存量开发背景下的老城更新策划思路探索

沈东跃

摘 要： 城市快速发展中，老城区存量土地改造更新所涉及的现实问题层出不穷，大部分地块零星不规整，用地权属较为复杂，又涉及到历史文化保护要求的限制，原有城市增量发展时期的编制方法和技术手段已很难适应当前策划编制的需求。本文以嘉兴东门大年堂地块为例，从存量用地更新、盘活土地资产、传承历史文化的视角，探索适应老城区地块概念策划思路，以期为同类型的老城更新规划提供研究参考。

关键词： 存量用地;老城更新;文化传承

【中图分类号】TU984 【文献标识码】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.34.253

1 项目背景

2019年嘉兴市围绕“建设国际品质，喜迎建党百年”，嘉兴市中心城区品质综合提升工作全面展开，传统规划正面临由增量规划转向存量规划的趋势。为更好的落实总体规划、适应市场的灵活性、保护和延续老城记忆和历史文脉，需进一步研究老城更新规划编制构思、更新策略和控制模式，探讨人居品质综合提升和文化记忆挖掘背景下老城区更新规划的编制研究内容、理念和方法。

2 项目概况

嘉兴大年堂区域清真寺地块东至环城东路、南至大年堂前、西至秀州南路、北至嘉兴文华园宾馆，地块面积约1.8公顷。地块内建筑质量差，危旧房较多，建筑风貌破败不堪;地块内违章建筑较多，产权杂乱。整体形象可归纳概况为“脏乱差破旧”。

3 老城历史文化区域更新规划思路

3.1 老城历史文化区域规划特点。

大年堂地块属于老城区的重点更新区域，具有权属复杂，再开发难度大;文化资源丰富，保护与利用要并重;业态混杂，功能定位不可脱离文化的特点。

3.2 老城区存量规划建议。

（1）强调政府统筹整体规划。

一是要强调政府的统筹主导作用。通过政府主导组织规划，利益各方充分参与，共编共管共用;二是强调空间的统筹规划。应以功能区作为更新改造单元实施连片规划，优先确保路网、公建配套、公共空间等的统筹安排和实施，避免城市发展的碎片化。

（2）尊重历史、寻求个性的特色规划。

应充分尊重和保护存量再开发片区的历史资源，打造各具特色的城市功能片区。

（3）面向实施的可接受规划。

存量地区规划方案是建立在尊重产权、平衡利益、保护历史等基础上，多方博弈之后协调而成的，项目策划的目的是为了寻求各方可接受的、面向实施的最佳更新方案。体现在规划方法上，更为强调多元主体的参与，充分尊重各方意见。

3.3 项目规划思路。

地块更新主要为梳理现状用地，确定功能定位，深入挖掘城市历史文化特色。在地块再开发之前建立一个指导其系统发展的框架，达到“合理可行，刚柔并济”的规划实施目标。

（1）环境改善，功能品质提升。结合功能置换、地块征迁、品质改善，统筹区域内路网、配套设施及公共空间的布局，做到整体规划和特色突出相协调，避免城市发展的碎片化。

（2）文化传承，历史文化保护。深入挖掘区域特色，延续文化传承。采取政府主导组织规划，利益各方充分参与，通过历史文化要素在空间形态设计运用、在后期图则管控等确定强制性和引导性内容，引导区域文化传承和保护。

4 地块更新编制研究

4.1 更新主线。

通过“环境改善”和“文化传承”两条主线，自下而上与自上而下相结合的方式作为出发点，对区域进行整体更新。

4.2 更新功能研究。

通过对老城人口分布、用地构成、配套设施研究、环境和资源保护分析建议得出地块更新的可能业态需求，主要以增加公共服务设施、绿地为主。通过几个方面综合必选，结合两条需求主线，综合得出地块更新放哪，增加公共开放空間、打造历史商业文化街区，增加绿地。

4.3 片区更新目标。

（1）功能置换。

传统居住区转向高品质业态，增加区域活力;通过功能置换，达到业态与文化双向交流平台，实现区域功能置换和环境品质提升。

（2）文化传承。

民族文化与红色文化等多元文化有机融合。

（3）肌理空间控制。

风貌与清真寺相协调，提炼历史价值建筑的保留，新的建设应与之协调。

（4）片区更新目标。

片区更新达到“重建优质设施、重理社会善治、重铸文化融合、重塑空间场所、重振经济活力”“五维一体”的目标。

4.4 方案示意。方案得出“功能、文脉、肌理”相协调呼应的区域更新方案，还原地块原有肌理，并深化其特色文化风貌，在建筑和景观彰显嘉兴多元文化特色。

整体方案做到环境改善、肌理协调、功能呼应、文化传承的设计目标。

5 编研意义

（1）老城更新，存量盘活。

通过用地性质、土地权属、拆迁建设、建筑质量等内容分析老城更新难度、规划实施的可操作性和经济性，提出“微循环渐进式”的更新模式。

（2）产权联合，合法征收。

现状用地普遍存在产权多元，权属空间交错，再开发实施不易等问题。通过梳理整合现状权属，产权联合，科学合理征收的方式。

（3）空间引导、业态优化。

以公共空间营造和形象展示为出发点，通过城市设计的手段，从空间形态、体量、天际线等方面提出控制与引导要求，进行地块空间管制和协调。通过业态转型优化，激活老城活力，提升城市品质形象。

（4）环境改善、文化传承。

地块更新从整个区域出发，注重地块和整个区域的文化价值，在环境改善的同时，注重文化传承，注重和保护整个老城区域建筑肌理和风貌协调，体现老城特有的特色和风味。

结束语：本次老城核心区地块策划是对原规划体系的深化和细化，改变了传统的规划条件照搬控规成果的简单做法，将规划管理从终极蓝图转向动态控制实施管理，解决了法律的强制性与市场的不确定性和技术的合理性之间的矛盾，保障了规划决策的有效实施，为区域内道路改造、地块建设、地块更新和土地储备提供了技术支持和规划指导。

参考文献

[1] 赵燕菁.存量规划：理论与实践[J].北京规划建设，2015：153-156.

[2] 林隽、吴军.存量型规划编制思路与策略探索：广钢新城规划的实践[J].华中建筑，2014：96-102.