不动产登记中房产测绘的应用探讨

戴磊

许昌奇升测绘有限公司 河南许昌 461000

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，是具有权属性质的土地和其上建筑物的总称。不动产与地籍有非常密切的关系，不动产测绘早期以地籍测绘为主，随着这一内容的不断深入发展，目前已经发展为房地一体测绘。不动产测绘与人们在购买不动产时的切身利益息息相关， 例如在购买房屋过程当中，房屋面积以及公摊数据信息与买房者的经济利益有着非常密切的关系[1]。

1 房产测绘概述

房产测绘实际上就是对建筑物的分层分户平面图与相关数据进行有效的测绘，为后续不动产登记工作的开展做好准备。房产测绘在不动产登记中发挥着极为重要的作用。工作人员通过对房地产开展平面测绘的方式，掌握房产结构、位置等信息数据。但是由于房产测绘不仅涉及到的工作范围广泛，而且存在着直观性不足的问题。因此，工作人员在房产测绘的过程中，应该以房产测绘数据为基础建立相应的建筑简化模型，以便于用户及时掌握最准确、最真实的房产测绘数据信息。另外，为了促进房产测绘工作效率的有效提升，工作人员在开展房产测绘工作前，必须先确认被测量建筑的权利人、权利状况以及其取得的时间，并在保证房屋合法性的前提下，按照相关的规定开展房产测绘的相关工作[2]。

2 不动产的测绘

如今现代化城市持续进步，房地产项目建设规模也在不断增加，房屋信息和土地资源的使用效率有着紧密的联系，在进行城市建设以及规划的时候，有关部门需要正确开展城市不动产测绘工作。在不动产管理工作中，产籍管理以及房产产权的管理属于重要的内容，工作人员需要高度重视，特别是在进行不动产管理工作的时候，需要合理地统计房地产开发时期的各种税费等费用。技术人员要正确控制城市不动产数据以及信息，以城市规划为基础，保障测量技术的先进性，充分联系不动产管理和房产测绘工作。城市不动产测绘工作包括测量房屋以及附属房屋等内容，所以城市不动产测绘工作的范围相对广泛，对于工作人员的专业技术和综合能力有着较高的要求[3]。

3 不动产登记中房产测绘的应用

3.1 房地一体权籍调查

房地一体权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后具有法律效力，其主要为土地权属调查与房屋权属调查。土地权属调查指对土地权属单位的土地权属来源、权属性质及权利所及的界线、位置、数量和用途等基本情况的实地调查与核实，包括实地指界、标定宗地界址、绘制宗地草图、调查土地用途、面积、等级以及填写地籍调查表等；房屋权属调查是查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、幢号、户号、总层数、所在层数、建筑结构、建成年份、建筑面积等信息。最终形成满足不动产统一登记、国土资源管理的权籍调查成果。

3.2 全球定位技术的应用

全球定位技术是地籍测绘与不动产测绘实践中应用最为广泛的技术方法之一，在边界线数据获取、分析土地利用现状等方面发挥着重要作用，具有高效性、精准性等优势特点。随着全球定位技术应用程度的不断加深，其应用过程日趋成熟，具体测量过程中可通过便携式设备的充分应用灵活多变地开展数据信息采集，有效解决了既有建筑对测量工作的阻碍。通过全球定位技术的应用，可将所采集到的数据与信息进行自动、高效、准确传输，避免了人工传输容易出现的误差，省略了不必要的读取、记录等流程，有利于优化地籍测绘成果的精确性。在不动产测绘方面，往往通过将全球定位技术与全站仪进行充分结合，快速准确地完成地块及其附属建筑的定位与测量，并依靠相关设备的软件系统绘制分户图、平面图等，实现了不动产测绘的信息化。

3.3 数字摄影测绘技术

传统的测绘技术主要就是航空摄影技术，这项技术不仅存在一定的优势，还存在显著的缺点，特别是我国城市自然环境是相对复杂的，不动产测绘工作量较大，仅仅使用传统的测绘技术，在测绘工作中会遇到较多的问题。如今现代信息技术持续进步，数字化技术变得越来越完善，借助相关的自动成图技术，可以获得质量较高、相对清晰的图片，并且成像速度较快，可以及时地获取各项数据，能够消除传统航空摄影技术存在的不足之处。借助数字化测绘技术得到的地籍图，几何特点相对明显，特别是在大面积测绘环境中，测绘工作难度会显著减小，整体的测绘效率也会持续提升。

3.4 计算机与辅助绘图技术的应用

尽管智能化全站仪等专业化设备仪器具有高效性和精准性，但经济性不够理想。计算机与辅助绘图技术在城市地籍测绘与不动产测绘方面具有较强的辅助性作用，可在智能化测绘设备和仪器缺位的前提条件下，弥补相关不足，在充分保证经济性的同时完成批量化的测绘任务。比如，在测绘实践中，可通过计算机技术对测绘数据进行自动化加工与处理，并通过专业软件的作用绘制相关图像，形成测绘成果。

4 结语

不动产测绘工作十分重要，关系到人民日常生活一系列切身利益，也关系着国家对国土资源利用程度以及国土安全信息的掌握情况。随着科学技术的不断向前发展，测绘技术的具体应用有了更加强大的特定性和针对性，三维扫描更倾向于局部的，建筑物内部、地下空间等隐蔽部位的应用；而倾斜摄影是大范围的可以一次性获取几十平方公里的城市建筑物及地形模型，未来采用低空倾斜+地面三维扫描结合可能是最优方案。不动产测绘技术正朝着智能化以及自动化的方向发展，在今后的工作中要不断地加强信息技术和测绘技术的结合，从而促进测绘技术信息化不断向前发展。