关于太原市轨道交通沿线物业开发的思考

程艺梅

（太原市轨道交通发展有限公司，山西 太原 030000）

1 背景

太原市人口密集、土地资源紧张、城区交通拥堵，建设城市轨道交通对落实太原市城市总体规划、支持优先发展公共交通战略的实施、集约利用土地资源、缓解交通压力具有重要的意义。太原市远期规划8条轨道交通线路，近期建设1、2、3号线，投资规模大，财政负担重，而轨道交通沿线综合开发是改善和提高轨道交通与城市融合度，充分发挥轨道交通综合功能的“反哺”。在建设轨道交通的同时，梳理沿线土地资源，加强站点及周边土地的交通、产业经济和城市空间结构的统一规划及综合开发，可以充分利用轨道交通建设带来的发展契机和能级，引导城市产业结构的合理调整与城市空间形态的健康发展，建立良好的土地利用形态，经营好城市土地资产，保持城市社会、经济、环境的协调发展。

2 主要工作和目标

沿线综合开发实现的主要目标为：筹集建设资本金；整合、促进、协调沿线城市建设发展；优化车站、线路功能布局和工程设计。可分为两个层面的工作，一方面应从土地规划层面制定相关控制要点，优化轨道站点沿线土地利用方案，加强包括地下空间在内的相关规划控制；另一方面，从近期发展和实施角度出发，结合轨道交通的推进，落实相关综合开发项目的同步规划、同步设计、同步建设，通过多元化的投融资模式，切实地将综合开发收益反哺轨道交通建设与运营。

潜在土地资源梳理是综合开发重要的基础性工作，从城市产业发展、空间结构、交通系统等层面研究沿线地区发展方向，进一步细化梳理沿线土地资源利用现状、权属及规划情况，明确各站点周边综合开发潜力区域。结合经济评估，提出综合开发潜力区域的潜力等级，提出综合开发重点区域及站点，规划管理部门可以此为基础进行全线的用地规划优化。对于梳理的重点开发用地进行可行性评估，包括开发时序、财务评估、实施策略等，可为轨道公司提供详细和量化的判断依据。同时依托于轨道交通站点，对地下空间资源进行合理利用与有效控制，以整合城市地上与地下空间资源，形成立体化的城市空间综合开发利用体系，也是轨道综合开发的重要议题；站点周边地下空间的布局，需要在站点设计初期即加以整合考虑，对站点临近的重要地下空间建设提出控制引导建议，以提高站点同周边空间的联通效率。站位、出入口及风亭等附属设施应当作为输入条件纳入站点周边相关用地的规划设计条件中。

3 思考和探索

近几年，许多致力于发展轨道交通交通的城市积极探索沿线综合开发模式的模式，但是，在实际操作中，不可避免地频频遇挫，首当其冲的便是土地制度之困，内地土地市场的公开出让制度（招拍挂制度）成为综合开发模式的最大障碍。地铁公司无法保证以相对低廉的价格获取地铁上盖物业及周边土地，如果地铁公司得不到周边物业的开发权，那么地铁公司与房地产商就变成相对独立的两套班底，一体化开发的联动效应也难以形成。另一方面，物业开发的时序与地铁建设不同步。地铁沿线物业开发方案的稳定、落实与地铁建设不同步，无法做到同步规划、同步设计、同步建设，错失时机。

做好城市轨道交通沿线综合开发规划工作，有赖于制度的创新，也有赖于相关部门的协同与合作。在全网层面，应开展轨道交通综合开发配套政策与机制研究，在可研阶段开展轨道沿线用地控制规划、沿线土地综合开发利用规划等。 太原市轨道交通充分发挥后发优势，积极推进轨道交通沿线物业开发工作，通过对轨道交通沿线及场站周边1公里范围内的土地资源的梳理，结合站点设置，确定重点的开发地块，对沿线规划进行优化，并对重要开发地块进行概念性规划设计。以太原市轨道交通2号线“点”的研究以及1、3号线“线”的研究，明确太原的物业开发发展战略，从实操角度倒推土地资源梳理和管控的方法与程序、探索并建立适合太原物业开发推进的体制机制。