建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点

刘光磊

淄博嘉慧置业有限公司 山东淄博 255000

房地产行业无论是在经济总量、GDP 贡献、创造就业，还是在对相关行业的协同方面，对国民经济建设与发展都起着较为重要的作用。近年来，在宏观调控政策长期持续且基本没有松动迹象的情况下，房地产企业利润水平持续下降。因此，只有实施合理有效的成本管控，房地产企业才能得以生存下去并实现可持续发展。

1 房地产企业成本管控的重要性

1.1 有利于 “降费增效”

成本管控的目标是将项目成本控制在目标成本以内，将销售费用、管理费用等控制在费用预算以内，以最小的支出获取最大盈利。因此，合理有效的成本管控将有利于房地产企业降低成本费用支出，创造更多利润。

1.2 有助于提升核心竞争力

对于实行成本领先战略的房地产企业而言，成本管控将有助于提高产品竞争力，形成企业核心竞争力；对于实行差异化战略的房地产企业而言，成本管控同样有助于企业以最小投入建造优质适销的产品，用最大化盈利进一步强化企业的核心竞争力。

1.3 提高抗风险能力

在宏观政策持续实施的情况下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，行业内的马太效应被急剧放大，众多小型房地产企业或者 “倒下” 或者被大型房地产企业所兼并。在如此严峻的形势下，做好成本管控将有助于提高企业的抗风险能力，促进企业可持续发展[1]。

1.4 促进内部管理的规范化与科学化

房地产企业成本管控主要是在设计阶段、招采阶段与施工阶段，各阶段的成本管控关键点，包括设计阶段的方案报批与图纸会审、招采阶段的总包招标与集中采购、施工阶段的现场签证与变更管理。要做好成本管控就会倒逼房地产企业在上述贯穿整个项目开发的过程中实施规范化、科学化的管理。

2 建筑设计阶段成本管控的对策

确立房地产项目分档原则，建立房地产项目分档分类的限额标准。房地产项目分档原则主要根据房地产住宅项目所在城市类别、规划和容积率（高层、小高层、多层、别墅等）指标和预期售价来确定的，一般把房地产项目由高至低分为A、B、C 类，还可以根据实际情况调整增加如 “A+” 等子分类。不同专业设计又分为多个分项和子分项。房地产住宅项目分档分项限额标准主要有建筑设计、装饰设计、景观设计和机电设计。限额设计关键是要做确定关键成本指标和做到指标量化。建筑设计限额指标主要包括造型、外立面、门窗和部品等；装修设计对于毛胚交房的项目主要是大堂装饰、电梯厅装饰、会所装饰以及样品房等。景观设计限额内主要是硬景和绿化。机电设计限额指标主要是电梯、消防等项目。各专业设计的指标量化都是通过同类项目经验数据或成本测算确定目标成本来确定。建筑设计阶段应严格按照限额标准或者成本指标进行设计[2]。

形成成本与设计人员的沟通机制，联合确定各项指标目标成本。设计人员注重顾客需求和产品质量的同时，也应关注产品成本、主材的价格，加强成本意识，在方案评选过程中应注重成本测算的权重。成本人员应提前进入设计阶段尤其是规划和建筑方案研发阶段，不仅要做好施工阶段的成本测算，更应做好设计阶段，甚至拓展阶段的成本测算。逐步形成目标成本动态化。做好成本信息收集工作、实时更新主材及部品的价格信息，为设计人员提供实时的成本测算，协助建筑方案的确定。

加强企业材料供应商战略合作策略。随着企业设计标准化的推行，建筑用材达到批量化，对与材料供应商的价格谈判有很大帮助。建立外墙砖、石材、木门、铝合金窗、栏杆等建筑材料战采库，方便建筑设计选材、比选，也方便成本价格管控。

3 工程案例

以某项目为例，该项目建筑面积70 多万m2，由21 栋地上30-40 层、地下2 层的高层建筑群组成的高档建筑花园小区。由于该项目在建设前期的营销策略是领先所在区域三十年的高档住宅小区，所以在企业限额标准还不是很完善的情况下，建筑设计追求奢华、豪气等效果，地下室车位配比1 ∶2 也大大领先汕头市区车位平均配比。但取得销售许可证正值当时经济不景气且下滑趋势，销售量价远远不如预期，而且车位销售缓慢影响资金回流。所以及时采取挽救措施：在建筑设计方面进行成本优化，根据新确定的分档标准，把同区21 栋还细分为2-3 个档次，不同售价的栋号的限额指标可以交叉对应A+ 档、A 档和B+ 档。因为当时地下室已经完成，地上的平面大幅度变更设计已经不可能，所以成本优化主要集中在立面设计上，装饰线条设置了三道改为两道；裙楼立面全部采用进口石材改为同色系国产石材，且石材也分级使用街面和园面立面；大堂入口全玻幕墙变更为铝合金固定玻璃和平开门；部分部品设计也降半档- 一档；铝合金门窗、阳台栏杆和外墙砖全部改为甲供采购。仅建筑设计这几项的成本优化补救措施就降低造价2千万元左右。如果成本管控能做在建筑设计前期而不是事后补救，那优化的效果则更好，力度则更大[3]。

4 结语

总而言之，成本管控是房地产企业生产经营管理中的一项重要工作，是财务管理的关键部分，它贯穿于企业整个生产经营的流程中。成本控制的实行是企业完成成本管理的重要保障，企业能否盈利，在其他条件因素差异不大的情况下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企业竞争的关键之处，也是企业取得市场竞争优势的基本立足点。因此，希望通过上文分析能够实现建筑设计阶段房地产项目成本有效管控。