经验教训，合理确定改革目标和方向，加快房产税改革的制度建设。

一、房产税改革理论分析

1950年实施的《全国税政实施要则》指出我国要统一征收房产税，1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》具体了房产税的实施细则，实现了房产税的全面征收。2003年我国提出实施城镇建设税费变革，2011年初国务院批准对试点对个人住房开征房产税并确定了第一批试点城市。财政部部长肖捷2017年底在《人民日报》发表见解，指出为了加快房产税落地和实施，首先应加强立法，其次要做到对地方的充分授权，根据经济及房地产的发展情况分步推进多是房产税改革。肖捷表示加快房产税改革有利于顺应经济发展的全球化，促进国际税收协调，也有利于我国推行“一带一路”政策，提高税收制度的国际竞争力。2019年3月8日，在十三届全国人大二次会议上，全国人大常委会委员长栗战书在工作报告中指出，应尽全力落实好党中央规划的重大立法事项，其中包含房产税立法调研、起草等相关工作，这也为房产税改革的实施提供了很好的路径和思路。

从理论的角度来分析，房产税改革的目的主要有：

（一）稳定房产市场，抑制房价上涨

房产税改革可以使用税收杠杆对房地产市场进行一定程度的调控。房产税的征收会使住房成本增高，以此抑制房价上涨。当然房价久涨难稳的主要还是由于土地的供求关系和地方政府对卖地的依赖，所以房产税对房价的调控效果并不大，调节房价不能作为房产税的主要功能。

（二）调节收入分配，利于社会公平

从“财富存量”角度看，房产税是优化收入方案的优秀手段。大量资本涌入房地产市场，形成严重的泡沫，让房地产像弹性商品那样波动不定。我国应加快房产税税收制度改革，借助转移支付将社会财富重新分配，发挥调节收入分化的作用。第十九次全国代表大会提出的“不平衡不充分”除了表现在地区差异外，更表现在每个家庭当中，不同房产套数和面积的持有成本都相同，但享受到的未来收益却大不同。因此应按照房产的评估价值征税，房产价值低的纳税人少缴税，房产价值高的纳税人多缴税，这有利于调解贫富差距，建立更加和谐稳定的社会氛围。

（三）增加财政收入，缓解财政赤字

自“营改增”以来，属于地方政府的财政收入大幅度下降，急需扩大地方税收。除此之外，当前地方政府不够独立，十分依靠土地财政，虽然能在短时间获得大量收入，但随着土地存量的减少，单笔的税收收入作用不大。房产税是房产存续持有的收费，征收范围大，即使税率不高加起来也能成为巨额数字。

地方政府征收房产税还有利于地方治理和推动地方经济发展。地方政府税收充足，将部分收入投入保障性住房等公共设施的发展，利于获取大量人才和投资资金，从而有利于地方财政收入。长此以往利于地方建立良性的征税体系，加快地方治理的优化过程。

二、房产税改革现状分析

本文选择较有影响的试点城市重庆市房产改革为例分析我国房产税改革现状。

在征税对象方面，重庆市主要对个人拥有的独栋商品房、个人新购的高档房以及在重庆市同时满足无户籍、无企业、无工作的人群新购入的第二套及以上的普通住房征收房产税。在计税依据及税率方面，重庆也选择用交易价值作为计税依据，交易价低于主城区近两年新增商品房成交均价3倍的按0.5%征收，大于3倍小于4倍的按1%征收，大于4倍的按1.2%征收。在减免政策方面，纳税人在实施新政策前购入的独栋商品房，免税面积为180平方米；在实施新政策后购入的独栋商品房、高档房，只可享受100平方米的免税面积。重庆市“三”无人员拥有的普通应税住房可以直接根据0.5%征税，但从不满足条件的当年起享受免税政策，当年已缴纳的税款也可申请退回。此外，当纳税人因为自然灾害等不可抗力因素无法纳税的，可申请减免税或者延期缴纳。

综上所述，在存量房和增量房的选择上，重庆的被征税方包括存量房和增量房，但上海只包括增量房；在征收对象的选择上，重庆着眼于高档住房，上海则关注新增住房；在累进税率的设计上，重庆的跨度和力度都相对较大，上海税率的累进幅度显得相对平稳；在调节收入分配方面，两者都对高收入人群加大了征收力度，因此或多或少可以发挥优化收入分配的效果。但实际上，房产税即便是征收，对刚需购房人来说也不会产生过大的影响。比如不超过人均60平方米的住房免征，这个面积基本涵盖了大部分居民情况，因此大多数居民并不会有新的负担。而即便是征税，税款额也仅是房款的很小一部分，对一般家庭构不成压力。另外，房屋不仅有居住作用还有增值保值作用，随着所持时间的增加，利润通常也会增加。但由于当前的试点方案只对收入高于平均征收的人群征收，而拿到更高收入的投资性住房的房主却不用缴纳房产税，导致收入调节效果不佳。

三、国外房产税实施经验分析

许多国家都有征收房产税的先例，拥有很长的房产税征收历史，涉及房产的各个方面，拥有较为合理的计税依据和完善的税收制度，将为我国房产税的优化和完善做出贡献。

（一）新加坡：差别征收，促进平等

新加坡在住房问题的处理上享誉全球，起到了很好的模范作用。新加坡采取差异征收法，贯彻户型不大、房价不高的宗旨，对购买自住房的纳税人给予一定的税收优惠，对高收入人群则要求更多的土地出让金及物业费，以此抑制投机行为，调控购买高档住房的比例。另外，扩大廉租房的覆盖量，以保证贫困户的购房需要。这不仅提升了社会的整体福利，又有效地缓解了房价的过度上涨。

另外，从计税依据方面看，新加坡的房产税根据房产的年度总价值衡量，房产的年度总价值等于年度租金减去物业费、家具采购费维修保养费用等。从税率方面看，多年来，政府对自住房按4%征收，其他类型的房产按10%征收，对小户型住房还会有额外的优惠。

（二）墨西哥：税率分化，鼓励投资

墨西哥的房产税经过多年反复修订，形成了一套比较完整的税收管理制度。市级政府有权征收房产税，可以依据当地的经济发展制定具体的税率，并向地方议会上交年度土地和房屋价值计算报告，来保证房产备案价值与市场情况相同。另外，墨西哥房产税的税率普遍较低，政府希望以此刺激房地产市场。在计税依据方面，土地和建筑价值总数作为房产的总价，并划分出不同税档，每档设定不同的定额税款。根据总价值减掉该档最低额度，再乘以对应的税率，所得金额与该档定额税款之和就是需支付的房产税总额。在减免税方面，退休工人、补助金领取者和超过60岁的居民都可获得相应的补贴或优待政策。

墨西哥拥有较为灵活的房产税缴纳政策，可以一次性缴纳整年的房产税，也可月付、季付甚至双月付。纳税人每年会定期收到房产税缴纳的通知，可到所在地银行缴纳，也可选择让银行自动扣款，也可以到政府指定的商店缴纳。除此之外，为了督促纳税人尽早缴税，政府将会给优先缴纳者5%-15%的优惠。

（三）德国：多管齐下，抑制投机

二十世纪末期，德国的房地产市场出现了严重泡沫，为此政府制定了一系列税收管理制度，包括土地购置税、二套房税、土地税、所得税等，从各个方面下手压制炒房现象。

德国各个州的征收标准都存在差异，具体税率根据房产的大小、价值以及土地价值制定。德国还设有土地衡量指数，范围在3‰到10‰之间，具体根据建筑年限、类型和当地人口设定，应纳税额为土地价值乘以各州规定的税率，再乘以土地衡量指数。

并且，因为想要降低房地产市场的投机概率，德国政府设定了较长的投机期。在规定期内，出售房产所得的利润也一定要跟个人收入一起支付资本利得税，超过规定期的房屋和自住满2年的房屋都可以免税。另外，政府要按照交易频率等了解纳税人售卖房屋的目的何在。

（四）日本：均衡的税收体系

日本对土地、房屋和折旧资产征税，由中央分配，具体的征收管理由市、区、镇、村等地方政府执行。在纳税人的选择上，征税期房产与土地登记在册的所有者、房屋的事实所有者即使未登记也都应承担相应的纳税义务，另外，对于长期抵押的土地，其真实用户与地权掌握者也要承担有纳税责任。

日本以应税土地登记的衡量数据为计税参照，税率由地方政府在标准税率之上实施修改，考虑到公平和公正，根据不同的评估价值和用途制定差别税率。免税问题中，相同征税单位涵盖的区域内，对总的土地财产、总的房屋低于标准的予以免税，对公益性质的建筑房屋、学校建筑、宗教等也采取免税政策。

经过多年实践，日本已产生在持有和交易过程都相当合理严谨的房地产税收模式。与美国相同，日本的房产税也是用于政府性支出，注重各地区的发展和规划，并非重在市场调节，抑制房价。

四、研究建议

（一）对于目前房产税改革目标的建议

本文认为，房产税改革是调控房地产市场的关键机制，国内房产税改革应该参考优秀案例和经验，以完善税收体系、为地方提供主体税源为目标。房产税的改革目标和定位不同，将直接影响税收制度的制定，税率、征税范围、征税方式等方面都会有所差异。因此，推进房产税改革，首先要明确定位和目标，不论是调控房地产市场，还是完善税收体制、增加税源，都需要有明确的说法。

（二）试点城市选择建议：合理选择适当城市

虽然房产税扩大试点城市继而推广至全国是完善税收发展的必然趋势，但如何扩大试点城市的范围成为首要问题。既然房产税扩大到全国范围已是大势所趋，那么试点的选择也应结合经济、人口、地域等多方面因素，做到统筹规划。假设试点城市全部集中在发达地区，可能利于房价调控，但会将投资者吸引到部经济欠发达的中西部城市，导致当地房地产发展与实体经济发展不相匹配的现象；假设将房产税的试点设立在经济欠发达的地区，将会导致这些地区的房地产行业发展得愈加缓慢，经济加速滞后。因此，新一轮房产税改革的试点城市，倾向于新兴城市和符合条件的二三线城市相结合的方式。