现房销售，离我们有多远?

李雯

如果实行现房销售，最大阻力是开发商的资金跟不上，很多开发商将难以为继。现阶段实施现房销售的可能性不大，取消预售并不是一朝一夕能实现的。

每逢交房必维权，似乎成了近年来房地产市场上的一道尴尬的风景线。

9月的第一个周末，在青岛西海岸珠江路绿地凤栖澜珥售楼处门前聚集众多业主，拉起了“无良绿地，欺诈业主，还业主血汗钱，坑人不商量”的维权标语。原因是在绿地望海领御交房过程中，多名业主发现交付的房子很多地方跟合同书上的约定不一致。一时间，维权风波又起。

频频爆发的房产质量维权，民众叫苦不迭，对于取消预售制的呼声也越来越高。现房时代，到底离我们有多远呢？

“欺”房为何屡现？

房地产市场化以来，楼市一直呈现供销两旺局面。许多住宅小区刚开始打地基，铺天盖地的营销宣传已全面展开，楼书、广告中诱人的宣传使消费者趋之若鹜，随后开始接受预订、认筹。不仅如此，订金也从先前的一两万演变成动辄几十万、上百万的认筹款、验资款。买了期房后，经过两年左右的等待，当期房交付时，一系列问题又接踵而来。沙盘中的中央绿地却成了停车位，楼书上规划的游泳池变成了小水池，宣传资料上标注的学校、医院等配套设施往往都变成了“待建”字样。

买过新房的人可能都知道，房子不像普通商品那样一手交钱一手交货，房款付了还要等一两年甚至两三年才能拿到。这中间，因为开发商和承建方等因素，房屋质量显得难以掌控。

房屋质量问题、货不对版、延期交房、开发商跑路，“欺”房屡现带来的种种问题不仅使行业形象受损，也让购房者成为制度下的弱势群体。而每年3·15，房地产也都是投诉的重灾区，有相当一部分是预售时承诺约定的产品与最终交付的实物产品不一致所引发的。还有些是虚假承诺以及广告、模型、楼书误导，或规划变更等原因，致使消费者的心理预期与实际情况大相径庭而引发纠纷。这些风波也引起了人们对当下房地产市场预售制度的质疑。

为什么会出现这样的情况呢？

因为商品房是通过预售先付款的。而这个制度在业内也被称为卖期房。

这种形式最早源于香港，引入之初，正值内地改革开放，大力推进城镇化建设，建立商品房预售，可以解决商品房在建设过程中出现的资金不足的问题，加快房地产开发项目的资金周转，提高资金使用效率。

不难看出，预售制度建立的初衷是好的，但在执行过程中由于自身存在的一些缺陷以及监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险。随着越来越多的期房变成了“欺”房，消费者直言“被坑”的情况屡见不鲜。期房预售机制带来的诸多不可预见性，成了日后矛盾与纠纷的根源，才给楼市留下了诸多隐患。

现房销售哪里好？

资料显示，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制已实施近26年。随着时间的推移，商品房预售制的弊端开始显现，不少购房者花了几百万、几千万的价格买了一座“空中楼阁”，最后往往不尽如人意，所以呼吁取消商品房预售的声音也不断出现。近日，住建部、央行在房企座谈会上再提预售制度，取消预售、推行现房销售又一次被推上了舆论的风口浪尖。

对消费者而言，如果能实现现房销售，好处不言而喻。一方面房子已经建成，消费者购买时心里有底，不用担心房子规划的改动，看好了就买，交了钱很快就可以入住;另一方面，因为现房销售，开发商必须在工程质量和房屋结构布局上能保证质量，因此，敢于“现房销售”的项目必须是一个具有很高性价比的项目，如果现房的规划、质量有问题，缺陷将是无法掩盖的。

另外，实现现房销售，能将购房者买到烂尾楼的概率降到低点。开发商最需要解决的问题就是资金流，如果一旦资金周转出现问题，那就是致命的，尤其是一些中小房企。让原本需要购房者承担的风险却又转移到开发商身上。现房时代已上路？

期房销售就像是房地产市场的一个“怪胎”，几乎所有的开发商也无法避免期房销售引起的纠纷。于是，国家相关部门开始探索调研取消预售制，多个城市开始探索现房销售，取消预售制呼声再起。

今年3月份，海南打响了现房销售的第一枪，要求实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度。8月份，衢州、丹阳分别发布通知，旨在加强预售资金监管。此外，福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地纷纷将加强预售资金监管提上日程。

事实上，监管层已有实行现房销售的想法。8月20日，住建部、央行联合召开的房企座谈会，监管层表示，预售制度是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策，现阶段房子供应已足够，预售制的存在是否还合理，下一步将会加强对此方面的讨论。通过监管层的表态，不难看出，潜台词就是我们已经告别了住房短缺的时代，接下来商品房预售制度有可能会逐步取消，现房销售制正在逐渐进入政策制定的考量范围之内。

就青岛来讲，取消预售制、推行现售制度还有很长的路要走。

今年年初，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市住房发展规划（2018～2022年）（征求意见稿）》中明确指出，强化商品住房预售资金监管，逐步将存量住房交易资金纳入监管范围。严禁期房转让，逐步推动实现现房销售。

值得注意的是推动现房销售的政策在青岛市场并不是首次提出。早在2016、2017年的时候，青岛土地拍卖市场新政频出，熔断机制、限地价竞房价、限地价竞自持面积、抓阄拍地……其中一条新政就是现房销售。2016年年末，李沧5宗商业用地上市拍卖，首次提出“若5宗地的拍卖溢价率超过50%，要求所建商品住房要现房销售”。这是青岛土拍市场首次提出现房销售的要求。

时过境迁，青岛的新房市场还是以期房销售为主，现房销售还远未普及。采访中，业内人士纷纷表示，“在推行现房销售的路上，还有很长的路要走。”

“关于这一政策的尝试，综合外地城市的反应来看，目前推行现售制时机确实还不成熟。”资深房产评论员张百忍表示，房地产预售制存在多年，是房地产开发最重要的融资来源，一旦取消，开发商资金缺乏，在建的项目无法继续施工怎么办？开发商资金周转困难，项目建设周期拉长出现房荒怎么办？很多一二线城市对于实行现房销售也还只是尝试探索。

张百忍分析，在现阶段存量房时代，最大的制约因素不在于供给，而是需求不足。如果实行现房销售，最大阻力是开发商的资金跟不上，很多开发商将难以為继。因此现阶段实施现房销售的可能性很小，取消预售并不是一朝一夕能实现的。