房地产盈利能力分析

赵晓诚 陈尧 白雪

摘  要：在国内市场经济体系快速健全的大环境下，加大内控建设力度、强化财务管控能力、促进资源科学高效的配置与运用已成为落实经济效益最大化的基本措施，企业则应客观、准确地评估自身运营能力。本文以碧桂园作为研究对象，展开一系列分析。

关键词：企业;营运能力;分析体系;问题;相关对策

自进入全球一体化后，中国的经济发展愈加昌盛，渐渐渗透并影响到全世界，相应的经济环境也随之发生改变，而这对于企业来说是不小的挑战。因此为了让企业得到长久的发展，就需要拥有一定的决策能力并制定明确的目标，增强其核心竞争力。企业发展的关键在于其盈利能力，这也是竞争力的外在表现，竞争力越大优势会更明显，获取的利益也会更多，而在这样的良性循环下企业的规模也会随之扩大。现阶段的房地产已步入瓶颈期，大部分企业都存在或多或少的问题，比如管理能力有限、负债率高、信用等级低、风险大等，这也使得房地产企业极难生存。

一、公司概况

碧桂园控股有限公司始建于1992年，在改革的大环境下汲取了养分，自身得到了快速发展;至2006年，供商管理局官方授予该企业国内驰名商标的头衔，成为房地产业中最先一批得到驰名商标的企业。2007年，企业于港联所主板上市。企业致力于通过自身努力促进社会向美好的方向发展，发展至今，其仍坚守在房地产行业，并创造出极具自身特点与竞争力的新型开发模式。

二、碧桂园盈利能力分析

1、毛利率

根据调查2018年毛利率碧桂园为27.03%、万科为20.36%、恒大为36.24%;碧桂园处于中间位置，最高的是恒大，说明恒大在同行业中市场地位较高，企业经营业务的成本较低，获利能力比较强。而碧桂园仅仅处于中间位置，影响碧桂园毛利率的关键诱因是当年交付产品为去年签约，该企业选择包括价格方式在内的去库存模式，导致毛利率情况不理想，不过就宏观层面而言，企业的营业获利能力也在逐渐增强。

2、核心利润率

碧桂园近五年数据显示，从2016年至2018年，企业的核心利润率得到了持续性提升，期间仅在14至15年呈下降趋势。14年总收入为845.49亿元，15年总收入达到1132.23亿元，两年利润差额为286.74亿元，利润差额较小;2014年净利润为106.12亿元，下一年净利润97.12亿元，2015年净利润反而降低了，说明企业在2015年中，销售业绩没有达到满意的目标，管理层没有把使公司经营活动中的经营绩效和管理能力发挥到最好。但是比较可观的是2016年之后企业的营业收入以及净利润属于稳步上升状态。

3、营业利润率

从2014至2018年间碧桂园的营业利润率分别达到了19.36%、13.10%、13.97%、20.50%、20.99%;这五年中营业收入整体呈上升趋势，但是其中2015年的营业利润由19.36%下滑至13.10%，从资产负债表中看出，公司的存货2014年为1312.92亿、2015年存货为1370.85亿，这两年数据中差距太小，这一问题导致公司营业利润下降。但是碧桂园总体来看营业利润是在逐渐增加。

4、销售净利润

通过分析三大企业的销售净利润，看出2018年碧桂园为12.81%、万科为16.55%、恒大为14.27%;位于行业第一的是万科，碧桂园排至末尾，较高的净利率代表企业较强的盈利水平，此指标在很多程度受到行业特征影响，由此能够看出万科在行业中的获利能力更胜一筹。碧桂园处于同行业中靠后的位置，说明碧桂园的销售业绩、控制的成本、以及经营的管理水平还有待提升。

5、总资产报酬率

通过对研究数据的分析得知2014至2018年间碧桂园的总资产报酬率分别达到6.90%、4.71%、4.49%、5.67%、5.94%;从2014年之后，该公司的总资产报酬出现下滑现象，该指标反应资产综合利用效果，因为碧桂园库存逐渐增多，导致企业没有把所有资金管理运用到极好的程度。

6、股东权益报酬率

由图中看出2014年—2018年股东权益报酬率分别达到了19.57%、12.80%、15.98%、29.01%、33.47%;此指标可以表示投资净资产的获利能力，财务管理以资产持续性增值为初衷，可以展示出企业的经营成果。此比值一方面与资产报酬率相关，另一方面也会受到股东权益结构的影响。所以其成为资产利用率和融资情况的综合表现。企业该数值在2015年开始不断降低后，在下一年得到了回升，直到2018年碧桂园股东权益报酬率达到了33.47%。

三、碧桂园存在问题及对策

1、问题

碧桂园从2014年—2018年以来，销售成本在逐年增加，至2018年销售成本高达2766.03亿，而净利润仅仅只有485.42亿，由此看出碧桂园的成本较高。

从2016年开始至2018年以来，各项比率在逐渐提升，但是提升程度较小。碧桂园2018年短期借款达到了918.44亿，长期借款达到1398.34亿，二者比较来说，较高的短期借款会给企业带来一定的财务风险，短期借款必须在较短时限内连通本金完成还贷，周期越短表示风险越大。长期借款尽管有着更高的利息费用，不过公司往往能够在每年还清利息后，延长本金偿还的时限，大大降低了还贷压力，也留给企业更多调控资金的时间。

2、对策

2.1创造规模规模优势。企业主营二线及以下城市的业务，能够兼顾多个城市同时开发楼盘，这样就可由企业实行批量采购，以量和购买商协调价格，从而降低材料成本。

2.2确立长期合作的品牌商家，保证质量同时也能保证价格的控制。

2.3减少企业短期借款，科学调控长期借贷。

结论

碧桂园的名字响彻市场。尽管当下企业发展步入降速阶段，但其人仍具备较强的盈利能力。由于企業在资源、竞争层面的特有优势，相信其在未来几年，一定能够做到优质发展，高效发展。

参考文献

[1]  王美玲. 房地产上市公司资产结构和负债结构对盈利能力的影响研究[D].江西理工大学，2018.

[2]  张彦明，李宣，付会霞，程泽川. 房地产企业债务结构与盈利能力研究[J]. 黑龙江八一农垦大学学报，2019，31（02）：121-126.

[3]  魏辛同. J房地产公司盈利能力提升对策研究[D].电子科技大学，2016.