商业地产行业的轻资产运营模式研究

祝瑜艳

摘       要：近些年，商业地产发生了翻天覆地的变化，为了能够更加高效地应对这一挑战，就需要加大对商业地产企业运营模式的改革力度，本文以商业地产行业轻资产运营模式的特点为主要切入点，对其中存在的问题展开探讨，在此基础上提出了对应的解决措施，以期为相关工作起到参考作用。

关键词：商业地产行业;轻资产运营模式;策略分析

1.商业地产中运用轻资产运营模式的优势

如今，大多数企业之所以转型成为轻资产发展模式的关键在于，可以充分运用较低的生产投入来得到“微笑曲线”中比较高的附加值的经济效益，同时，使其他企业的业务资源得到最大限度地运用。比较成功的轻资产有万达、阿里巴巴等，很多企业都抓住了产品中附加值较高的阶段。轻资产运营模式的关键在于致力于企业的软实力发展，比如，产品的品牌建设、产品设计以及优质的服务等等，在了解本企业并不擅长的业务的基础上，和擅长业务的企业进行合作，并且将企业的优势最大限度地发挥出来。以云泰商业为例，云泰商业属于近期新崛起的商业运营资产管理公司，以“银泰城”为软实力，运用银泰招商、运营管理优势，主打购物中心、特色街区、旅游小镇和社区商业等业态运营管理模式。对外业务涵盖代理招商、整租运营、委托管理、共享利润等，在确保业主收益的情况下，增量收益分享。与此同时，轻资产运营模式不需要使用大量的现金来购买设备以及厂房，这样一来就能够有效降低资本的投入，而且市场的准入门槛也相对较低。就市场上的一些同质化的产品而言，其自身并没有什么可以提升的空间，因此，需要提升品牌建设、市场营销以及后期服务的竞争力，以此来很好地满足企业轻资产的发展模式。在财务结构上，还应该重视企业经营和财务之间的关键，确保企业具备相应的风险防控能力以及具备财务弹性。轻资产运营模式的关键优势在于充足的现金和快速的资金周转。就以万科而言，2017年我国的房地产行业并不景气，万科借助于“小股操盘”，持有低于10%的股份，运用吸引大量投资者的方法实现了资源共享，用小资本获取了大收益，同时，借助各种融资方法成功地转型到了轻资产的发展模式。转型成功的关键在于，通过降低房地产的融资压力，运用其他股东的资金能够快速实现规模化的发展，从而有效提升市场的占有率，使资金处于稳定的流通状态。这样一来，不仅能够和其他企业共同合作完成项目的开发工作，还能够共同承担风险，通过使用合作方的资金来使企业处于正常的运营状态，使企业的发展体现出柔性化的特点。同时，还能够借助供应链上下游的资金对企业进行控制，使资金快速回笼，以免出现资金断裂危机，以此来强化企业的风险管控能力，从而不受房地产市场变化的影响。

2.商业地产行业轻资产运营模式的特点

（1）专业分工。商业地产是借助开发项目来获取盈利的，一个开发项目包含了多个方面的内容，整个价值链的各个部分是由不同的行业来管控的，并且由具备专业优势的企业来担任该项工作，商业地产企业则负责协调各方之间的关系。

（2）融资渠道。商业地产的筹资方式在轻资产模式下，主要用来筹集资金，以此来有效降低企业自身的成本投入，并且缓解企业对银行资金的依赖，该项工作的实施有利于资金的灵活使用，并且还能够有效增加项目资金来源。

（3）运营风险。企业在轻资产模式的影响下，在开展项目投资的时候，开始引进除银行之外的相应资源以及社会资金，以此来有效降低对银行贷款以及自身资金的依赖程度，控制可能存在于企业中的资金风险。

（4）盈利模式。在轻资产模式下，商业地产的盈利模式是以买卖地产为核心，从而在运营费用中获得更高的经济收益。从企业中获取的利润不仅能够作为商业地产的收益，同时还包含整个项目管控过程中收取的超额收益以及管理费用，以此来增加企业的盈利点。

3.商业地产轻资产模式运营策略

以万达商业地产公司为例，对商业地产轻资产模式运营策略作如下探讨：

3.1建立地产项目融资基金降低融资成本

（1）内部融资。首先，万达成立了“万达稳升”，该企业是由王健林控股的合伙企业，是通过第三方融资平台和第三方支付平臺共同建设而成立的，其次，万达还收购了块钱支付公司，这样一来能够以发行理财产品完成资金的筹集工作，从而给后期万达广场的建设工作提供可靠的融资渠道。万达的理财产品与REITs 相似，以理财产品募集资金的方法，能够增加企业的现金收入。（2）外部融资。借助引进保险以及基金的第三方投资，给万达项目提供资金来源，其能够在设计、建设以及运营方面实现统筹管理，并且落实合作开发工作。

3.2分享租金收益改善盈利模式

万达轻资产的运营模式是借助引进第三方投资机制，从之前的物业销售角色转换为商业地产的运营商和提供商，通过这些第三方投资者提供建设、开发方面的资金，为其提供完善的服务，并且共同分享租金收益。在轻资产模式下，尽管万达不是资金的提供者，其仍然在整个商业资产领域中发挥着关键的作用，对企业项目功能和定位有明确的认知。借助对企业的不断转型，轻资产盈利模式的运用，已经从之前的资产增值收益不断转为服务型收益，能够顺应企业的发展趋势。

3.3输出品牌和运营管理能力开发无形资产

在和第三方实施合作建设以及运营工作的过程中，万达商业地产的分工明确，在此过程中，投资者需要落实资金的筹集工作，并且负责设计、拿地以及建造，万达不具备控股权，但是却拥有双方合作的操盘权。借助自身优秀的设计、管理、建造以及运营方面的影响力，万达企业的品牌推动了企业的发展步伐，并且借助自身的独特优势吸引了更多的外部资金，从而有效减少了企业自身的资金投入。将第三方的资金合理运用于企业项目建设中，不仅能够有效确保项目的投资收益，同时还能够释放资金活力，持续提升万达企业的股价。

4.商业地产企业轻资产运营的优化措施

4.1加强资产轻型化运营的制度规则建设

为了能够有效确保商业地产企业形成一个完整的资产轻型化运营体系，就需要建立资产轻型化的管理制度，并且严格按照相关规定办事，以此来有效提升资产轻型化的运营效率。例如，可以划分全部的资产为多个等级，或者依据资产等级的大小，运用不同的控制措施，一旦产生较为严重的资产体系，比如，出现报告级的资产体，就需要及时将这种情况上报到企业的高层，从而做出相应的决策。

4.2加强资产轻型化运营能力的建设

我国很多商业地产企业对资产轻型化认运营认识不够的主要原因是不够了解该项工作的重要性，因此，企业应该加大对资产轻型化运营能力的建设力度，建立从集团到项目的支持系统，在集团层面建立过硬的横向、纵向管理团队，做好条与线的结合，培养各个业态的专家，负责各专业的支持。减少管理层级、管理简单化、加强条线管理。培养出更多的具备资产轻型化运营能力的人才，并且，还需要不断提升企业收集信息的能力，建立满足企业发展的资产轻型化运营文化以及快速处理资产的能力。通过运用上述几种方法，以此来有效保障企业的资产轻型化运营能力，并且不断充实企业在资产轻型化运营工作中的实力。

4.3提升业态创新能力，做实项目，提升价值

轻资产运营，利润是核心点，创新是提升利润的途径。以云泰商业为例，大胆地从金融角度切入消费领域，考虑引入创新性的会员股权、会员权益、会员众筹等金融产品，用线下平台的可信度和线上平台的便捷性为会员创造更大价值，是企业创新的亮点，也是提升轻资产运营管理价值的亮点。

4.4将上下游的竞争者整合为利益共同体

企业在轻资产运营模式下，面对外包可能会培养出潜在的竞争对手，企业需要建立和上下游供应商之间的长期合作，借助自身的品牌影响力以及客户丰富的资源，加强企业的自身竞争实力，并且为和本企业合作的上下游供应商带来更多的经济效益，借助这些方法，能够将企业和上下游竞争者连接成为利益共同体，以此来有效推动企业的发展，为企业后期的长期可持续发展奠定良好的基础。

4.5选取适当的融资策略，降低融资风险

企业需要将股权性的负债以及银行贷款等这种高风险负债降低，以此来降低出现风险的几率。通过合理运用上下游之间的关系，使用赊购的方法来获取资金。同时，还应该创新融资方法，例如，通过在企业间拆借、质押股权以及质押知识产权贷款等方法来进行融资。此外，还可以通过提升互联网融资的方法，借助互联网以及政府的优惠策略，在互联网的融资平台下实现筹集资金的工作。除此之外，企业还需要积极鼓励员工参与到内部资金的筹集工作中，以此来有效激发员工的工作积极性。借助租赁的方法，以长期租赁以及借款的方式完成厂房的购置以及固定资产的获取工作，从而减轻资产重量，朝着轻资产方向前进。

结束语

总而言之，在目前商业地产行业融资成本不断提升的时代背景下，商业地产企业应该运用轻资产运营模式，不断转换融资方式，以此来有效强化企业自身的融资吸引力，并且拓宽融资方法以及融资渠道，从而有效降低融资成本。同时，还应该不断对资本结构加以调整，有效提升资源的配置效果以及配置效率，尽可能缩减对企业盈利无法产生效益的项目，并且集中企业的优势，有效改善企业的资本运营情况。商业地产行业在轻资产模式下，企业的自身竞争力将不断增强，这样一来也能够为获取更高的经济效益以及社会效益注入新的动力。

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