房地产企业财务风险管理研究

陈正英

（南京麒麟山庄开发有限公司，江苏 南京 211135）

房地产企业具有投资额大，回收期长，资产负债率高的特点，其生产经营面临较高的财务风险。随着国家一系列房地产调控政策的出台，房地产企业的融资难度普遍增加，加剧了企业的财务风险，如何妥善应对生产经营环境变化带来的风险，确保房地产企业平稳发展，已成为房地产企业近切需要解决的重要课题。为此，本文以房地产公司为研究对象，研究探讨房地产行业经营中存在的主要财务风险及应对措施。

一、财务风险及财务风险管理的概念

（一）财务风险

企业财务风险可以分为狭义的财务风险和广义的财务风险。狭义的财务风险，又称筹资风险，是指企业因借入资金而产生的到期不能偿还其负债的可能性，和由于使用财务杠杆而使企业净利润波动加大的风险。广义的财务风险是指由于企业的外部环境或其内部因素，导致企业财务成果和财务状况存在可能偏离预期目标的一种不确定性。

（二）财务风险管理

财务风险管理属于财务管理的一个组成部分，主要是指财务主体对生产经营活动中存在的各种风险进行的识别、度量、分析和评价，并及时采用合理的措施来对风险进行预警和应对，保证企业生产经营正常运行的一项财务管理内容。通过有效的财务风险管理，企业管理者可以及时预测、评估风险，并及时采用合理的方法来应对财务风险，使财务风险带来的损失降低到最小。

二、房地产企业财务风险的识别

（一）房地产企业的筹资风险

房地产开发企业投资经营的起点是筹资，筹资活动会引发不同层次的筹资风险，具体包括：

1．银行借款风险

房地产企业可以通过向银行或其他金融机构借款筹资，银行借款既有抵税功能，也有较强的财务杠杆效应，但是由于金融机构借款筹资的限制条件较多，在同一期间存在资金投放和归还等平衡风险。由于银行贷款会受到国家经济、政治形势变化的直接影响，进而使得房地产开发项目推迟、调整和终止。同时银行贷款也会面临以下风险：信用风险、汇率变动风险、利率变动风险等，例如如果房地产企业与银行之间签署了一项期限较长的贷款合同，按固定利率付息，遇到银行贷款利率降低时，房地产公司的利息会增加，从而加大财务风险。

2．债券筹资风险

房地产企业通过债券筹资时，因票面利率、发行价格、发行时机以及还款方式等方面因素而导致的对企业还本付息产生影响以及使企业利润波动加大，这一风险即为债券筹资风险。房地产企业利用债券筹资可能存在的风险还包括：由于债券筹资有着固定的利息，如果遇到银行贷款利率下调就会让房地产企业面临较大的财务风险；由于发行债券耗费较长时间、手续复杂、筹资成本较高，就会导致债券的利息率大于企业资金的收益率；房地产企业具备较大的盈利波动，有时并不能按照期限偿还本息，这就提高了债务风险发生的概率，严重影响到房地产开发企业的商业信誉。

3．租赁筹资风险

房地产企业采用租赁方法进行筹资的过程中，会由于租金较高、租期较长、租期内的市场利率变化较大等因素会给房地产企业带来较大的损失。租赁在实务操作中存在的模式比较多。房地产租赁主要以售后回租、直接租赁方式为主。存在风险主要是融资成本较高；售后租回的租赁物变现难度较大，同时还会受政策的影响，在实际操作过程中涉及沟通成本的增加。

（二）房地产企业的投资风险

房地产行业的投资风险会随着市场经济环境的变化而变化的，一些不确定因素会对房地产企业的投资带来一定的风险，从财务方面来看，房地产投资风险主要包括以下几个：

1．通货膨胀风险

主要指房地产投资结束后，与投入资金相比，收回资金的购买力下降，使得投资者的实际收益率低于名义收益率所产生的财务风险。如果存在通货膨胀因素，就会给投资者带来一定的通货膨胀风险。房地产企业的管理者要认识到通货膨胀风险属于系统风险，是不可能被消除或避免的，因此在投资决策时，需要对通货膨胀可能产生的不利影响进行充分的考虑，对最低收益率进行适当的调整。

2．利率风险

调整利率是宏观经济调控的常用手段之一，提高利率会给房地产企业带来以下影响：一个是折减了房地产企业的实际价值，利率的提升对于折现现金流来说，减小了净现值，容易引发净现值出现负数；另一个是提高利率会提高投资者的债务压力，加大偿还贷款的难度，甚至会给房地产企业带来资金链断裂的风险。

（三）房地产企业的资金回收风险

在销售过程中一般的房地产企业都会采用预售的方法，在取得项目预售资格并进行开盘之后，与客户之间签订了订房合同并预缴一部分房款之后就完成了预定，收到的资金计入到预收房款之中。由于政策调整，信贷政策的收紧，银行存款准备金的增加，个人按揭贷款投放较为严格，这样会存在预售房屋后，资金回收困难的可能性。遇到市场行情不好的情况下，存在房屋销售困难，导致存货无法变现，存货生产投入的资金无法收回。

三、房企产企业财务风险的应对措施

（一）筹资活动中财务风险的应对措施

1．制定合理的筹资结构

房地产企业的管理者要从自身经营情况出发，制定合理的筹资结构，根据不同经济环境进行合理融资。例如房地产企业在房产销售前景较好、回收资金较快时，具备良好的资金基础，可以充分地利用财务杠杆的作用，适当的提高债务比率和资产负债率；当销售情况不景气的时候，需要根据实际情况来降低负债规模，降低负债比例，避免由于财务杠杆过大所给企业带来的不必要损失。

2．采用多元化的筹资方法

房地产企业通过银行贷款筹集资金会有审批时间长、手续复杂等局限性，因此房地产可以采用多元化的筹资方法，例如存货筹资、应收账款、民间筹资等方法进行筹资，同时也要对不同方法筹资成本进行综合的考虑，尽可能地降低筹资成本。近几年来一些房地产企业采用了应收账款的方法进行筹资，即在开发项目建设之前，采用宣传的方法来让购房者了解项目的优势，吸引购房者预先交付房款，通过预售方式进行融资付出的筹资成本较低，并且有较高的资金回收率，能够降低企业的筹资风险。

3．针对租赁筹资风险应对措施

通过售后回租+保理的模式进行运作，规范业务流程。事前确定好合理的资金成本率，做好前期投资测算，以及加强合同顺利管理，利用合同来规避风险。

（二）投资活动中的财务风险的应对措施

1．对投资项目的可行性进行准确分析

房地产企业在投资一个项目之前，要综合考虑政府规划、市民需求、经济综合水平等因素，对市场需求进行准确的把握，选择一些在预期之内可以为企业带来较大经济利润的建设项目。在项目前期策划的过程中，要侧重房屋售价的定位、成本预算、市场预测等工作，在实际操作过程中要注重把握各个细节，这样才能提高前期策划的准确性。房地产企业可以在内部设立一个专门的研究小组，主要负责研究项目的可行性，评估和分析项目的财务运营情况，降低房地产企业项目投资的财务风险。

2．通过组合投资，分散投资风险

在进行项目投资过程中，房地产企行业会面临很多外在环境的变数，降低投资风险的方式是利用多元化、经营策略，如联营和对外投资，以分散财务风险。对于一个财务风险较高的房地产开发项目，例如单个财政风险较高的项目，可以通过与其他企业共同投资的方法，来共担财务风险和收益，这样就可以有效地降低由于投资风险给房地产企业带来的不必要损失。同时房地产企业也可以采用多元化经营的方式，例如开发办公楼、住房、商业广场等项目，避免开发单一类型的项目而给企业带来的经济损失，这种组合投资的策略可以有效地规避财务风险。

（三）资金回收财务风险的应对措施

一方面房地产企业要加强对资金的管理力度，提高对资金的利用效率，按照合同节点来积极回笼资金，在过程中通过营销手段，积极催收客户，在收款环节，尽量全款使用，在事前合同约定中尽量压缩资金回收期，以促使积极回款。

另一方面做好应收账款的管理工作，在房地产总资产中应收账款所占的比例较大，并且回收期限较长，如果房地产企业不能按照规定及时收回账款，就很容易发生坏账，造成房地产企业资金链条断裂。因此房地产企业应该选择合适的信用期限来提高回收应收账款的速度，对于逾期未付的应收账款要督促收回，提高资金的流动性。具体来说要从以下几点入手加强对应收账款的管理：

首先，房地产企业要适当地控制应收账款的额度，综合客户的资信评价体系，制定出不同的信用额度，为客户建立信用档案，对客户进行信用分级管理，采用不同的催收应收账款方法，对于长期逾期未付应收账款的客户可以采用适当的法律手段，这样可以有效地减少坏账损失的财务问题发生。

其次，明确应收账款工作职责，房地产企业的财务部门、管理部门、内部审计部门以及售房部门要各司其职的监控应收账款，应收账款部门也应该积极主动的接受其他部门的监督。

四、结束语

房地产企业的管理者要认识到财务风险是客观存在的，在生产经营活动中财务风险是不可规避的，只能积极的采用科学合理的方法来降低财务风险所带来的不必要损失。因此房地产企业的管理者要对各种财务风险进行有效的识别，并采用和合理的方法来应对财务风险，这样才能促进我国房地产企业的长期稳定发展。