“黑天鹅”事件背景下的房地产融资策略

文/凌利 杨淇山

由于资金量大等原因，房地产融资一直是国内外专家研究的重点。新冠肺炎疫情爆发以来，学界对于房地产金融风险的研究日益增多，其中王菁在《房价波动与房地产金融风险的关系研究——基于格兰杰因果检验》一文中表示，当前面临系统性房产金融风险的可能性较小，这也意味着在脱离“黑天鹅”事件时，房地产金融是可以保持较好的发展态势的。国外也有学者发表学术论文，认为利用养老金进行的房地产融资或将成为房地产融资的第二支柱。在国内外对于房地产融资多保持乐观态度之时，本文试对比正常状况下的房地产融资状况来思考“黑天鹅”事件对于房地产融资的影响。

一、“黑天鹅”事件与房地产融资的关系

房地产融资方式主要有银行贷款、股票债券、私募基金等，“黑天鹅”事件对房地产融资有着诸多方面的影响，主要分为直接影响与间接影响。

（一）直接影响

从直接影响方面来看，“黑天鹅”事件会引起线下购房停滞，导致资金回笼失败，停工、工程事故等问题会导致房地产施工进度暂停，这一系列问题都将影响房地产融资的进程与质量。

1.线下购房问题。房地产融资的主要形式之一为房屋出售，只有当房产根据计划进行出售后才能收回房地产建设的大部分成本，房地产销售是房地产融资得以存在的关键。“黑天鹅”事件导致房产无法正常售卖时，将直接造成房地产企业的亏损甚至破产，房地产投资者不仅无法在融资之后获得预期的受益，更有可能与房地产企业一起承担损失，因此，线下购房出现问题，房地产融资过程将受到直接影响。

房地产融资为整个房地产项目的运行提供能量以及润滑油。“黑天鹅”事件导致工人停工时，房地产融资与房地产项目的运行会发生连锁反应，导致整个房地产项目的瘫痪。

2.由停工导致的资金周转问题。工人停工的原因有多方面，当工人停工时，房地产企业将无法运转下去。由此引发的投资者对该房地产项目是否能完成的思考，将给房地产融资带来困难。在企业发行债权、股票甚至想通过银行借贷进行融资时，投资方会对企业的状况进行分析，从而考虑是否参与该企业的融资。

3.事故与其他因素。企业安全防范意识欠缺，将导致各类事故的发生，事故的发生对于房地产企业资质评价的影响是极其重大的。不仅如此，在发生重大安全事故时，相关负责人需要投入大量的资金来对该类事件进行处理，融资需求大与融资难度高等两方面将给企业带来双重的打击，然而该类事件的发生率是可以通过规范企业的日常运营流程来降低的。

（二）间接影响

1.国民经济下滑影响房地产融资。“黑天鹅”事件使得各行业受到冲击，在“黑天鹅”事件发生时，国民经济普遍低迷，此时消费者的消费水平普遍降低，国民对于房屋的购买欲望减弱。国民经济增长速度下滑，会对房地产及其相关行业造成打击。

2.与投资有关的房地产泡沫破裂风险。房地产泡沫破裂是目前国内专家预测发生概率最高的“黑天鹅”事件。房地产泡沫的破裂对于房地产融资是毁灭性的打击，在房地产市场低迷时，房地产企业对于外界来说将不再具有融资的价值。

目前房地产供大于求，房地产泡沫破裂风险与日俱增，此类事件发生时将会引起一系列连锁反应，如图1 所示。

图1 房地产泡沫破裂连锁反应图

房地产泡沫破裂，投资者与市场环境首当其冲，加之房地产的贬值将导致投资者放弃投资甚至大量抛售房地产，融资因此变得更加困难，融资困难将继续促使房地产市场环境变差，投资者放弃投资，从而形成一个恶性循环。

（三）“黑天鹅”事件与房地产金融关系的宏观分析

从宏观角度来看，停工、事故将从房地产融资开始影响房地产行业，线下购房减少国民经济下滑、房地产泡沫破裂风险将在后期对房地产企业造成毁灭性的伤害。

“黑天鹅”事件会严重影响房地产行业融资环境。由此可见，房地产企业对于“黑天鹅”事件的应对策略构建是极其重要的。

二、“黑天鹅”事件背景下房地产融资的紧急调整策略

“黑天鹅”事件来临时，房地产融资所受到的伤害是不能避免的，本文将列举四种应对策略，为房地产企业在“黑天鹅”事件来临时的融资提供参考。

（一）“断臂自救”，以小博大

大量抛售手中的房地产商品是“黑天鹅”事件来临时很多企业会选择的资金回笼方式。在“黑天鹅”事件导致房地产融资情况急剧变差时，只能采取大量抛售的策略来弥补成本损失，因为“黑天鹅”事件会在一定的时间内切断房地产行业的任何融资途径。由于房地产融资金额巨大，在商品房出售停滞时，“断臂自救”，放弃眼前利益，可保持企业不破产，等待融资环境好转时再进行融资。

“断臂自救”策略会在一定时期给予同行极大的压力，“断臂自救”会使得企业的经济压力暂时性地得到缓和。“断臂自救”的速度要快，如果在“黑天鹅”事件发生时不能及时进行融资，企业破产的概率将大大上升。

（二）“另辟蹊径”，自由变通

房地产融资的多重途径决定了面对“黑天鹅”事件时可以“另辟蹊径”。唯有“另辟蹊径”，自由变通，才有可能使企业进一步运营下去。在常规的房地产融资因不可预测的原因而停滞时，思考证券、股票、银行贷款以外的融资渠道便显得尤为重要了。民间集资是一种风险较大，实行较为困难、利息较高的融资方式，当由于“黑天鹅”事件而无法通过正常途径进行资金周转时，企业可以考虑利用民间融资等途径来解决问题。

必要情况下，可以通过集团其他行业的融资来帮助房地产企业。以史丹利地产为例，在遇到“黑天鹅”事件时，会着重考虑依靠化肥等产品帮助房地产融资。由于其他行业仍然有很好的债务偿还前景，在“黑天鹅”事件发生时，融资便显得并没有那么困难了。

（三）“听天由命”，顺其自然

部分房地产项目在没有融资途径时，没有足够的能力获得其他方面的支持，只能尽早申请破产清算，以此终止房地产项目的进行，避免企业陷入长期的债务关系中。面对“黑天鹅”事件“听天由命”带有一定的无奈，但也可能借此度过融资寒冬期，同时提升了自身竞争力，提高企业的可信度，在融资寒冬期过后重整旗鼓，重新进行融资。

（四）“如鱼得水”，力挽狂澜

与“听天由命”策略相对应的是“如鱼得水”，主动出击。对于综合实力雄厚的企业来说，冲击整个房地产行业的“黑天鹅”事件会给企业的发展带来新的契机。以某市石材行业为例，当国家政策不支持小型石材企业运营时，部分实力雄厚的石材企业主动响应国家号召，进行新一轮的厂房建设，其他竞争对手则由于资不抵债而申请破产，在石材行业的寒冬期结束后，主动出击且实力雄厚的企业的竞争对手大大减少，企业的竞争力也因此得到提升。由此可见，“黑天鹅”事件也是拉开同行业差距的契机，房地产企业在经过“黑天鹅”事件带来的寒冬期后将会得到大量的融资机会。正确地顺应时代的发展，在不同的环境下运用不同的策略，才能保证企业的正常发展。

三、新型冠状病毒疫情肺炎下的房地产行业融资环境分析

2020 年新型冠状病毒疫情是继2002—2004 年非典型性肺炎后发生在世界范围内的最大的“黑天鹅”事件。每一次疫情的爆发都直接引发大规模的消费萎缩，新冠肺炎疫情同样导致我国消费的萎缩，这种消费的萎缩体现在各行各业的暂时性歇业上。房地产行业作为我国资金流动量最高的行业之一，在此期间将遭遇更多困难。

（一）新型冠状病毒肺炎疫情与国民经济

新冠肺炎疫情以两种方式导致国民经济萎缩，一是通过减少国民出门的可能降低其消费水平，二是通过限制国民收入来源降低其收入水平，两者相互影响。当新冠肺炎疫情来临时，消费者将因为习惯于线下购房而将购房日期延后，甚至因收入减少而不再去购置房地产。目前房地产融资中的绝大部分属于房地产投资者融资，需要重点关注的是，房地产投资者仅仅是在手中有闲置资金时进行房地产投资，在经济状况良好时，房地产作为保值的不动产产品自然会受到广大投资者的青睐。

（二）“建房难，卖房难，房产贬值”

1.建房难。农民工作为房屋建筑的主要劳动力在新冠肺炎疫情的影响下行动受到了限制，进而导致房地产建筑企业停工。农民工在难以回归到就业岗位的同时还会在疫情期间向房地产公司追讨工资。在无法复工的时间里，房地产企业需要偿还的利息是庞大的。项目彻底停工将是企业面临的最大风险。

2.卖房难。疫情期间，H 地产的“低价售房”行为也引起了大众的思考：这一行为是否预示着房地产销售走向了低谷期？在与有关工作人员的交流与沟通中可以了解到，在疫情后期，寻求房产中介帮助卖房的人变多了。从二手房销售频次中可以了解到，目前的销售需求相较于疫情之前有了较大的提升，供给量的增加并不能表示房产销售量的增加，相反，存量供给量的增加预示着需求量的降低。

3.房产贬值。房产贬值并不是由疫情直接导致的，房产贬值大体有以下两个方面的原因。

（1）供大于求导致的具有规律性的价格降低。供大于求预示着房企可能会通过降价的方式来刺激对于房产的消费。

（2）房产企业谋求发展而主动引起的房产降价。在这种情况下，房产降价将是普遍的，房地产泡沫有可能因此破裂。

（三）经济环境对房地产行业融资环境造成的影响

笔者将从“黑天鹅”事件影响下的房地产融资的四个方面（银行融资、债权融资、民间融资、其他融资方面）来分析经济环境对房地产金融造成的影响。

1.银行融资问题。银行融资与企业的信用程度成正比。银行在参与融资时会对需要融资的企业的资金状况以及前景进行综合的评价。在“黑天鹅”事件的影响下，房地产企业的发展状况是难以确定的。由于房产需求量降低、供给量上升，再加上工人停工，房地产企业很有可能就此陷入债务危机中，不仅如此，国民经济萎缩，银行也会因此受到影响，坏账风险会大大提高。因此，在“黑天鹅”事件发生时，中小型房地产企业依靠银行进行融资的需求将难以得到满足。

2.债券融资问题。“黑天鹅”事件爆发时，房地产金融债券融资将暂时性遇到困难。原因主要有三点：

(1)国民经济萎缩，国民消费欲望低，投资欲望低。“黑天鹅”事件爆发时部分人进行的房地产抛售行为便是一个印证。

(2)国民收入水平降低，部分个体经营户表示，疫情的发生直接导致自己近三个月没有任何生意，收入的减少使得自己没有闲置的资金参与房地产投资，这也意味着房地产企业希望通过债权进行融资的愿望化为泡影。

(3)由于房地产企业自身状况引起的投资者的担忧。由上文可知，目前存在建房难、卖房难问题，在这类问题不解决的情况下，房地产债券融资将不会被消费者看好，“黑天鹅”事件背景下的，房地产投资不再是一个稳定保值的投资方式。

3.民间融资问题。民间融资并不受国家的支持，但其仍然有方便快捷、门槛低的优点。由于“黑天鹅”事件引发房地产行业融资困难，部分企业将铤而走险，选择民间融资。民间融资有可能会在一定时间内成为房地产融资的主要方式。

4.其他融资问题。股票融资以市场自身调控为主，企业对其难以把控，而境外融资多发生在大型企业之间，中小企业在面临“黑天鹅”事件时难以通过境外融资的方式减轻融资压力。若前三类融资难以为企业所用，股票融资与境外融资的可行性会变得更弱。股票融资某种程度上只能在“黑天鹅”事件过后存活下来的企业的融资中起作用，可以调动境外融资的企业也并不需要通过境外融资来缓解融资困难，也就是说，其他融资渠道只能作为“黑天鹅”事件后企业扩张策略的一部分，而并非生存策略。

四、由H 房产集团的营销策略引发的思考

新冠肺炎疫情期间H 房产集团实行了低价售房策略。有学者表示，H 房产集团的低价售房策略是疫情期间的一次非常成功的营销，开拓了房地产网上销售的新路径，并且将在这一领域长期领先，不仅如此，在疫情期间国民足不出户时，H 房产集团的降价策略在消费者群体中引起了轩然大波。有关专家点评：“H 房产集团的这一举动不仅为自己打了一次免费的广告，还抓住了消费者捡便宜的心理，同时还在不利于房产销售的时间里做好了房地产销售。”当然也有对H 房产集团的负面评价：“商家的惯用思路是先提价再降价，H 房产集团名义上是降价，实际上还是使用了先提价再降价的方式，H 房产集团的营销套路使用得很好。”无论是正面评价还是负面评价，H 房产集团都是此次“黑天鹅”事件的赢家。

（一）网上售房

网上售房早有先例，但由于房地产价值太大，网上售房情况并不理想。此次H 房产集团推出的“网上售房，无条件退房”解决了消费者的后顾之忧。消费者使用H房产集团网上售房平台，意味着H 房产集团在网上售房方面已经远超同行业竞争者了。从某种意义上讲，H 房产集团在新型冠状病毒肺炎疫情这一“黑天鹅”事件下采取的策略是主动出击，抢了市场，为未来的网上售房打下了良好的基础。

（二）低价销售策略

H 房产集团的另一特点是低价售房，这也是H 房产集团在销售领域作出的一大革新，类似“断臂自救”策略。值得思考的是，即使H 房产集团自称低价售房，仍然有一些学者、专家表示其中有问题，即涨价后打折。这一销售方式经常出现在某购物平台的“618”购物节与另一购物平台的“双十一”、“双十二”活动中。从客观角度来说，H 房产集团没有必要进行低价抛售，但联系到“黑天鹅”事件对H 房产集团的销售策略就不难理解了。

（三）H 房产集团营销策略思考

从融资方面考虑，H 房产集团的做法有助于快速回笼资金，不仅如此，H 房产集团的做法也在“黑天鹅”事件发生时提升了企业的知名度，使得企业的形象得到了提升，其债券的价值也会得到相应的提升。从策略的角度看，H房产集团在“黑天鹅”事件发生时的融资策略是主动的，这也和其雄厚的实力有关，整体符合“如鱼得水，力挽狂澜”的策略，从而在此期间获得了成功。

五、总结

“黑天鹅”事件是出现概率较小，但是一旦出现将会给企业融资带来很大困难的事件。本文为“黑天鹅”事件背景下的房地产融资提供了部分策略，并以此次新冠肺炎疫情中房地产融资的困难为例，思考了“黑天鹅”事件中不同企业的不同融资策略。