广佛环线城际铁路综合检修基地上盖综合开发研究

刘文龙

摘 要：文章基于广佛环线城际铁路综合检修基地上盖开发实践，针对城际铁路上盖综合物业开发立项前期的投资建设模式、投资分摊原则，设计阶段的上盖结构选型、消防设计，项目实施阶段的上盖盖板工程与物业开发的衔接等重难点问题，提出相应的开发策略，其经验可为其他城市轨道交通经营开发和建设提供借鉴和参考。

关键词：城际铁路;综合检修基地;上盖开发;投资分摊;结构选型

中图分类号：U239.5

城际铁路综合检修基地是城际铁路固定设备设施专业检测和大型机具集中检修的场所，一般占地面积较大。在城市用地日趋紧张的情况下，通过对城际铁路综合检修基地上盖开发，可提高城市土地集约利用水平，促进城际铁路站场及周边配套设施的提升，助力城镇化发展进程。

1 项目概况

广佛环线城际铁路（佛山西至广州南段）北滘综合检修基地，位于佛山市顺德区北滘镇，与佛山市轨道交通3 号线北滘停车场地面并场设置，总占地面积18.5hm2。该检修基地负责珠三角城际轨道交通整个线网（佛山西至广州南段以及佛莞城际共约71km线路）固定设备设施专业检测和大型机具集中检修，承担大型检修机械和车辆的年修及维修保养工作。

北滘综合检修基地地块具备良好的区位条件，周边有佛山一环、城市主干路横五路，佛山市轨道交通3号线北滘站，广佛环线城际铁路北滘站，依托便利的轨道交通可直达广州南站、白云机场及佛山西站等重大交通枢纽;地块东侧为华南师范大学附属顺德北滘学校，南侧为西滘小学;紧邻潭州水道，生态资源丰富，环境优美。经佛山市顺德区人民政府相关部门测算，通过对北滘综合检修基地进行上盖开发可增加土地出让收入约6.0亿元，同时可优化地块及周边的景观、改善综合检修基地周边用地的城市形态。

2 城际铁路综合检修基地上盖开发重点及难点

2.1 开发投资主体和资金来源确立问题

城际铁路具有普遍共性的问题是综合检修基地建设用地与上盖开发建设用地的土地使用权权属不同。广佛环线城际铁路建设用地的权属是广东珠三角城际轨道交通有限公司，而北滘综合检修基地上盖建设用地的权属是广东省佛山市顺德区人民政府。城际铁路综合检修基地上盖，前期佛山市顺德区人民政府未对上盖盖板等同步实施工程单独立项，其建设资金没有明确的来源，也未明确投资主体。同时，上盖综合开发资金与城市基础设施建设资金相互独立，城市基础设施建设资金不能直接用于上盖开发项目。在面对城际铁路检修基地上盖开发案例十分罕见，尚未有成功落地的城際铁路检修基地上盖开发项目的情况下，亟需探索城际铁路上盖开发的投资建设模式。

2.2 投资分摊问题

综合检修基地属于城市基础设施建设投资，上盖物业开发属于房地产类投资，两者的投资主体不同，产权主体不同，资金来源也不同。综合检修基地的盖板作为城际铁路检修基地屋盖的同时，也为上盖物业开发的地面。若无上盖物业开发，城际铁路综合检修基地仅需铺设普通不上人屋面的简易盖板即可满足使用要求，而上盖物业开发将增加盖板等同步建设工程的投资。上盖下盖如何确定投资分摊方案为项目能否顺利开展的关键。

2.3 结构选型问题

由于城际铁路综合检修基地工艺要求，下盖检修库柱网常采用大开间形式，而上盖物业开发多为小开间轴线布置的住宅或办公物业，导致上盖物业与下层柱网不能对齐，上部竖向构件无法连续贯通落地，存在竖向构件转换、结构超限等问题。因此，如何保证结构整体的抗震性能及安全，选择适合上盖开发的结构类型，成为设计控制的重点。

2.4 消防问题

消防设计也是目前城际铁路综合检修基地上盖物业开发设计工作中的重点和难点。由于上盖物业开发在消防设计上缺乏明确的规定和法律依据，消防审查部门无法找到准确的审查依据，且不同地区审查人员对上盖物业的消防安全理解也存在差异，使得设计工作人员不得不依靠自身的经验和理解来开展消防设计工作，以致相关审批难度大。

2.5 上盖盖板工程与物业开发衔接问题

在项目实施过程中，上盖物业开发与下盖综合检修基地因土地性质、建设时间存在差异，存在衔接上的难点。

下盖为非经营性轨道交通用地，一般采用划拨方式供地给城际铁路投资建设主体;上盖物业开发为经营性项目用地，需通过“招拍挂”公开交易方式获取。在上盖盖板同步设计、建设期间，上盖物业开发主体不明确。在建设时间方面，上盖物业开发时间滞后于城际铁路综合检修基地设计、建设时间。因此，上盖物业与综合检修基地如何做好衔接是城际铁路上盖开发中重点要研究的问题。

3 城际铁路综合检修基地上盖物业开发策略

3.1 投资建设模式

广东省佛山市顺德区人民政府相关部门结合顺德区土地政策、城际铁路的建设条件，同城际铁路建设投资主体协商，在北滘综合检修基地库房区、咽喉区及部分牵出线区域上方加设盖板并预留后续开发条件。由广东省佛山市顺德区土地储备发展中心（以下简称“区土地储备发展中心”）作为加设盖板的业主和出资代表，将北滘综合检修基地上盖盖板本体工程、上盖人行景观通廊、汽车坡道、楼梯、电扶梯等交通设施的预留工程，上盖二级开发关联的预留工程（如电力、供水、燃气、排水、通信等管线接驳的预留等），减震降噪相关工程等（简称“上盖盖板同步实施工程”）采用合建方式，委托城际铁路建设主体单位实施，同步规划、设计、施工。对于上盖盖板同步实施工程，城际铁路建设主体单位以综合检修基地Ⅰ类变更方式报广东省发展和改革委员会审批，不需要重新立项。

由于上盖盖板同步实施工程项目技术复杂、专业性强、沟通协调难度大，区土地储备发展中心同时委托在上盖物业开发总体规划、前期研究策划、方案设计等方面具有专业团队的区地铁公司，先行组织开展北滘综合检修基地上盖物业开发设计研究等前期工作，并及时向区土地储备发展中心、城际铁路建设投资主体移交相关研究成果，为检修基地上盖施工图设计提供输入条件，以利于为上盖开发提前做好规划预留，有效规避城际铁路综合检修基地建设与上盖开发时间差带来的不利影响。三方通过项目合作协议来明确项目投资主体、建设主体、管理主体之间关系，明晰参建各方的责权范围。

3.2 投资分摊原则

城际铁路综合检修基地上盖开发增加投资主要体现在：上盖平台加粗加大其基础、梁、板、柱等结构;增加上盖结构预留、交通预留、管线接口预留等;引起下盖电力（照明）、通信、通风、消防、轨道减振等系统设施运营及维护费用的变化。上盖盖板等同步实施工程投资按照以下原则进行分摊：①对城际铁路建设运营所需功能的投资，由城际铁路建设运营主体承担;②对物业综合开发增加功能的投资，由物业综合开发主体承担;③上盖盖板同步实施工程共用部分，遵循“有无对比原则”分摊，“有”即有上盖方案投资，“无”即无上盖方案投资，将有上盖开发与无上盖开发2种方案的建设成本对比，差额部分由物业综合开发主体（区土地储备发展中心）承担，无上盖方案投资由城际铁路建设运营主体承担。概算投资分摊方案经合作双方联合审查同意后， 上报城际铁路概算审核行政主管部门审批，结算按城际铁路项目的结算管理程序进行确定。

3.3 上盖结构形式选择

轨道交通车辆段上盖物业开发常用的结构形式有落地式、局部转换式、全部转换式3种。合理确定综合检修基地结构形式，对控制项目建设投资、提高上盖结构的抗震性能具有重要的意义。

（1）落地式：上盖主楼全部竖向构件直接落到车辆段大库库区内。落地式多用于高层住宅或写字楼开发，其落地的结构体可以与车辆段上盖结构分开，下部振动噪声不易传导，经济性较好。

（2） 局部转换式：上盖主楼的核心筒或部分剪力墙能落到大库库区内，仅对部分竖向构件在库区顶板进行转换。

（3）全部转换式：上盖主楼的全部竖向构件在库区顶板转换。全部转换式适用于多层公共建筑或多层住宅，不适合建高层建筑。该结构形式下部对上部的制约较大，下部振动噪声易传导到上部。上盖的结构在二次开发时有一定的建筑方案调整余地，下盖结构造价较高。

北滘综合检修库上盖开发区域长205 m，宽102 m，机车检修库及移车台工作区因受下盖工艺限制无上盖，辅助用房及停车库上盖设置商业公寓。咽喉区由于受轨道布置的影响，其柱网布置不规则且柱距较大，仅考虑作为公共服务设施及公园绿化场地。综合检修库首层地面为大机机车检修库及移车台工作区，第2层9 m盖板为上盖物业小汽车停车库、辅助用房、商业及配套服务设施和公园绿化，第3层15 m盖板进行上盖物业开发。15 m盖板上布置4幢7层公寓，公寓结构形式采用钢筋混凝土框架结构，根据下盖检修库的工艺要求，部分框架柱不能直接落地，采用局部转换形式，在2层楼面（转换层在15 m盖板）设置带托柱转换的框架结构，框架支柱采用型钢混凝土构件。

综合检修基地结构方案应统筹考虑下盖工艺条件和上盖开发建筑的业态、规模，结合结构体系的高度和实用性、经济性，综合选用适合的结构布置方案，并充分考虑分期施工的预留条件。

3.4 上盖开发消防设计

城际铁路综合检修基地属于公用交通设施，上盖物业为民用建筑，两者叠合建造，这种综合体在我国是一种新型建筑形式，目前没有消防相关的明确规定。在城际铁路综合检修基地上盖物业开发消防设计期间，首先要对当地的消防条件及相关要求进行了解与掌握，并积极与有关部门进行沟通和交流，获取更多的设计意见和建议，之后再合理规划消防设计方案，必要时开展消防性能化设计，并通过反复的检查以确保方案设计的可行性、合理性。同时，在总图景观设计中要对上盖通风和排烟设施予以综合考虑，确保设计的合理性。

北滘综合检修基地消防设计方案中，综合检修基地上盖體依据GB 50016-2014（2018年版）《建筑设计防火规范》（以下简称《规范》）中民用建筑部分的防火要求设计，下盖体依据《规范》中仓库部分的要求设计，盖板投影范围下的检修库、物资总库、咽喉区，消防设计满足《规范》中相关要求。根据GB 50157-2013《地铁设计规范》，下盖检修库库区及咽喉区顶板耐火极限不低于 3.0 h，由于耐火极限为3.0 h的楼板在现行国家建筑设计防火标准中没有设计依据，北滘综合检修基地及其上盖物业项目通过对分隔楼板开展耐火性能研究，来验证其耐火极限能否满足要求，为项目分隔楼板的设计提供依据。

3.5 上盖盖板工程与物业开发的衔接

城际铁路综合检修基地上盖物业的开发要实现下盖和上盖的统筹，不仅要考虑到下盖检修库的情况，同时要尽可能地满足上盖物业开发的需求。

为做好上盖盖板工程与物业开发的衔接，首先在前期研究阶段先行确定物业开发范围、业态、规模，在土地未确定投资主体前，物业开发同城际铁路综合检修基地整体规划、一体设计、同步建设;然后确定设计方案，根据设计方案提供上盖荷载条件及其他相关条件，综合检修基地建设时进行包容性的预留。如在城际铁路综合检修基地总平面设计时，统筹考虑上盖物业开发需求，在保证车辆运用检修工艺流程顺畅的前提下，可优化轨道布置、出入段线设计，尽量减小总图方案对周边城市规划和用地的分割影响;多预留一些轨道空间，提升上盖物业布局的灵活性;在检修库盖体的柱与基础及15 m盖板上做一定的包容设计，为日后上盖户型开发预留一定的调整余地;同步预留好上盖物业开发时的结构荷载、施工荷载及上盖塔吊的位置。施工阶段同步做好上盖物业开发的汽车坡道、市政管网等接驳预留工程。同时，在地块出让时，政府相关部门对地块竞得人组织上盖物业开发进行有效指引。在综合检修基地上盖盖板地块出让前，区土地储备发展中心组织区地铁公司、城际铁路建设主体共同编制好上盖盖板物业开发建设技术要求书，予以明确上盖物业开发的产权及建设管理界面、预留条件（包括荷载条件、消防要求、环境设计要求等）、建设要求等内容。在地块公开“招拍挂”出让时，将上盖盖板物业开发建设技术要求书作为地块公开挂牌出让文件的协议内容之一，要求地块竞得人遵守。

4 结语

在城市用地日趋紧张的情况下，为提高土地资源的利用价值，在综合检修基地尝试上盖物业开发，对城际铁路及城市的发展均有重要的意义。本文通过分析广佛环线城际铁路北滘综合检修基地上盖物业开发存在的问题，探究有效的对策，希望能为后续城际铁路场站上盖物业开发的立项、设计、施工提供参考。

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收稿日期 2020-04-03

责任编辑 胡姬