办公物业改造为养老项目的开发要点分析

摘要：近年来中央和各地各项养老政策持续推出，积极鼓励社会力童以市场的方式开办养老机构，大力支持民间资本对于可利用的社会资源进行整合以用于养老机构建设。在这一背景下，部分企业开始了对于将办公物业改造为养老项目的积极探索。

关键词：养老缺口;资源整合;产业聚集

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）09-0061-63 收稿日期：2020-07-16

隨着国民平均寿命的增长和生育率的持续下降，人口老龄化已成为我国不得不面对的结构性问题。老龄人口对于康养产业的庞大需求，既可以是社会发展的一大挑战，同时也是一个具有潜力的市场。近年来中央和各地各项养老政策持续推出，积极鼓励社会力量以市场的方式开办养老机构，大力支持民间资本对于可利用的社会资源进行整合以用于养老机构建设。在这一背景下，部分企业开始了对于将办公物业改造为养老项目的积极探索。

1 养老服务资源不足

根据国家统计局最新数据，2019年末，我国60周岁及以上人口总量达到2.53亿，占总人口的18.1%，其中65周岁及以上人口1.76亿，占总人口的12.6%。相较于2018年年底，老年人口增加约439万。此外，2019年我国出生人口为1465万人，人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。相比2018年的10.94‰和2017年的12.43‰，降幅有所减少。

根据联合国经济和社会事务部发布的《世界人口展望2019》的预测，中国老龄人口占总人口比重在未来30年内将加速增长，预计在2055年左右达到高峰，届时60岁以上人口总量有望达到4.88亿，占总人口的35.65%。

随着老年人口抚养比不断上升，家庭结构核心化的趋势致使独生子女力不从心，“4-2-1”的家庭结构使得赡养老人的压力增加，传统的家庭赡养模式难以为继，社会化养老成为必然趋势。

然而，现有养老服务业的供给能力远远不能满足现有的存量需求，也无法跟上新增老龄人口的增长速度：发达国家每千名老人需要50个床位，然而根据民政部的公开数据，2018年末我国每千名老人拥有养老床位30.9张，而我国《民政事业发展第十三个五年规划》提出的“到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35至40张”目标，与发达国家的养老行业的床位供给水平仍有一定差距。按照50张床位/千人计算，中国未来养老床位需求为1110万张，见图1。

正因如此，为了进一步增加养老服务的供给能力，充分利用社会资源，部分企业在政策支持下利用手中的闲置资源投入养老产业，改造既有建筑或变更新建建筑的属性用于养老服务，有效增加了养老服务资源，同时也让闲置物业发挥了合理效能。

2 政策层面的支持

2016年10月，民政部、发展改革委等11部门联合印发了《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》，指出了整合改造的主要领域：一是闲置厂房、社区用房，二是城市经济型酒店等非民用房，三是农村集体经济组织可以依法盘活的集体建设用地存量，四是党政机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构。

2019年11月，自然资源部发布《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》提出：一是合理界定养老服务设施用地，二是统筹规划养老服务设施用地空间布局，三是保障和规范养老服务设施用地供应，四是加强养老服务设施用地服务和监管。简而言之，就是养老服务设施用地将享受最低底价和租金。

地方在落实整合社会闲置资源发展养老服务业的过程中，也相应出台了一系列政策作为配套支持。以上海市为例， 2019年3月，上海市发改委会同上海市民政局等5个部门共同印发《促进和规范利用存量资源加大养老服务设施供给的工作指引》，明确指出存量的商业、办公用房可通过临时转变建筑使用功能或纳入城市更新计划转化为养老服务设施。

3 存量办公物业的养老改造

存量物业具体可以分为两种，一种是已完成竣工验收备案，但是并未投入使用的已建成物业，另一种是已办理用地和规划的相关手续，项目开工后由于各种内外部因素停工一年以上的烂尾楼。前者通常在确保结构安全、消防安全的基础上，可暂不改变规划、土地性质，由物业持有方向当地民政部门提出需求，在所在区/县（市）政府决策同意后，办理相关手续并临时改变建筑使用功能用于养老服务。后者则通常需要物业持有方通过民政部门向区/县（市）政府提出兴办养老服务设施的项目申请，区/县（市）政府在综合评估后将相关物业纳入城市更新推进计划，由物业持有方按规定办理规划调整手续，补缴存量土地出让金，完成物业的改造建设。

办公物业改造为养老服务设施的重点在于从结构加固改造和平面改造两个方面实现建筑功能和空间的更新。对于存量物业而言，实现空间和功能更新的基础条件是结构的安全性。因此在改造设计初期要尽可能收集存量物业的设计图纸，包括总图、建筑、结构、给排水、暖通空调、电气和市政管网等施工图，并做好现场勘查，全面评估改造的安全性，做好物业的结构加固工作，为养老设施的改造奠定基础。建筑的平面改造应遵循《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ450-2018）和《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的2018年局部修订版的相关要求，根据养老服务设施前期定位的目标服务对象（如自理长者/介助长者/介护长者）和运营方的实际空间需求，按照合理性原则、经济性原则、安全性原则和人性化原则，确定建筑的功能配置，并以此为依据进一步把握建筑空间组织关系和平面布局，优化建筑空间的流线设计。

改造设计的过程中要重点关注环境舒适性设计，老年人作为特殊群体，有其特有的生理和心理特征，因此长者的居住环境设计必须兼顾采光、室温、空气质量和噪音等因素，并辅以相关的智能化设备来弥补长者操作能力与反应速度的下降影响，保障养老机构的正常运行，也为长者提供安全舒适的环境。

文章来源：本文由同策研究院供稿。