乡村振兴战略背景下农村土地使用权流转价值评估研究

陈丽 金俊杰 刘世卫

摘 要：改革开放40年以来，我国的经济仍处于快速发展阶段。随着进城务工人数的增加，农村土地抛荒的现象在不断加剧。如何让土地进行科学的流转，在农村土地资源管理过程中就显得十分重要。土地流转工作需要立足于实际问题，充分结合工作中的相关内容，并给予有效实践。这将推动农业经济的发展，为进一步落实农村土地流转工作提供有效保障。

关键词：农村土地使用权;土地使用权流转价值;乡村振兴

一、 引言

农村土地是农民赖以生存的根本。农村土地的承包、流转关系到农村的稳定，农业的发展，农民的增收。农村土地承包经营权是农村土地流转中的核心内容。随着我国经济的不断发展和土地经营模式的变化，农村土地流转在发展中也面临着许多亟待解决的问题。加快解决这些问题，实现农村土地的合理流转，不断完善农村土地流转机制对我国农村经济的改革发展和今后城镇化建设具有重要的作用。为此，文章对农村土地流转中存在的问题进行了分析与探索。

二、 现代土地产权制度的基本特点

1. 归属相对清晰清晰的产权划分是现代土地产权制度首先应当具备的特质，而我国的土地都有非常明确的产权主体，即土地均归国家所有。从现行的法律法规来看，农村土地普遍归集体所有，农村土地在产权分配上通常有相应的代表。在有些特定情况下，我国现行法律在土地产权上的说明没有明确界定，这些情况则需要结合具体背景进行再商议。2. 责权相对明确我国土地产权制度在责权上相对十分明确，市场经济体制的深入让我国的土地制度也越来越规范与完善。土地权在各个主体间可以进行规范合理分配，在责权上起到各得其权的效果。同时，在权益分配上也要明确界定，尤其是对于土地产权而言，土地占有权、使用权及土地带来的收益和处分等的权利结构，这些都有相对明确的限定和说明。

三、 农村土地使用权流转价值评估方法选择与运用

收益法、市场法、成本法是三种基本的价值评估方法，国外学者还提出了一些新的评估方法，如实物期权法、德尔菲法、神经网络分析法等。目前国内对农村土地流转价值评估尚未形成体系，理论基础和数据支撑不足。针对土地流转的形式和价值形成特征，文章根据资产评估经濟原则中的预期收益的原则，通过对收益法的拓展评估土地使用权流转价值。乡村振兴战略提出要按照“生态宜居、乡风文明”的要求发展农村经济，因此土地使用权流转价值包括经济价值、社会价值和生态价值。农产品行业属于国家保护发展行业，本研究参照近5年的国债年平均利率确定土地使用权流转价值还原利率，近5年我国的国债利率3.2%左右，估测该项资产的折现率为3.2%。按照我国的土地承包政策耕地30年承包权不变，假设30年全部为剩余使用年限，计算可得出该村土地使用权流转经济价值为38645.93元/亩。估算H村土地使用权流转的社会价值PL2。农村土地使用权流转社会价值可分为社会稳定价格和社会保障价格。

四、 基于使用权的农村土地增值收益分配改革思路

传统的“政府统一征收+招拍挂”的土地增值收益分配模式，对工业化和城市化发展起到巨大的推动作用，但其实质是农村发展利益向城市的输送，通过政策性的抬高城市土地价格实现巨额财富在城市的积累，农村在这一波发展浪潮中并未获得多少实质利益，因而出现了城市越发展，农村越凋敝的情形。问题的症结，仍在于政府对于土地市场的高度集中控制，难以抑制其城市化扩张倾向。理想状况下的土地增值收益分配，应当是市场导向下、尊重供求规律的多方土地产权主体，包括政府、集体、农户等共同参与的权力和利益分配。在所有权归公的基本制度下，如何发挥使用权在土地资源配置中的基础性作用，建立使用权与土地增值收益分配之间的联系，则是解决当前土地增值收益分配困境的可行思路。从土地增值收益来源来看，第一，直接性投资增值属于使用过程中对土地改良或附着物投资等产生的增值，这部分增值与土地使用者直接相关，完全可以内化到土地使用权的交易中，通过土地使用权的市场化定价实现增值收益在各交易主体间的流动和分配;第二，投资辐射性增值主要来自政府、集体或企业的投资外部性，可以利用外部性的解决方法进行相关调节;第三，供求性增值主要来自政府对土地市场的垄断控制以及在城市偏紧的土地供应，如果建立了以市场化为导向的土地交易制度，该部分增值将会回归到正常的市场价格波动，其增值部分亦可内化到交易价格之中在使用双方进行分配;第四，用途性增值，来自土地用途的转化，主要是农业用地向建设用地转化带来的增值，这部分增值同样涉及两类土地的使用主体（农业用地使用主体和建设用地使用主体）以及土地用途的转化主体即发展权持有者（农村集体），可以通过在土地使用权的转化之间建立联系，从而实现市场的自动调整和增值收益在两类主体和农村集体之间的分配。

五、 结语

在化解很多具体问题时，可以从不同方面着手，使我国农村土地使用权的市场化流转路径更为畅通。不仅要明晰当前现代化的土地产权制度的基本特点，也要从多方面建立健全农村土地承包经营权流转市场机制，并且要不断推动市场需求的培养。这些都是加快农村土地流转切实可行的方法，也是让我国的农业实现产业化发展的路径。

参考文献：

[1]陆继霞.农村土地流转研究评述[J].中国农业大学学报（社会科学版），2017（1）：29.

[2]文宗瑜.农村土地使用权流转的不同模式及评价[N].经济要参，2009-06-11.

[3]周天勇.土地制度的供求冲突与其改革的框架性安排.管理世界，2003（10）：40-49，156.

[4]周其仁.土地涨价归公的经济学是错的.企业观察家，2017（11）：21-23.

作者简介：陈丽，金俊杰，刘世卫，山东省青岛市即墨区自然资源局。