我国土地评估中存在的问题及对策分析

霍俊广

摘要：土地作为不可再生的资源，是非常重要的生产要素，在市场经济的发展中，起着不可小觑的作用。土地评估在土地使用过程中，有助于土地交易的正常有序进行，最大程度上保证了使用者和拥有者的权利，帮助企业的投资决策以及市场的管理，促进了我国经济的快速发展。本文探讨了我国土地评估中存在的问题及对策。

关键词：我国;土地评估;问题;对策

1土地评估的意义及作用

土地评估，又称地产评估，是指依法获得土地评估资格的估价所或评估公司，根据政府机构及客户对土地价格进行综合评估。土地评估在我国属朝阳产业，这和国家政策有关，改革开放前，土地均为国有或集体所有。国家建设用地基本采用征地、调拨等政府行为，没有评估机构。随着国家经济政策与国际接轨并轨危化、市场化，土地市场化及房地产业的大力兴起，使土地评估行业迅速得以发展。机构和队伍日益扩大，土地评估在土地使用权出让，招拍挂、税收征管、司法仲裁。政府土地政策规定，经济建设规划方面起到了非常重要的作用，已成为经济建设中不可或缺的部分。所以，土地评估对国家对土地行使有效的管理，保障国有土地安全，保护投资者权益，保障不动产交易公平，保护土地市场良好秩序，甚至一个地区，一个县市政府相关经济政策的制定，都具有十分重要的意义。对土地市场及评估行业的发展起到了积极有效的促进作用。

2我国土地评估中存在的问题

2.1土地评估产业监管力度待加强

无论是任何行业的发展都需要监督和管理，只是根据此行业想要进行自律是无法实现行业的健康有序发展的，这对于土地评估行业也是如此，在我国当前的土地评估产业当中存在着较多混乱的情况，这与土地评估中没有有效的监理制度和环节有着很大的联系，这种情况的存在从一方面来讲主要是因为，我国的土地评估工作长期以来是通过政府来进行主导的，很多进行土地评估的相关机构在进行此工作中还以政府的相关政策作为依据，这对于土地评估工作的独立性起到了阻碍，另一方面对土地评估工作没有进行监管，对其中所采用的工作人员和机构本身的设置上没有有力的制约作用，如果其中一旦存在违规的操作和评估，将会导致行业出现道德问题、评估乱现象存在，对产业的形象发展也产生巨大的影响。

2.2法律法规体系建设不完善

当前我国对于土地评估工作所制定的法律法规体系还有待完善，并没有明确的法律条文对其能力和发展进行约束，一般在土地评估行业中更多的是采用了一些小范围的罚款作为限制条件，但是能够达到的效果甚微，因而这对于产业和市场的发展并没有很大的效果，大多数土地评估中对于土地价格的确定大多数都是自由行为，由于没有完善的法律法规，很多部门并不能够实现对这些行为的约束和干涉，因此导致在对土地评估管理中产生非常大的漏洞，这些问题的存在均是促使土地评估出现问题的主要诱因。

2.3评估人员综合素质偏低

从当前我国进行土地评估工作人员的技术能力和综合素质上来看，存在着良莠不齐的情况，这对于土地评估想要进行长远的发展起到了阻碍作用，首先在对于培养土地评估工作人员方面来看，并没有针对土地评估人员相适合的教育系统，很多土地评估人员的专业性还有待增强，在土地评估人员进行实际工作中，整个行业都没有一套完整的人才准入制度和对人员进行考核的机制，正在评估工作人员进入此项工作中显示的相对比较随意，这也是导致评估工作人员综合素质较低的原因之一，工作人员进入到实际工作中也并没有根据相关情况提升自身的技能，导致不能很好地完成土地评估工作，这对于土地行业的形象产生了一定损害。

3加强我国土地评估的对策分析

3.1健全完善土地评估相关法律法规体系

要建立健全完善土地评估相关法律法规体系，可以从以下两方面开展：一是建立和强化土地行业评估标准，在加强对相关土地评估机构和人员的监督和管理的基础上，在土地评估行业推行出统一的行业标准和规范化的评估执行标准和规程。二是强化土地评估行业职业道德标准，在强化制度监督和保障的基础上，强调土地评估从业人员的职业道德和职业操守，营造健康、积极的土地评估

3.2强化對我国土地评估工作的监管力度

①完善法律和制度，从法律层面上来对土地评估行业实施制约。对于在土地评估工作中存在虚报、瞒报、弄虚作假等情况的评估机构，不但要立即撤销其土地评估资质，而且还要对相关负责人追究刑事责任。②建立纠纷调节机制，对于房地产市场中出现的一些纠纷进行化解。调节处还可以制定一些区域土地评估行业应该遵循一些制度和规定，加强行业自律。③加强招投标工作在土地评估领域的开展。对土地评估工作施行招投标，能够提升该行业的公平性以及公正性。④相关部门要对整个土地评估行业加强整顿与剪短，不但完善行业监督制度。

3.3完善行政服务功能和严设准入条件

①相关主管部门要设置科学的、合理的、统一的收费标准，尽可能的避免收费杂乱而导致的市场混乱竞争。②政府要根据土地市场的发展情况，及时的对基础底价、地价指数以及变化幅度进行公布，从而使土地评估机构的工作人员能够有效地掌握土地市场的价格走势，提升土地价值评估的精准度。③政府应当对土地评估行业的准入条件进行严格设置，控制土地评估机构新增数量。近些年来，我国土地评估机构数量不断增多，虽然增多了数量，其质量却没有得到相应的保障。因此，为了使土地评估机构更加适应土地市场的各种要求，有必要对土地评估机构的数量进行合理控制。

3.4提升从业人员的综合素质

提升土地评估人员的综合素质，可以通过以下途径来实现目标。首先是加强对土地评估专业性人才的培养和教育，通过制定专门对口的土地评估专业，为土地评估行业培养和输出专业性的人才，夯实土地评估行业的人才基础。其次是建立土地评估行业人才准入标准，把好人才准入的关卡，确保土地评估人员的素质，保障土地评估工作质量。最后是建立起具有激励性的评估人才培训竞争机制，强化对土地评估人员的再教育、再培训，更新和优化土地评估人员知识架构体系和理论实践技能，总体提升土地评估行业人员素质。

4结语

总而言之，在土地评估行业重要性日益提升的今天，相关部门和机构必须要采取合理的措施来解决其中存在的问题，比如完善法律和制度、强化监管、严设准入门槛等。只有解决了这些问题，才能够从根本上重建我国土地评估结构的信誉度，使它更好地为我国社会和经济发展做出贡献。

参考文献：

[1]王小玲，张自强.目前土地评估中存在的一些问题及建议[J].住宅与房地产.2018（13）

（作者单位：邯郸市国土资源评估中心）