试析房地产估价中应用收益法应注意的问题

【摘要】本文基于对房地产估价应用方法进行简单了解，阐述了收益法在房地产估价中占据的重要地位，进一步分析了在房地产估价中，应用收益法可能会遇到的报酬率或资本化率的确定、税费项目、出租性房地产总收益等问题，从而有效提高估价过程的科学性和估价结果的准确性。

【关键词】房地产评估;收益法;估价方法

随着我国综合国力的显著增强，建筑行业的迅猛发展在其中发挥着重要作用，而房地产评估的需求日益增长，从而衍生出多种估价方法，而收益法的应用逐渐将不适应社会发展需求的方法取而代之，但是由于其主观性与随意性较强，因此在应用过程中需要对影响因素着重注意。

1、收益法在房地产评估中的重要地位

房地产估价指的是专业人员遵循估价的原则，按照程序选用适宜的估价方法，以此来达到估价的目的，并将多方面影响因素进行综合整理，对房地产进行客观、合理的价值评估活动。社会的发展衍生出多种评估方法，而收益法则是常用的评估方法之一，其实质意义指的是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值，因此，收益法在极大程度上满足了社会发展需要，能在实际估价过程中为具体实践活动提供理论依据[1]。

2、房地产评估中应用收益法的问题分析

2.1报酬率或资本化率的确定方法

收益法在进行估价时，可以分为报酬资本化法和直接资本化法两种方法，优先选用报酬资本化法进行估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。持有加转售模式适宜用在收益期较长，难以对各年净收益进行有效预测的情况。报酬化率的确定主要有市场提取法、累加法和投资收益率排序插入法三种。

第一，市场提取法，选取三个或三个以上的房地产实例，运用收益法公式将收集的价格、净收益等综合数据进行报酬率的有效测算;第二，累加法，以同一时期存款或国债的年利率为安全利率，与承担额外风险所要求补偿作为风险调整值相累加，根据估价对象的实际情况以及存在的风险来确定;第三，投资收益率排序插入法，根据不同投资类型，按照其风险大小进行排序，并将估价对象与其进行对比分析，最终确定其报酬率。

资本化率主要采用市场提取法确定。主要分为以下两种方法。第一种，根据房地产的购买资金构成，将抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均数作为综合资本化率;第二种，根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率。

2.2总费用中应考虑的税费项目

在总体估计费用中还应对税费项目进行相应考量，避免出现漏项导致增加估价对象本身价值的现象。而在应用收益法进行估价的过程中，税费项目指的是房地产在整体运营过程中所必须缴纳的项目。比如对于操作简单的土地租赁与带有经营性质的房地产来说，存在增值税及附加、房产税、土地应用税、印花税等多种税收形式;而对于具有生产性的房地产或较大规模的企业来说，其应对土地应用税、房产税等税收项目进行缴纳;但是在正规的房地产税法中，对于正在应用中以及具有一定条件的房地产，土地增值税、房屋所得税以及土地契约税等几种税种不应包括在房地产税费项目内[2]。

2.3出租性房地产相关总收益的确定

房地产的总收益大致可分为两种，一种是实际总收益，指的是实际获取的收益，另一种是客观总收益，指的是排除实际总收益中的不确定因素，从而得到的正常收益总数额。两者之间适用的房地产状况也不同，前者适用于已租房屋且签订长期租约的情况下，期满要进行续约，后者则适用于不存在房屋租约的情况。二者收益情况需要根据出租性房地产的实际情况进行具体分析。

实际总收益与客观总收益的求取通常是应用市場比较法与收益法二者结合进行应用，通过与市场上房屋的实际情况进行对比，以及根据其收益程度即可求出估价对象的客观潜在租金水平，与契约租金的变动情况，因此，为了避免租金跟随市场影响出现大幅度波动的情况，同时为了保障出租人的切身利益，应将其以市场准则为依照进行相应调整。

2.4利息与折旧是否应作为总费用进扣除

与传统观念不同的是，现代投资者之所以选择对房地产投资，是因为获取的利率高于银行存货款的利息，因此，无论是哪种情况都应作为投资收益的一部分而不应被扣除。而折旧也可以当作一种投资形式，但是对于不同种类的估价对象，折旧的种类也是不同的。比如：当估价对象是房屋与地产合并统一时，折旧的方法可以分为土地成本分摊与建筑物折旧两种;当估价对象是土地时，建筑物的折旧应在纯收益中剔除，但是土地成本的分摊那一部分则不应被扣除;当估价对象是建筑物时，建筑物的纯收益建立在房地产总收益剔除房地产总费用和土地纯收益之和，土地成本的分摊数额应在土地纯收益中扣除，但是建筑物的折旧则包含在建筑物的纯收益中，将不予进行扣除。

结论：

总而言之，在我国房地产估价中应用收益法，在注重估价结果的同时，还要对估价过程中可能遇到的问题进行深入分析和探讨，严格遵循评估规范，选用适当的报酬率或资本化率将其折现到估价时点后累加，确保估价结果的合理性、准确性，为我国房地产行业发展奠定良好基础。

参考文献：

[1]刘学红.收益法在房地产估价中的应用与改进研究[J].住宅与房地产，2020（03）：6.

[2]高佩佩，周云.收益法在大型综合体商业地产评估中的优化[J].四川建材，2019，45（12）：41-42.

作者简介：

刘绍兵（1968 -），男，江苏泰州人，汉族，学历：大学。