“新基建”背景下的评估行业发展思路探讨

文/徐涛

一、当前形势背景

新型基础设施建设，简称为“新基建”，主要包括5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大领域，涉及诸多产业链。它着眼于未来重要的新技术领域，面向高质量发展需要，推动中国未来产业结构优化升级，是未来新经济时代发展的新动能。

作为热点话题的“新基建”并非新概念，早在2018年底的中央经济工作会议就提出了5G 网络、人工智能、工业互联网、物联网等“新型基础设施建设”的内容，随后也将其列入了2019 年政府工作报告中，中共中央政治局常务委员会又在2020 年3 月4 日召开的会议明确了加快5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度的要求。以5G 网络、数据中心、人工智能等新型基础设施建设为代表的“新基建”将成为新冠肺炎疫情下稳增长、促转型的重要抓手，其更大的功效还在于催生新技术、新经济、新业态、新模式的“四新”经济形态，并助力互联网以外的产业实现数字化、网络化、智能化转型升级。

如今，5G 网络、数据中心、人工智能等“新基建”快速发展，使得我们的生活方式、工作模式、消费习惯等都发生了前所未有的变化，网络经济的迅猛发展，“四新”经济形态不断涌现，如：远程协作、线上办公、线上会议成为疫情期间单位复工优先选择的工作方式；大数据在疫情溯源监测、研判和防控等方面被广泛应用；“云会议”“云课堂”“云蹦迪”“云旅游”“在线问诊”等使人们虽然足不出户工作（学习）、娱乐两不误。[1]

“新基建”如火如荼地发展，加速了现代信息技术与各行业的融合，各行各业也积极借着“新基建”这股东风加快自身业务与现代技术应用的结合，明确自我定位、提升服务质量，提高自身产品附加值，实现由传统业务向高端业务的转变。在此趋势下，评估行业如何保持持续、高质量发展值得我们探讨。

二、“新基建”背景下评估行业所面临的机遇

（一）评估行业地位进一步确立

2016 年12 月1 日正式施行的《中华人民共和国资产评估法》明确了六大类评估的法律地位，为评估行业提供了统一的法律准绳，有利于规范评估行业行为，有利于统一制定规则和标准、统一落实责任。另外，中国人力资源和社会保障部公布的《国家职业资格目录》将房地产估价师列入“准入类”职业资格，将资产评估师列入“水平类”职业资格，该目录再次明确了评估师的定位。这说明国家对评估行业存在的必要性是非常认同的，这是评估行业生存与发展的重要利好因素。

（二）在“新基建”背景下经济形势和政策导向正在催生一系列新的评估需求

1.2017 年10 月18 日习近平主席在党的十九大报告中明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场，将会产生新的业务点，即租赁住房的价值、租金评估需求，另外，党的十九大报告中多次提到的“一带一路”战略中涉及到大量的基础设施、物流建设、海外投资等投资计划，这一系列投资计划在实施过程中将会产生大量的评估咨询业务。[2]

2.随着国内ABN、ABS、类REITs 等资产证券化业务的不断发展，一些新政策不断推出，也将拓展新的评估业务需求。如：2018 年4 月24 日中国证监会、住房和城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30 号）中指出：“合理评估住房租赁资产价值。承担房地产资产证券化物业估值的机构，应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。”可见，随着住房租赁市场的不断发展，住房租赁资产证券化业务将会催生大量的评估业务。另外，2020 年4 月30 日证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，预示着境内基础设施领域公募REITs 试点的正式启动，这也将为评估行业带来大量的评估业务及延伸性业务。

3.2019 年8 月26 日十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》的决定，并于2020 年1 月1 日起施行。该法明确，在确定农地征收补偿所依据的区片综合地价时需要政府委托专业机构进行评估，并通过政府进行发布。新《土地管理法》中第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”可见，未来对集体经营性建设用地出让拍卖底价、作价入股价值、抵押价值、交易课税价值等的评估需求将会为评估机构带来源源不断的评估业务。另外，新《土地管理法》也对土地承包经营权、集团建设用地流转作了相应的规定，在土地承包经营权、集体建设用地流转过程中的价值确定无疑也需要评估机构和评估师的参与。

4.2020 年3 月4 日中共中央政治局常务委员会会议明确了加快5G 网络、数据中心等“新基建”建设进度的要求，各地对“新基建”投资热情高涨，在推进过程中更加注重探索投融资机制创新，避免一哄而上，充分考虑市场需求和本地发展实际。在创新投融资机制过程中，必然会因需要评估机构提供专业意见而产生大量评估咨询业务。

5.2018 年9 月7 日十三届全国人大常委会立法规划公布已将房地产税法列入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目之中，一旦实施，为缴纳房地产税，确定房屋市场价值的课税评估业务也将为评估机构带来大量的估价业务。

（三）现代信息网络等“新基建”发展推动行业转型

随着5G 网络、数据中心、人工智能等“新基建”的快速推进，5G 网络、大数据、人工智能、云计算与移动互联网结合，使得依赖传统业务的机构发展逐渐陷入窘境，而一些有战略眼光的评估机构借助现代信息技术及“新基建”发展积极寻找突破口，挖掘新业务，提升服务质量，并与互联网公司等进行合作，实现跨专业、跨公司、跨地域的资源整合、强强联合，逐步实现由传统业务向高端业务转型；同时，他们重视现代信息处理技术和业务相结合，充分利用房地产市场挂牌与交易价格、消费行为等大数据，改变和完善估价技术，研发动态批量评估技术，拓展以数据应用、数据画像为核心的精准服务，避免主观性，提高效率、降低成本，且不断提高产品附加值。如行业内的世联评估、云房数据、恒基数据科技等评估机构，充分利用自己的评估技术优势，结合互联网及大数据技术，创建自己的大数据库及各类动态评估系统。由此可见，“新基建”的发展，正在重塑评估行业格局。

三、“新基建”背景下评估行业所面临的挑战

（一）对评估新技术投入与钻研不够

如今大多数评估机构还未意识到万物物联网及“新基建”的发展给传统评估所带来的颠覆性危机，只考虑赢利，依然保持“短平快”式评估服务模式，过度关注业务而忽视对评估新技术的钻研，没有深入研究新的手段、方法和技术，更未注重现代信息网络技术在评估中的投入与应用。在“新基建”形势下的评估行业，评估服务较传统评估范围更广、内容更多，能够为客户带来切实的价值服务。因此，评估机构须改变发展理念，重视现代信息技术在评估中的应用，对评估技术、工具进行创新、升级和优化，以技术推动业务的快速发展和进步，实现服务由传统向高端的转变。

（二）评估人员专业性普遍不强

评估机构尚未意识到人才的重要性，为控制运营成本而不注重有经验从业人员的待遇提升，聘用更多经验少、专业不强的人员[3]，导致行业人员转行流失现象严重。评估机构无人才的储备和具体培养计划，过多关注资质证书，忽略了提升技术人员的专业深度、创新能力和工作精神。另外，现有的评估从业人员信息化素质普遍不高，对现代信息技术知之甚少，更谈不上应用。由此可见，评估行业现有人员的自身素质和创新能力难以满足“新基建”背景下的评估行业发展需求，未来发展需要的技术人员是具备较强评估理论知识、丰富实践经验、一定的信息技术的综合性技术人才。

（三）评估业务路遇“跨行打劫”

随着现代信息技术的发展和数字化转型的不断深入，房地产业相关数据不断得到开发共享，一些有实力的大型互联网公司以自身雄厚的技术为支撑，掌握了大量的房地产市场挂牌与交易价格、消费行为等数据，基于自身的互联网技术和大数据优势，已逐步涉及评估业务领域，并且在市场上占有一定的席位。如京东已上线了大数据评估平台，我爱我家和链家等中介机构、淘宝拍卖等公司，均已将自身服务进一步延伸至评估业务领域。他们利用新技术和大数据，避免了传统评估中人为干扰、结果偏差过大、效率低下等问题。由此可见，一些公司已成功实现了“跨界打劫”，也许正应了那句“打败你的也许不是同行而是跨行的”。在这种形势下，评估行业必须顺势而变，为了生存寻求新的出路，以应对行业重构的趋势。

四、“新基建”背景下评估行业发展对策

（一）借助“新基建”这股东风，完善自我基础条件

评估机构应积极借助“新基建”这股东风，优化自身基础条件，包括现代信息技术吸纳采用、人才引进与培养、技术应用与创新能力提升。首先，为了现代技术在评估领域的有效应用，需要引进高端计算机、信息技术专业人才，制订人才储备、培养计划，加强专业培训，提升评估从业人员的综合素质；[4]其次，评估机构应依托“新基建”发展，重视评估技术创新，加大现代信息技术的投入，加强5G 网络、大数据、云计算、人工智能等技术在评估业务中的应用，尤其是将现代信息技术与评估咨询业务相结合，构建统一的信息管理平台；[5]同时，完善数据信息库和相关管理制度，为现代信息网络、大数据的应用提供及时、完整的信息支持；最后，评估机构还可建立客户行为数据库，实现客户画像分析、精准服务。只有评估机构在人才、技术两大基础条件上做足功课，强化现代技术渗透、融合和知识创新，从而推动评估技术及工具的创新升级，有效降低成本、提高效率，才能保证评估服务由传统业务向高端业务转型、提升自身的竞争力。

（二）以“新基建”发展为契机，培育企业核心竞争力

在国家大力推进“新基建”、推广新政策的大背景下，评估机构地域优势已在悄然弱化，如果继续保守行事，则无异于“自杀”。面对激烈竞争的市场环境，评估机构应结合自身资源优势，找准方向，积极应对，整合资源，强强联合，不断形成跨专业、跨部门、跨公司、跨区域的彼此抱团赋能的现象，逐步培育自己的核心竞争力。一般培育核心竞争力的方式无外乎三种[2]，一种方式就是依托和强化自身评估技术优势，提供优质服务，与客户保持良好的关系；还有一种方式是以自身的评估技术与经验，联合如评估机构、互联网、软件公司等合作伙伴一起开发自动估价系统软件，通过系统软件的销售及后期维护，掌握大量数据，从而形成核心竞争力，如浙江省恒基房地产土地资产评估有限公司联合软件公司共同出资开发估价操作系统，将公司转型为以数据服务为主的评估机构；最后一种方式就是多元化发展，凭借自身的雄厚实力，结合评估技术与经验，引进高端计算机、信息技术人才团队，将现代信息技术与评估咨询业务相结合，构建统一的信息管理平台，通过数据采集积累、机构合作等方式打造自己的数据平台，自主研发自动估价系统，如深圳市S 公司的EVS自动估价系统，真正实现融评估、咨询、数据服务为一体的多元化发展模式。

（三）以“新基建”发展为抓手，深化业务专业性和服务增值性

当前评估机构应以“新基建”发展为抓手，结合市场发展及客户真正需求，逐渐拓展业务范围，推动自身服务的规范化、程序化、标准化，并积极推动自身业务体系的有效完善。在“新基建”背景下，评估业务将由传统业务演变为或衍生出新型业务需求，如批量估价、房地产信托投资基金（REITs）相关的评估咨询、区片综合地价评估、农村集体建设用地流转价值评估等，可见，评估机构的新型估价业务将日趋增多，这就要求评估机构及评估人员加强自身学习，提升业务能力和水平，深挖业务专业性，使自身具备应对各类新型评估业务的能力。另外，对于评估机构来讲，运用5G 网络、大数据、人工智能、移动互联网等“新基建”，不是简单地运用计算机或者APP 做好评估业务，还应通过互联网媒介将评估业务上、下游关联性业务加以连接或融合，从而在带来更多业务的同时，提升自身的增值服务能力。[2]