广西农垦土地资源开发潜力评价

喻芬芬 祁琼 亢孟军 康志强

摘要 从广西壮族自治区本级土地储备工作实际出发，围绕土地开发收益，构建了农垦土地开发潜力评价体系，并建立评价模型。根据广西城市化进程及其对建设用地的需求，基于该模型计算结果对地块收储潜力进行分级，并依据分级结果安排土地开发次序。结果显示，2020—2030年广西农垦可供开发的土地规模为6 960.33 hm2，占农垦集团总拥有土地面积的5.02%。一级潜力开发规模为 3 379.77 hm2，二级开发潜力规模为3 394.61 hm2，三级开发潜力规模为475.32 hm2，建议分别用作2020—2022、2023—2026、2026—2030年的城市建设用地。

关键词 土地开发;潜力评价;评价指标; 广西农垦集团

中图分类号 F301.2  文献标识码 A  文章编号 0517-6611（2020）20-0071-04

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2020.20.020

Evaluation on the Development Potential of Land Resources of Guangxi State Farms

YU Fen-fen1， QI Qiong2， KANG Meng-jun3 et al

（1. Guangxi Real Estate Group Co.，Ltd.， Nanning， Guangxi 530001;2. Hubei Institute of Land and Resources Research， Wuhan， Hubei 430071;3. School of Resource and Environmental Sciences， Wuhan University，Wuhan， Hubei 43000）

Abstract Starting from the actual work of land reserve in Guangxi Zhuang Autonomous Region， and focusing on the income of land development， an evaluation system of land development potential for agricultural reclamation was constructed and an evaluation model was established.According to the urbanization process of Guangxi and its demand for construction land， the land acquisition and storage potential is classified based on the calculation results of the model， and the land development sequence is arranged according to the classification results. The results showed that the land available for development in Guangxi State Farms Group（GSFG） from 2020 to 2030 is 6 960.33 hm2， accounting for  5.02% of the total land area owned by the GSFG. The scale of primary development potential is 3 379.77 hm2， the scale of secondary development potential is 3 394.61 hm2， and the scale of tertiary development potential is 475.32 hm2. It is proposed to use the land for urban construction in 2020-2022， 2023-2026 and 2026-2030 respectively.

Key words Land development;Potential evaluation;Evaluation indexes;Guangxi State Farms Group

廣西壮族自治区直属机关及企事业单位用地是广西壮族自治区人民政府行政资产的重要组成部分 [1]。长期以来，由各自所属单位分散管理，独自开发利用，互相之间存在不良竞争，缺乏统一管理、集中经营和有序开发利用。这使得国有土地资产价值得不到显化，导致已开发利用的土地规模偏小，仍有大量具有很好开发潜力的国有土地资产未能充分利用 [2-3]。为了改变广西区直国有土地资产多头管理、分散经营、无序开发利用的现状，进一步盘活广西区直国有土地资产，提高国有土地资产效益，为广西重大基础设施建设筹措资金，广西壮族自治区人民政府于2012年建立了广西壮族自治区本级土地储备运作机制。该机制明确由广西壮族自治区土地储备中心组织对区直单位土地进行统一规划、统一收储、统一开发、统一供应 [4]。广西壮族自治区农垦集团为广西国资委管辖的国有企业，其下拥有大量的农场土地，地势平坦且离城区较近。随着城市化进程的加速推进，对农场土地进行收储和开发，成为缓解城市建设用地矛盾的首要选择 [5-6]，也是为广西重大基础设施建设筹措资金的重要措施之一。笔者通过对广西农垦土地进行系统的调查，基本查明了广西农垦土地的数量、分布、利用现状，采用多因子评价模型 [7]对广西农垦土地开发潜力进行评价，为广西开展自治区本级土地收储工作提供参考。

1 广西农垦土地现状

广西壮族自治区农垦集团下辖46个农场，管理土地共计13.87万hm2，分布在全区12个地市（表1、图1）。近年来，广西壮族自治区利用国有农场土地建成了柳州新兴产业园区、南宁明阳工业园区、贵港西江产业园区等 [8-10]，为当地经济社会发展和人民生活水平提高作出了很大的贡献，也为如何利用国有农场土地资源，推进城镇化和工业化积累了宝贵的经验。因此，广西农垦丰富的土地资源将极大地助力广西城市化发展进程，作为未来土地收储开发重点区域。

2 土地储备潜力评价方法

2.1 评价体系的构建

目前，土地储备潜力评价研究主要集中于城市存量土地利用方面 [11-13]，其常用的评价因子有土地用途、基础设施、环境因素、区域因素等 [14-17]。而广西农垦土地大多位于城市周边，土地类型以农用地居多，在评价过程中，不宜完全套用现有的土地评价体系。该研究从广西自治区本级土地储备开发工作实际出发，以为广西重大基础设施筹措资金为核心目的，从土地出让收益最大化角度进行土地储备潜力评价体系构建。基于目前广泛使用的层次分析法（AHP） [18-21]构建评价模型 [22-24]，采用定量和定性相结合的方法 [25]，优选与提高土地开发价值紧密相关的因素，选取规划、地段和地形等要素进行分析。采用专家打分法进行多次论证，得到准则层、因素层共7个相对重要的判断矩阵。为了使各因素之间进行两两比较得到量化的判断矩阵，引入 “1-9”标度法。通过求解判断矩阵特征向量的办法，求得各因素的优先权重（表2）。

在该评价指标体系中，规划条件分为规划用途为商住等经营性用地和规划用途为非商住用途，土地开发收益和规划用途关系较为紧密，商住等经营性用地开发收益相对较高。地段条件分为所在城市土地成交量、地块所处城市位置以及是否通达道路3个细类，城市土地成交量直接反映城市经济发展水平，地块所处城市位置反映地块的地段条件，是否通达道路判断地块是否成熟，以上3个要素能综合判断地块开发价值的高低。地形条件分为地形和地块聚集度，主要是考虑土地平整度、是否适宜连片开发以引进产业。根据不同地块的现状条件，评价因子赋值也不同，通过分级赋值法对评价结果综合赋值，将结果量化为0～1之间的数字，接近1则表示评价结果更高（表3）。

2.2 评价模型

基于第二次土地调查和城镇地籍调查成果数据库，提取农垦土地的基本信息，叠加土地利用总体规划和城市总体规划，然后结合城市土地成交量、地形、区位条件、交通条件等因素，对评价单元的开发潜力进行分级。由于农垦单个农场面积较大，该研究以农场内部不同地块为评价单元进行潜力分区。目标地块土地收储潜力评价模型如下：

式中，P为目标地块土地收储潜力综合分值;Ai为第i评价指标权重;

Ci为第i评价因子标准化赋分值。

2.3 评价结果认定及说明

根据广西城市化进程及其对建设用地的需求，基于该模型计算结果对地块收储潜力进行分级，并依据分级结果安排土地开发次序。土地收储潜力综合

分值介于0.8～1.0的地块为一级潜力区，介于0.6～0.8的地

块为二级潜力区域，介于0.4～0.6的地块为三级潜力区域，小于0.4则认为是暂无潜力区，近10年内不宜对其进行收储。

3 结果与分析

3.1 模型校驗

以位于南宁市兴宁区三塘镇的广西农垦集团九曲湾农场为例，对评价模型进行校验。九曲湾农场共有土地1 735 hm2，位于南宁市兴宁区三塘镇，离中心城较近，地理位置优越。地块内有昆仑大道主干道通过，地块集中连片。依据南宁市兴宁区三塘镇土地利用总体规划（2010—2020年）和南宁市兴宁区三塘镇总体规划（2011—2030），将整个农场划分为14个地块。根据三塘镇土地利用总体规划（2010—2020年），地块2、6、8、12在允许建设区，地块4、5、7、9、10、13、14在有条件建设区，1、3、11在限制建设区;根据南宁市兴宁区三塘镇总体规划（2011—2030），地块2、3、4、5、6、7、8、9、10、13为商住用地，1、11、12、14为非商住用地。

根据各地块的实际情况，综合各评价因子打分（表4）。

根据潜力分级，九曲湾农场近10年内具备开发潜力土地1 150.67 hm2，占九曲湾农场土地的66.32%，其中一级潜力区750.03 hm2，二级潜力区237.39 hm2，三级潜力区 163.25 hm2（表5）。

通过和实际土地储备工作相比较，2号和6号地块的部分土地已纳入了2020年广西壮族自治区本级土地储备计划，作为盘活重点地块，该模型评价结果和实际工作契合度较高，说明该模型评价结果可以较好地指导广西农垦土地收储工作。

3.2 广西农垦评价结果

通过对各农场综合因子判断分析，农垦土地近10年内适宜开发规模6 960.33 hm2（表6）。

按照潜力分级，一级潜力开发规模3 379.77 hm2，为盘活收益较高的商住用地，在城市允许建设区内，配备道路等基础设施后，就可以组织土地供应，建议纳入2020—2022年土地储备计划;二级开发潜力规模3 175.5 hm2，基本为商住用地，在城市有条件建设区，在进一步优化规划条件、配备道路等基础设施后，可组织供应，建议纳入2023—2026年土地储备计划;三级开发潜力规模405.06 hm2，未非商住用地，在城市有条件建设区，主要是离城区较近，地势平坦，盘活收益相对较低，需待一、二级潜力区域开发后才有收储资金投入，建议纳入2026—2030年土地储备计划。

4 结论

（1）基于层次分析法，优选与提高土地开发价值紧密相关的因素，选取规划条件、地段条件、地形条件等3大因素7个因子进行分析，建立了土地储备潜力评价体系。以广西九曲湾农场土地为例对评价体系进行了模型校验，其结果对实际工作具有指导意义。在九曲湾农场评价的一级潜力区中，2、6号地块部分土地已纳入2020年广西壮族自治区本级土地储备计划。

（2）广西农垦一级潜力开发规模3 379.77 hm2，建议纳入2020—2022年土地储备计划;二级开发潜力规模 3 175.5 hm2，建议纳入2023—2026年土地储备计划;三级开发潜力规模405.06 hm2，建议纳入2026—2030年土地储备 计划。

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