集体土地上不动产登记有关问题的研究

范茂兴

乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心 新疆乌鲁木齐 830002

随着现代城乡一体化经济的快速发展，农村房地产市场改革的进步不断加快。尽管我国已经运行了《不动产登记暂行条例》，但是针对于集体土地上的不动产登记处理工作仍然存在着诸多不足之处，需要在明确集体土地上不动产登记与其他不动产登记差异的基础上，合理展开各项工作，切实解决集体土地不动产登记中现存的问题[1]。

1 宅基地使用权的特殊性

受我国长期以来的城乡二元管理模式的影响，我国宅基地使用权同其他建设用地使用权之间存在一定差异，具有特殊性。对此，《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，并做了具体规定。宅基地使用权的特殊性主要有以下三个方面：一是权利主体有身份限制。宅基地是村集体为了满足其成员居住生活的需要，而分配的用于建造房屋的土地，不是本村集体经济组织成员是没有资格取得本村宅基地使用权的。二是取得的无偿性和使用的无期限性。为了确保每户农民能够取得基本的居住生活保障，国家规定按标准无偿分配给农民宅基地建造房屋，由于房屋所有权没有期限限制，因此，宅基地使用权也没有规定使用期限。三是数量受限制。根据《土地管理法》的有关规定，只能分配给一户村民一宗宅基地，而且宅基地的面积不能超过规定的标准。四是宅基地及地上房屋不能随意转让。

2 集体土地上不动产登记有关问题的研究

2.1 技术问题分析

除了上述涉及到的制度方面问题之外，集体土地不动产登记还存在一定的技术问题，具体表现为以下几个方面：首先，测量精度难以保障，为成果转化和共享带来了一定的困难；其次，政府各部门在土地类型相关规范以及登记范围上存在一定的差异；最后，信息共享能力较弱，导致使用权属容易出现矛盾纠纷。

2.2 不动产超建部分未能登记

集体土地上不动产建设需要严格按照规定开展。当前很多农村居民为了满足使用需求，建设工具房、鸡舍、猪圈等。实际建设情况与土地审批程序中内容具有差异性，增加了不动产登记工作的难度。

2.3 关于宅基地确权中“一户多宅”的问题

①严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除房屋继承和一户村民的分散宅基地面积合并没有超过规定面积标准外，其余农村村民一户申请第二宗宅基地使用权和房屋所有权登记的，只作不动产测绘、权籍调查和造册统计，不进行确权登记和颁证。②已拥有一处宅基地的本农民集体经济组织成员，因生效法律文书取得房屋而占有宅基地的，可按有关规定确定为集体建设用地使用权。③“五保户”在世时，原宅基地上的房屋，可确权给“五保户”；集中供养的“五保户”去世后，其原宅基地及地上房屋应确权或变更给房屋所在地的集体经济组织；分散供养的“五保户”去世后，其原宅基地及地上房屋经集体经济组织同意后，可确权或变更为尽赡养义务的人[2]。

2.4 关于权属、户籍资料缺失的问题

①土地管理法实施前农村村民建房占用的没有权属来源的宅基地和集体建设用地，至今未扩大用地面积、改扩建的，由村、社和乡（镇）人民政府出具“历史宅基地及农村房屋权属来源证明”并公告无异议的，按实际面积予以确权登记。②土地管理法实施后合法取得宅基地和集体建设用地，但相关审批资料丢失的，由当事人提出申请，查阅有关档案后按有关规定予以确权。③因外出务工，无法提供户籍、权属资料的，可以以拍照的方式通过网络传回村、组负责人或委托人打印后进行上交；如户口簿遗失等其他情况可以村上开具相关的证明，或到当地派出所打印户籍资料提交。

2.5 有关工程建设许可证书造假的问题

不少村镇建设的工程项目，都很容易在审批上出问题，诸如建设与审批内容不符、先建设后审批等，虚假信息比比兼是，有时难以有效防控。在村镇工程建设的不动产登记中出现许可证书造假的问题，其表现主要有几方面：一是证书造假、内容造假。这一方面的表现主要是说明村镇建设主管部门并未发放相关证书，且在证书中所述内容也是虚假不符实际的。此类假证多由非法手段从非法渠道所得，证书属于高仿假货，通过假证获得不动产登记相关权利后相当于构成虚假诈骗事实。二是证书真实、内容造假。不动产登记申请人虽然能够出示经过相关部门印章加盖的许可证书，但其中的内容并未与实际建设工程的信息相符，印章加盖的事实来源阐述不清。三是证书造假、信息真实[3]。不动产登记申请人出示了虚假的许可证书，但证书中的所有内容均与当前在建或已建工程情况一致，信息相符。为了肃清许可证书的弄虚作假问题，相关部门和人员可从几方面来落实：第一，联系负责村镇集体土地申请和工程建设项目批准的相关部门，主动取得协商交涉后，调取相关项目的许可证书进行真伪比对。也可以查阅已发证档案，主动对照参考工程建设许可证书等相关文件来加以鉴别判断。第二，一旦出现许可证书造假情况，或出现证书在相关主管部门未留档的情况，可需进一步将证书及相关资料进行转移，递交司法鉴定部门，由专业机构组织公章与笔记鉴定。此时若申请人依然能够出具基于法律法规和建设要求的相关证明，并且得到相关主管批准单位负责人的认可，就可将待鉴定证书视为合格证书。第三，相关人员应该加强专业化理论学习，特别是了解和掌握集体土地的房屋建设相关知识，增强法律意识，提升专业水平，力争能够一眼识破虚假证书。

2.6 与租赁土地相关的不动产登记问题

实际生活中，有许多房屋建造在租赁土地上，这里要对租赁土地进行说明，租赁土地是指土地使用者向村委会、人民政府进行土地租赁，或者从其他土地使用人手中转租，租赁年限在2-10年，有些租赁土地的租赁年限甚至是十几年。考虑到在租赁土地上建造房屋具有现实性，房屋的建造是有合法手续的，又得到相关单位的批准，若不予以登记则于法不合，或多或少都存在侵权。

3 结语

集体土地不动产登记问题，当前是国人普遍关心的话题之一。从国家制定政策到最终的落实执行，仍有很长一段路要走。未来，我国的集体土地不动产登记制度将会越来越完善，我国土地资源的使用将越来越合理和有序，而这需要国家相关部门的共同努力。