农村房地一体确权登记调查工作的重难点浅析

冯玉森 任超 张建勇

[摘要]农村房地一体不动产确权登记工作是一项维护农民权益、维系社会稳定和促进乡村振兴的重要基础性工作，对于深化农村土地制度改革、完善农村土地权属制度及增进农民福祉意义重大，基于对江西省农村房地一体项目的实践，对农村房地一体确权登记调查工作的重难点进行了系统梳理，并提出建议以期为后续工作的开展提供案例与方法借鉴。

[关键词]农村房地一体;确权调查;问题;建议;江西省

[中图分类号]F321.1

[文献标识码]A

农村房地一体化项目是国家政府给与老百姓的福利，旨在确定农村房屋的权属、面积，进行登记颁证，为了盘活农村固，定资产，为市场经济注人新鲜的血液，拉动农村的紧急增长，打赢脱贫攻坚战，具有重大的意义。

农村房地一体不动产权籍调查是对宅基地和集体建设用地及其上的建筑物、构筑物调查为重点。为农村宅基地和集体土地确权登记发证工作做好资料的收集，也为全国范围内实施不动产统一登记工作打下坚实基础。

1农村房地一体确权登记调查的工作内容

农村房地一体化确权包括农村地籍与房屋调查，是对农村范围内所有宗地的权属、位置、房屋及构筑物面积等相关信息的调查，是一项公益性基础调查。农村地籍与房屋调查的成果资料是不动产统一登记发证工作的基础资料，为不动产统一登记在农村地区的开展提供保障。

本次农房一体不动产权籍调查主要是针对农村宅基地和集体建设用地及其上房屋等建筑物、构筑物的权属调查。对宅基地和集体建设用地及其上的房屋等建筑物、构筑物尚未进行权籍调查的，此次可进行房地一体的权籍调查工作;对已完成宅基地和集体建设用地登记发证的，可根据实际情况只进行房屋信息调查;对已完成宅基地和集体建设用地地籍调查但未进行登记发证的，应进行地籍资料的现状核实，并对房屋等建筑物、构筑物的调查;对宅基地和集体建设用地未进行地籍调查，但其上房屋等建筑物、构筑物已经登记发证的，对宅基地和集体建设用地进行地籍补充调查，并对房屋等建筑物、构筑物进行落宗核实。

农村房地一体确权调查的工作主要有：权属调查和资料收集、房屋调查和测量等工作。权属调查和资料收集主要是对已建农房进行调查，确定权属来源，核对地籍图是否发生变化，收集土地使用相关的土地证、审批文件、权利人证件以及户口本等资料，作为农房调查确权、发证的依据。房屋调查测量是对农房进行宗逐户的进行人户调查，也可以和权属调查同时进行，包括拍摄房屋照片、绘制分层图、丈量房屋的边长、补充收集房产相关权属资料。

2农村房地一体确权登记调查开展情况

目前，各地均在积极开展农村房地一体化确权调查工作，目前开展比较早且已经进人数据建库和登记发证的省份，如福建省、江西省，其他省份也陸续的开展，如山东省、湖南省。

江西省农村房地一体确权登记调查项目于2015年开始启动试点县市区，主要有婺源县、余江区、会昌县，目前各县市区基本结束入户调查的工作，将近80%的县市区已基本完成数据建库的工作，农房发证工作也已开展，进度相对缓慢，按照江西省自然资源厅下发关于加快推进农村房地一体登记确权发证工作的通知，要求各县市区和作业单位于2020年6月底完成90%的发证率，各县区在积极应对，确保农房发证工作的顺利进行。

3农村房地一体确权登记调查工作开展过程的重难点剖析

目前，各地农村房地一体确权登记调查项目已经进入全国区域性的项目，由国家层面牵头，地方省市区积极宣传动员，各省市均已开展和着手开展相关的调查和准备工作，农村地区由于历史遗留、时间变迁等其他因素的影响，虽然工作开展初期得到当地政府的大力宣传和支持，但在具体的实施过程中仍然存在一些阻力。

3.1农民对不动产登记意识不高

农村房地一体化确权调查工作最底层的组织架构由县级政府、自然资源和规划局部分组成，在宣传农村房地一体确权登记调查项目的过程中，广大农民朋友们的认识不高，对发证工作存在抵触心理，部分农民对发证的意义认识不到，以为是自己的房子，不管发证与否与自己的使用无关，当地建房随意性很大，多鲇多建现象严重，很多农民担心超占面积会在此次的调查中被发现，存在拒绝调查和不配合调查现象，这将直接导致地籍、房屋调查工作带来很大的阻力。

3.2村干部配合力度不够

村级的工作人员是对本村实际情况最熟悉的人员，在农村房地一体调查工作中扮演重要角色，但由于村委工作人员偏少，乡镇及县下发其他行政任务，例如空心房整治工程，精准扶贫等工作，导致村委配合农村房屋调查工作也显得捉襟见肘，有力施展不开，进村调查工作的开展并不顺利。

3.3工作人员技术不成熟

由于农村房地一体确权登记调查项目是属于政策类项目，全国范围内大范围的开展工作，调查人员的缺口巨大，部分技术作业单位为了完成进度要求的任务，放宽技术人员的要求，导致作业技术人员参差不齐，在实际调查的过程中，成果的合格率整体偏低，许多县市区的质检合格率低于验收要求的水平，造成整体的进度缓慢和调查的成果质量偏低，成果的调查和整改，费时费力，外业调查的成果经过质检的内业数据建库，存在大量返工的情况，整改工作量和人员缺口大，工作的开展举步维艰。

3.4-户多宅等历史遗留问题

由于农村长期处于监管宽松的环境，村民随意建房、少批多占多建、借地建房，权属分割不清楚，现状复杂，难以追本溯源，调查清楚实际情况，因此给农村房地一体确权登记调查工作带来了许多困扰。调查确认权属来源、一户一宅的情况显得无从下手，加上村民对已产生的违法建房、多占多建的情况刻意隐瞒，实际的情况更加难以调查清楚，这无疑是增加了农村房地一体确权登记调查工作的难度。

3.5工期长、利润低、回款难

农村房地一体确权登记调查项目的工期长，调查难度和调查工作量大，形之中给调查的技术单位增加了巨大的生产成本的经营的难度，工作周期长，成本高，收益低，回款难，许多的测绘单位面临经营不利，倒闭的风险，进一步加剧了调查工作开展的难度。

4针对农村房地一体确权登记调查工作的建议

4.1加大宣传教育力度

自然资源和规划局及建设部门加大宜传农村宅基地申请、审批、农房建设和登记办证的法律法规及流程，让每一位农民都清楚从宅基地申请到农房登记办证的各个环节，让农民了解违法占地、违法建设的法律责任及经济处罚。让农民懂得取得

不动产权证才是证明房地物权的唯一法律凭证。同时，充分发挥村委会、村民小组的重要作用，引导村组和农户主动积极开展确权登记工作，在调查工作中派专人进行配合。

4.2加强技术培训和质删监督

由于各地宅基地确权、房屋确权等工作开展情況、南北方地形、人文情况不一致，部分地区可能宅基地确权或房屋确权早已完成，山区地形复杂、存在农民长期外出打工等情况，尽可能做到一次调查清楚、准确。各技术单位应针对此次农村房地一体确权登记项目根据各地具体情况、政策文件、技术规程统一技术标准，对技术人员做技术培训，确保成果符合国家标准要求。

4.3妥善处理历史遗留问题

为了维护农村、农民的稳定，保护农民的财产权益，本着“尊動史、依法依规、实事求是、分类处理”的原则，对农村房地一体不动产确权登记过程中发现的历史遗留问题进行深人研究，区分不同情况，分别制定切实可行的政策措施，切实维护农民合法权益。农村房地确权登记历史遗留原因众多，在不同时期政策可能不同，我们在处理历史遗留问题时，查询当时问题产生的政策，不能使用现行的政策和制度去解央历史问题。

4.4保障经费

按照国家级各地政府要求，将农村房地一体不动产确权登讧作所需经费列人本地政府财政年度预算中，确保工作顺利开展。同时，各地政府加强对农村房地一体确权登记工作的专项经费进行有效监管，切实做到专款专用。

5结语

农村房地一体确权登记调查项目是由国家政策扶持，给老百姓福利的事情，权属调查工作的顺利进行，是关乎农村房地一体确权登记工作的重点，直接关系到农村房地一体确权登记工作的正确、准确性。切实做好权属调查，依据相关政策处理好工作中的问题，确保工作的顺利开展，维护好农民的权益。

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