浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策

魏玉刚

（青岛天泰房地产开发股份有限公司，山东 青岛 266000）

房地产企业在经营过程中，有着经营风险和财务风险，如果想要控制好这些风险，需要建立企业自身的内部控制系统，在对企业的经营过程中，需要做到防范措施、及时处理、检查监督等工作，对一些风险问题要做好严格的预防和把控工作。

一、房地产企业实行内部控制的特点

（一）房地产企业的内部控制所涉及的范围较广

房地产企业的内部控制所涉及的范围较广，涉及企业的各个方面，并不是阶段性和局部性的管控，而是可以体现出内部控制工作的全面性原则。它不但需要控制房地产企业各个环节的执行情况，还需要对每个业务流程进行梳理和纠正，并且能够及时制定出解决的方案。内部控制的全面性原则不但体现在全面参与和控制，对企业员工的日常行为也要做好规范，公司的一些运营活动、业务程序、管理决策和员工的工作准则、职业素养、工作规范等都在内部控制的范围之内。

（二）风险管控是房地产企业内部控制的核心

因为房地产企业的项目所涉及的金额较大，项目开发的时间也相对较长，所以在企业的经营管理过程中，会发生很多问题和风险，怎样做好这些风险的管控工作，需要配备相对应的内部控制体系，而核心就是需要企业建立健全的风险管控方案。风险管控，就是指管理者选择一些措施和方案，避免或者解决风险发生的可能性，提前做好方案，对一些可能发生的风险进行有效的规避，或者减少风险问题所带来的损失，所谓的内部控制体系，就是建立起完整的风险管控系统。风险管控需要管理者对于自身的经验，对风险问题进行分级管理，然后采取相关的手段和措施，进行风险规避或者减少损失。

二、房地产企业内部控制存在的一些问题

（一）缺少事前防范，偏向于事后检查

目前，由于房地产企业的内部控制体系还不够健全，所以内部控制的工作主要是项目完成之后的检查，缺少事前的防范措施，这种情况带来的后果就是在发现问题的时候，就已经出现了损失。此外，从事房地产工作的人员不够稳定，流动性极大，就算发现了损失的情况，相关的责任人都已经离职，这就产生了无人追责的情况，最后的结果也就只能由企业自身承担。房地产企业缺少科学和完善的内部控体系，对于内部控制的管理人员也有所缺乏，使得企业的内部控制工作没有得到有效的实施，所以导致了目前的内部控制工作只能是重视在项目完成后的检查上。此外，企业自身缺少事前防范的措施，没有进行全部工作流程的参与，导致了整个内控体系没有形成良好的循环，这种情况在很多房地产企业中都是普遍存在的。

（二）房地产企业内部控制管理人员需要提高自身的职业素养

目前，从房地产企业内控的情况能够发现，企业的内控工作人员大部分都不是专业人员，有些人员都是从一些其他的部门抽调过来的，没有过相关的经历和经验，也没有受过系统化培训，所以自身的职业素养需要得到有效的提高。内控工作人员的素养偏低主要有以下几个方面：一是随着近些年来房地产企业的快速发展，内部控制的工作人员对本行业的法规以及相关政策没有做到足够的理解和掌握，也没有跟上时代发展的脚步，所以使得很多工作不合理，给整个企业的内部控制工作造成了影响。二是有一部分的内控工作人员素质低下，没有职业底线，和企业的业务人员串通一气，使得内部管控的体系变成了走形式，非但没有起到有效的作用，反而破坏了企业的内部管控体系。通过这些问题，企业的内部管控工作不能有效的实施，企业也增加了经营的风险，甚至还有可能触犯法律法规。

三、加强房地产企业内部控制的措施方法

（一）建立完善的监督制度

建立完善的监督制度，全面参与企业的经营，是对企业内部控制能够良好运作的重点。房地产企业需要建立起完整的监督制度，把企业的业务流程重新梳理，让企业的内控体系可以参与到企业的每个环节中，改变企业只重视项目完成后的检查，需要把项目的事前、项目的过程和项目的完成后流程都介入进去。以房地产项目的销售定价举例，内部控制部门需要在销售制定价格之前就需要介入这个环节，参与到项目周围的竞品调查中，保证自身企业的定价能够符合市场的公允。同时，在销售人员销售的过程中，一定要做好监督工作，注意竞品项目的售价情况，在行情上行的时候，一定要提醒销售部门进行价格调整；在市场行情下行的时候，也需要进行调整，并且符合市场的预期标准；在企业的项目销售结束以后，要对这个项目的整体货值进行分析和复盘。只有全程参与进来，同时完善自身的监督机制，才可以让内部控制的价值得到更大的发挥。

（二）提高企业内控人员的职业素养

企业内控工作人员职业素养的高低，对企业的内控和管理有着十分重要的影响，内部控制制度需要配备优秀的管理人员，只有这样，才能够让内部控制制度的效益发挥出最大的价值，所以，企业一定要重视培养绣有的内控管理人员，加强相关人员的培训。首先，需要定期对内控人员进行专业知识和法律法规的学习，保证工作人员能够跟上时代的发展，及时发现自身的问题，做好及时的处理工作，提高内控人员的管理能力。其次，经常开展廉洁教育，让企业的员工对法律法规要心存敬畏，同时还需要建立科学合理的奖惩制度，激发员工的积极性，构建良好的内控环境。

四、结束语

房地产企业的内控制度建设是一个长期又复杂的过程，企业的管理层需要进行高度的重视，只有逐渐地完善监督机制，不断地进行人员培训学习，才可以让企业的内控制度发挥更大的作用，实现企业的长期发展。