清至民国容县不动产契约档案探析

摘 要清至民国时期桂东南地区的乡村社会里，不动产出现了频繁的交易，从新发现的容县契約文书中不动产交易的对象来看，主要涉及田地、山地、水塘、房屋、粪坑、阴地等类型，其特点主要是以绝卖和白契为主、规范的契约程式和亲邻优先，反映了清至民国桂东南传统乡村社会地权流动和商品经济发展的真实情况。

关键词 桂东南 契约档案 不动产交易 类型与特点

中图分类号 K25 文献标识码 A 收稿日期 2020-02-14

★基金项目：国家社科基金项目“广西东部契约文书搜集、整理与研究”（项目编号：18BZS020）。

★作者简介：叶景青，贺州学院综合档案室副研究馆员，研究方向为档案管理。

Abstract During the period from Qing Dynasty to the Republic of China， there were frequent transactions in real estate in the rural areas of southeast Guangxi. According to the newly discovered real estate transaction contracts in Rong county， the main types involved are fields， mountains， ponds， houses， manure pits， shady land， etc. Their characteristics are mainly absolute sales and white contracts （without governments seal）， standard contract pattern and neighbor priority， reflecting the real situation of land rights flow and commodity economy development in the traditional rural society of southeast Guangxi during the period from Qing Dynasty to the Republic of China.

Keyword  southeast Guangxi; contract archives; real estate transaction; types and characteristics

契约文书是人们在日常活动中直接形成的原始记录，是反映基层社会生活为主的文书档案。[1]7我国地大物博，历史悠久，人民在长期的日常生产生活中留下了大量的契约文书档案。近30年来，江苏、浙江、福建、贵州、广东等地发现了大量的民间契约档案，并成为国内外学者关注和研究的热点，研究成果颇为丰硕。广西民间契约档案的发掘成果较少，其中地处两广交界的桂东南地区的契约档案鲜有发现，研究成果尚付阙如。2019年在桂东南地区容县的灵山、松山镇等地发现了200余份清代至民国期间的民间契约档案。这些契约档案保存完好，归户性强，客观反映清代民国时期桂东南容县乡村社会经济制度与文化的实态。本文拟在通过整理的80份清代至民国期间容县不动产交易的契约档案基础上，对不动产交易的类型及其特点进行探析，以期推动桂东南民间文书档案的研究。

一、清至民国桂东南不动产交易主要类型

1.田地交易。田产交易是容县民间契约档案中不动产交易中最多的类型，共52份，其中清代28份，民国24份，交易时间早的一份为乾隆四十七年（1782）二月二十日，最晚的一份为民国三十八年（1949）十月四日。这些契约档案中，按照产权的交易形式，可分为田地绝卖契、田地典当契和田产租佃契，其中田地断卖契有30份、田地典当契有20分，田地租佃契2份。这三形式的田地交易契中，田地断卖也称田地“绝卖”，即双方交易之后，通过在官府登记纳税之后，买主永远获得田地的产权，卖主不允许以任何形式把产权赎回，故而在契约档案的开头都写有“立契卖断田人”或“立契断卖脱耕田人”等字样，契尾写有“一卖永断”“一卖千休”等字样。如光绪十年（1884）二月的一份断卖田地契：

契1：立契卖断田人侄陈其品，系水下里陈冲恩仁领村居住。今因无钱去用，父子谪议愿将父手置下之田，土名座落息仁田壹段，黎木田叁坵，并田头苍罩荒坪余地山场树木，四址分明，内载水外陈芳户，粮米一半八升八合正，要行出卖断。未卖之前，先问族叔伯，凭中托到叔伯肇业处，同中临田踏看，指明田坵，界址分明，允肯承受。三面言定时值田价钱二百八十九千文正。即日书契，两相交易明白。卖主兄弟亲手接足，契交受主权后，任从照契拨粮管业耕种，所有田头包罩余地任从开挖。恐有地产黄金，户族叔伯兄弟不得异言生端反悔，不敢增粮加税，言赎言补。其田并无蒸当养膳之田，如有来历不清异言情弊，系卖主与中人理明，不干受主之事。此系二家两愿，并无迫压加写债折等情。今欲有凭，品手的笔写立卖断契一纸为据。

—实在场兄陈其本

—实田坵界址契内注明

—实价钱二百八拾九千文

—实中人徐镇宝

光绪拾年二月中旬是实断立

该契是属于“绝卖”性质的不动产交易契约。契中卖主陈其品以189千文的价格，把其父亲所置之田及田头余地断卖给陈肇业，契首写有“立契卖断”，契中写有“恐有地产黄金，户族叔伯兄弟不得异言生端反悔，不敢增粮加税，言赎言补”，并盖有容县官印。可以看出，这是一份传统的田地不动产断卖契约档案。

田地典当和租佃也称“活卖”，从整理的契约中可看到，这两种田地不动产交易形式的契约没有官方印章，不用交纳契税。田地典当形式的不动产交易，主要是田地主人在经济上遇到困难或者自己无力耕种时，以货币或实物把田地不动产的所有权和使用权典当给他人，到卖主有经济能力时再赎回不动产，在容县的田地典当中，一般都是约定三年为回赎期限。田地租佃形式的不动产交易，一般是地主把田地的使用权租佃给无田耕种的佃农，佃农每年需要田租。在其他地区，佃农一般不交纳租佃押金，从整理的容县田地租佃契中，发现佃农需要交一定的押金，而且退租时，地主一般不会退押金，常常被地主的家奴吞食[2]37。

2.山地交易。此次收集整理的山地不动产交易契约主要类型有林地山场、熟地、荒地等共14份，其中林木和林地交易8份，山场交易6份。按时间来分，清代6份，民国8份。这些契约交易形式有断卖和典当两种，以断卖为主，典当仅2份，具体内容涉及木山、油茶山、桂树山。山地契一般是以“立断卖木山”“立断卖山场并树木”“立断卖山场”“立契当山场”等开头。契中注明所交易山地的地界范围，还特别强调了“东南西北”四个方位的“四止分明”。如民国三十一年（1942）三月初十日，钟吕氏等断卖木山地给钟裕庆时签订的契约：

契2：立契断卖木山地人伯母钟吕氏、侄福元等，系灵乡六良村六坪居住。今因日食不足，自愿将先人遗落之木山地，土名座落清退面山地一处，东山顶流回为界，西李田头为界，有吴山地界，北山岭坡流回为界，要行断卖，请中问到同宗侄钟义庆堂处允肯承断，临山查看，指点山界分明。三面言定实取断卖山地价银桂钞一百一拾二大元整。地交受主照契管理种植，银交卖主经中收足后，永为断卖，自不敢言赎言续加价等弊。此山地并无糧米重卖，其地系先人遗落之山地，与他人无干。来历不明，卖主同中理直，不干受主之事。今欲有凭，命男善球亲笔为据（忠）。

—实山木地界注明

—实在场人伯母吕氏（指押）

—实中人朱耀坤（忠）

—实卖主钟福元（忠）

民国三十一年三月初十日立据

该木山不动产交易契中，交易双方和中人一同“临山查看”，所断卖的木山东南西北四个方位的山界址标注非常清晰，山主以桂钞一百一拾二大元整的货币把木山的产权断卖给买主。同时，卖主承诺履行出卖的祖遗地“永为断卖，自不敢言赎言续加价等弊”“来历不明，卖主同中理直，不干受主之事”等责任。从契尾可知，签约时有在场人、中人和卖主等人的画押和证明，确保交易双方的利益得以保证。

3.粪氹交易。粪氹也称“粪坑”“粪窖”，它起着积储人畜粪便的作用，是劳动人民进行农业生产时提供肥料的重要设施。在广西的传统村落社会中，住宅旁、大路旁和田地里一般都建有粪坑，作为一种不动产的粪，村民遇到经济问题时，往往也会进行交易而获得资助。在新发现的容县契约档案中有3份民国期间的粪氹交易契约。如民国戊辰年（1928）三月十日，尹帝郑断卖给杨寅昌的一份粪氹契：

契3：立帖卖粪氹地一幅、屎氹一口人尹帝郑。今因吉用，叔侄商议愿将祖父遗下，兄弟经分自值之地与伯叔兄侄无干。此地并无粮铜税纲，土名坐落内经黄坨岭脚新塘基头路面岸处，上至山堪为界，右至与全粪氹为界，左至塘基为界，北至路为界，四至分明。愿将此粪氹一口出卖，先招房亲地邻人等，各不成就，自行问到本村杨麦氏子寅昌允肯承买为物。即日同中临地踏看点明，界至分明。三人订明时值价银四圆整，并无短少分厘。即日帖成银足，两相支讫，其银系尹帝郑亲手接足，又无债拆压逼等情，实银实贴，其地亦无重典重当。以上来历不清及来历不明，卖主一卖千秋，永不收回。此乃大家情愿，空口无凭，尹帝郑的笔书立卖粪氹地帖一纸，交与买主收执为据。

在场侄中人尹兴全（押）

卖粪氹人尹帝郑（忠心）

民国戊辰年三月十日

此份粪氹断卖帖也与田地、林地等不动产交易的断卖契一样，粪坑出卖的原因、来源和东南西北四至都写得非常清晰，交易两方和中人三方的商议下，以“时值价银四圆整”完成了断卖交易，“卖主一卖千秋，永不收回”。

4.水塘交易。水塘作为一种自然资源，不仅可以灌溉田地，也可以养鱼，是人民日常生产生活重要的资料。与其他不动产一样，水塘可以断卖、典当、租佃，为了日常生产生活的方便，水塘也可以与他人对换。在新发现的清代至民国期间容县的水塘交易契约五份，其中清代三份，民国两份，如道光十二年（1832）三月初五日，徐州聚与同村的□□章对换水塘时签订的一份契约。

契4：立帖对塘人徐州聚，系水下里陈冲村住民。今有自置之塘，土名坐落陈冲村屋底右边岭头鱼花塘一口要行愿对，凭中托到同村□□章处，今有祖置自之塘，本塘右底□□□，左边园平嘴□□□。两家合业允肯承对，决无迫押等情。三面订定，对业不对谷，粮米各纳各谷。其言既定，山石无移，后来不得反悔生端。如有此言，执出此对贴赴官理论，甘罚无辞。恐后无凭，凭男的笔写立对帖一纸交与对主家执子孙永远为照

—实屋底右边岭头鱼花塘一口

—实粮米各纳各份

—实的笔男徐彩（清）

—实中人梁聚林（中）

道光十二年三月初五日写立对帖合同

该契中对换物为徐州聚自置的鱼花塘和同村□□章的祖遗水塘。契中言明“对业不对谷，粮米各纳各谷”，可以看到两家的水塘均为在官府登记，且每年要交纳税赋的不动产。至于契中议定的对业不对谷的事实，可能是双方只对换了水塘的使用权，而所有权则没有交易，或者是为了逃避交易不动产时的交易税。

5.房屋交易。房屋作为一项重要的不动产，是人们安家落业的基础，因而人们一般不会轻易进行交易。但当人们遇到经济困难，或者迁往他处居住时，往往会把房屋、屋进行绝卖、典当或出租。在新发现的容县不动产交易契约档案时，发现了5份房屋交易契约，其中清代2份，民国3份，如宣统庚戌二年（1910）十二月二十七日，韦棣崇把自己祖遗的廊屋和地基典当与胞兄韦棣华的一份契约：

契5：立契当屋廊并地基人胞弟韦棣崇，系水上里鸭母塘村居住。今因年近无银支用，夫妻商议，愿将养父兆珍自份祖分落之廊屋，并地基连城四井，并门窗户扇板面桁条，一应要行出当，请中问到胞兄弟棣华处允肯承受。当三面言定，时值当价银四大元整，每月行息五分算，限定三年。如本利不还清者，以为断任受主所造，不干当主之事。即日书契交易明白，银交当主弟棣崇亲手接足，并无生端易言。如是生端易言者，受主将契纸执出经明理论。今当主恐口无信，弟棣崇亲手的笔写立当纸与受当主兄棣华收执为据是实。

—实地基廊屋契内注明

—实中人兄韦瑞峸（正）

在丙辰年1916四月初二日于棣华兄手赎出此契

宣统庚戌二年1910十二月二十七日写立当契一纸

该契中交易双方为亲兄弟，亲胞弟韦棣崇“因年近无银支用”，以屋廊并地基作当，向胞兄韦棣华当银四元，每月行息五分，并限定三年本利还清。虽然今天我们看来月息五分有点高，但从契尾同辈的兄长作中人来看，确保了交易的顺利进行，避免了“生端易言”。从契尾的批注可以看到，胞弟韦棣崇于民国丙辰年（1916）四月初二日才赎出当契，明显已经超过了契中商议的三年本利还清的期限，但胞兄并没有以胞弟违约而把屋廊地基占为己有，有可能是亲兄弟的亲情关系所致。

6.阴地交易。在中国传统社会里，风水文化源远流长。民间重视阳地的风水外，阴地风水也同样重要，被人们认为是祖先的“魂神之宅”[3]2724。因而，在土地私有制的情况下，阴地成为一种稀缺资源，有经济条件的村民经常会请堪舆师寻龙点穴，寻找到风水宝地后，便封好土堆占为己有，同时也可以出卖。在新发现的容县契约档案中，仅发现了一份立于光绪三年（1877）四月二十五日黎民康出賣封堆的契约，兹引述如下。

契6：立断卖封堆人黎民康，系一下里灵山堡南溪村住。今有封堆一穴，土名义相冲口茶山顶嘴，以封堆上下左右十丈为界，要行出卖。未卖之前，先问族中人等，各称不受。后请中问到同里黄榄侧村钟九如堂处如意，即日同中卖主登山看过此山，坐艮向坤分针，并无封堆古墓。三面言定，实取价钱三千六百文整。吉日书契交易明白，钱交卖主亲手接足，山交受主照契管载，任由择日卜吉安葬祖骸，卖主不也生端异言反悔等弊。本系自封自卖之山，与兄弟叔父无干。此系二家允愿，今欲有凭，康亲笔立山契一纸，为日后富贵绵远为据（一片忠心）。

—实封堆一穴界址山价钱契内书明

—实中人邓紫石（正心）

光绪三年四月二十五日立永佳城契

在该契中可以看到，黎民康交易的封堆是新垒的阴地，封堆所在的山地左右十丈“并无封堆古墓”，没有涉及家族或其他人等的阴地不动产，是“自封自卖之山，与兄弟叔父无干”。于是，交易双方和中人到现场踏勘后，以三千六百文的价格完成封堆所有权的交易。阴地交易契约只发现一份，我们要深入了解清代桂东南的风水习俗和阴地交易情况，需要进一步发掘更多的民间档案资料。

二、清至民国桂东南不动产交易主要特点

1.以绝卖为主。从整理的容县清至民国期间不动产交易的80份契约档案中，从交易的形式来看，发现绝卖契有51份，点交易总数的64%，其中农田断卖30份，山地断卖12份，粪坑断卖3份，房屋断卖2份，阴地断卖1份。以典当和租佃形式的活卖契约有29份，占总数的36%，其中典当27份，租佃2份。可见，清代到民国时桂东南容县的不动产交易主要以断卖主。

2.以白契为主。在民间交易的契约文书中有红契和白契之分，红契是经过官方验证，交纳契税并盖官印的契约，而白契则没有经这些程序，只是交易双方私下签订的契约。据清律例规定“凡典卖田宅不税契者，笞五十，仍追田宅价钱一半入官”“凡民间活契典当房产，一概免其纳税”[4]435—437。清代土地房产绝卖必须上交契税，而典当租佃则不需要交契税，民国沿用了清代的税收政策。从整理的80份容县不动产契约档案来看，均为交易时双方私下写立的民间白约，按政策应该经官方验讫交契税的不动产绝卖契有51份，而实际经过官方验讫交税盖官印的契约只有30份，占应交契总数的59%，且都是农田绝卖契，而其他21份山地房屋的绝卖契则都是没有交契税盖官印的白契，占应交税契总数的41%。可见，桂东南地区民间社会不动产交易流行私下签订白契，只有田地绝卖契上交契税，而其他不动产交易契则没有交契税，偷税漏税现象严重。

3.有规范的契约程式。从整理的契约中可以看到，桂东南地区容县民间不动产交易契约的程式与国内传统契约相同，包括契首、主体和契尾，但契约的程式更加规范，内容更加丰富。首先，根据不动产交易的形式，契首写得非常清晰，如绝卖契首一般都是注明“立断卖契”，当田契首注明“立当田契”，租田契首注明“立租田契”等字样。其次，交易双方的信息非常对称，即使交易双方是亲兄弟，契中都会注明地址信息，如上文契五中契首就言明“立契当屋廊并地基人胞弟韦棣崇，系水上里鸭母塘村居住”的信息。另外，契约主体中不动产标的物的四至范围“前后左右”或“东南西北”记录非常明确，甚至有些契约中还加上“上至天、下至地”的两个方位。值得一提的是，容县不动产交易契约档案的契尾中还对不动产成交价格、界址等再次注明，以强调诚信精神。对于契尾中人、见证人等人的画押非常特别，在姓名后写上“忠”“正心”“诚心”“公心”“一片诚心”等等，再加圈作为画押标志。

4.亲邻优先。我国传统社会不动产交易中常见的亲邻优先权，早在宋元时期就已经形成制度，在明清时期已经成为交易习惯[5]124。这种约定成俗的习惯在南岭地区一直到民国时期仍存在，在新发现整理的容县不动产交易契约档案中，亲邻的优先权几乎都得以体现，如契1中陈其品“未卖之前，先问族叔伯”，把田绝卖与叔伯陈肇业。契3中尹帝郑出卖粪氹时，“先招房亲地邻人等，各称不就，自行问到本村杨麦氏子寅昌允肯承买为物”。亲邻优先的习惯，不仅使我国传统社会中聚族而居的村落不动产交易降低了风险，同时也促进了亲邻之间的关系。

综上所述，通过对桂东南容县新发现清至民国民间不动产交易的80份契约档案整理和分析，交易的对象主要是农田、山林、池塘、房屋、阴地、粪坑等不动产，其特点主要体现在不动交易以绝卖和白契为主、有规范的契约程式、亲邻有优先权等几个方面。这些类型和特点大致反映了桂东南清代以来乡村社会的商品经济、地权的流动和土地制度的概况，同时也体现了地处南疆的桂东南地区乡土社会人民的生存策略，也折射了区域性的民风民俗。清至民国容县乡村社会田林土地等契约文书的发现，可为桂东南的社会经济变迁研究提供第一手材料。

参考文献

[1]栾成显.明清契约文书的研究价值[J].史学月刊，2005（12）.

[2]薛雨林，刘瑞生.广西农村经济概况调查报告[R].1934.

[3]刘昫.旧唐书·卷七十九[M].北京：中华书局，1975.

[4]马建石，杨育棠.大清律例通考校注[M].北京：中国政法大学出版社，1992.

[5]吕志兴.中国古代不动产优先购买权制度研究[J].现代法学，2000（1）.