长租公寓艰难洗牌期

辛小丽

长租公寓作为新兴行业，在经历了最初几年的野蛮生长期后，将进入艰难的行业洗牌期，目前政策法规即将落地，行业正逐步走向规范，整体发展态势回归理性。

日前，住建部发布《住房租赁条例》，部分政策直指最近频频暴雷的长租公寓。从今年青岛的长租公寓市场来看，疫情加速了行业优胜劣汰的速度，长租公寓作为新兴行业，在经历了最初几年的野蛮生长期后，将进入艰难的行业洗牌期，目前政策法规即将落地，行业正逐步走向规范，整体发展态势回归理性。

青岛长租公寓近期频暴雷

近期消费者频频反映长租公寓托管公司跑路，导致租客付了房租，房东未收到钱，双方被套路的问题。

市民王女士在台东商圈有一处套二住房出租，信息在网上挂出后，很快就有一家长租公寓托管公司和张女士联系，表示希望签订房屋托管协议，合同三年，每三个月付一次租金，每个月租金2500元，而且负责对房屋进行维护，添置家具家电等设施，让房东不仅省心，而且相比于平时的租金还要高。

王女士起初质疑这种托管模式，但该托管公司工作人员表示，公司会通过重新装修，把这处套二房分割为两个相对独立的房间出租进行盈利。2019年房租给付也算及时，但从今年开始，房租就开始拖欠，近期再和该托管公司工作人员联系，发现手机已停机。联系到目前房子的租客才知道，该租客已给付托管公司到今年年底的房租。

今年长租公寓频频暴雷，不仅是青岛，全国有二三十家长租公寓品牌扎堆暴雷，牵涉资金上亿元，波及上海、杭州、深圳、广州、成都、合肥、武汉等多个地区，坑了无数房客和房东。仅8月下旬到现在，就有全国各地近十家长租公寓负责人失联，算上今年上半年跑路的16家，这个行业简直是被雷劈焦了。据天眼查不完全统计，我国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

据业内人士分析，今年的疫情始料未及，但长租公寓所引发的维权风波并不是偶然。背后实际原因与商业模式有关，疫情只是一个引爆点。长租公寓本质是“二房东”，其利润点在于租金差和增值服务费，属于高投入的重资产项目。近年来资本市场盯上长租公寓：一方面是经营者寄望这种“二房东”模式逐步挤压散租市场空间，进而形成垄断，成为租赁市场的主导模式，一旦实现这一目标，长租公寓就有可能变成好生意;另一方面，资本也将其视作一个金融工具，不通过经营赚钱，而靠金融来赚钱。长租公寓企业靠着“高收低租”“长收短付”等模式，在短期内寻求大量资金集聚，进而走上了租赁资产证券化之路。畸形的疯狂收房，严重脱离市场需求。这不仅为后来的高空置率埋下了隐患，也让这些长租公寓企业在“资本的游戏”里迷失。受今年疫情的影响，再叠加长租公寓企业盲目扩张所埋下的隐患，就呈现出了今天的局面。《条例》直指长租公寓乱象

9月7日，住建部发布《住房租赁条例》，细化了出租与承租人、租赁企业、经纪人等主体在租赁市场中的行为规范，并出台了对住房租赁市场发展和住房租赁企业融资的支持政策。其中，部分政策直指最近频频暴雷的长租公寓，高进低出、长收短付等行为将被列入经营异常名录，住房租赁企业违法开展租金贷业务，如逾期不改正将被处以2万元以上10万元以下的罚款。虽然《条例》中没有点名长租公寓，但有不少具体规定都直指当前长租公寓的乱象。9月15日，青岛市住房城乡建设局也发布了住房租赁风险提示，提醒广大市民警惕租房风险，其中提到“高进低出”“长收短付”“租金贷”等问题同样也是针对长租公寓。

住建部《住房租赁条例》首先对部分长租公寓采用的“高进低出”、“长收短付”模式进行监管，提出住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列^经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营隋况的监管;其次，严打“租金贷”，要求住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。此外，《条例》赋予了直辖市、设区的市级^民政府建立住房租赁资金监管制度的权限，可以将租金和押金等纳入市、区级别政府的监管。并且规定，住房租赁企业违反条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正;逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款;情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照;属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，住建部发布《住房租赁条例》是住房租赁领域首部条例性文件，标志着住房租赁政策更加细化。而且发布的时机非常好，当前恰处于长租公寓市场波动较大的阶段，对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。头部企业仍保持逆势增长

值得注意的是，同样是长租公寓，小企业在不断“暴雷阵亡”，头部企业则在危机中逆势增长。

克而瑞数据显示，2018年，TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，这一数据在2019年为18.9%，截至2020年上半年，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前十。

从最新发布的2020年房企上半年财务报告中可以看到，有三家企业披露了运营房间数和上半年租金收入。万科泊寓运营房间数12.73万间，租金收入10.5亿元，平均出租率93.7%。龙湖冠寓运营房间数7.9万问，租金收入7.3亿元，整体出租率为88.6%。招商蛇口壹公寓运营房间面积56.4万平方米，租金收入0.61亿元，平均出租率68%。

今年受疫情影响加上长租公寓频频暴雷的负面影响，长租公寓受到的冲击很大，公寓运营商的日子并不好过。但龙湖冠寓，2020年上半年整体出租率在88.6%，出租率有了很大的提升，今年上半年租金收入同样很漂亮。

在龙湖冠寓青岛中山路店，记者看到，为了更加符合年轻人的风格定位，公寓在公共区域设置有公共厨房、桌游室、台球室、影音室、公共阅览区以及公共洗衣区。据工作人员介绍，有四种不同价位的房源，根据面积和配套不同，价位1500-2400元/月，租客基本都是在周边工作的年轻人。

据山东龙湖冠寓总经理房浩文介绍，龙湖冠寓2018年落地青岛，目前已开业7家，分别是中山路店、国家广告产业园店、国家广告产业园二店、西海岸理工大学店、中德生态园店、正阳路国学公园店、西海岸井冈山路店，待开业门店3家，平均出租率在90%以上。在合作模式上，龙湖冠寓以“轻、中、重”三大资产获取模式并举的方式，结合城市本身大量的存量物业，全新结构调整带来的商业、工业用地存量增多以及集体用地房源纳入租赁用地，三大产品线切入各细分市场。目前龙湖冠寓青岛中德生态园店就是冠寓與中德联合集团合作的轻资产高品质人才公寓项目，以精细化的运营与管理能力服务人才生态园;中山路店、国学公园店、井冈山路店等都是以中资产模式运营。今年疫情期间，冠寓全国的200余家门店均正常运营，员工整体在岗率达90%以上，所有门店严格按照当地疾控中心等政府部门要求布置落实相关工作，截至目前，保持“零感染、零确诊”，切实地保障了租客的健康与安全。

据业内人士分析，长租公寓目前已过了粗放发展的阶段，行业必定会向更规范的方向发展。只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能存活下来。而长租公寓盈利有一部分是依靠品质和品牌溢价率，也就是说，越是知名度高、经营规范、资金雄厚、管理能力强的企业，越容易在市场生存下来。而那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓，则会逐渐被市场所淘汰。