新建商品房买卖合同网签备案若干问题

王娟

摘要：新建商品房买卖合同网签备案在防止开发企业“一房数卖”、防范交易风险上发挥了积极作用，但仍存在着上位法依据不足、制度设计不完善、功能定位不准确、操作规范需细化等问题，亟需完善解决。

关键词：新建商品房买卖;网签备案;规范

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）09-0043-45收稿日期：2020-07-08

房屋交易合同网签备案是房屋交易管理中非常重要的一项工作。2018年住房和城乡建设部（以下简称住建部）出台了《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），2019年出台了《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规〔2019〕5号），2020年出台了《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）（以下简称《意见》）。连续三年，住建部出台了三部关于网签备案的规范性文件，足见网签备案工作对于做好当前房屋交易管理工作的重要性。三部文件虽然有利解决了现行网签备案工作很大一部分问题，然而，网签备案工作中仍然存在着诸如制度设计不完善、功能定位不准确、操作规范需细化等问题。本文从新建商品房视角，提出几点关于完善网签备案制度的个人见解。

1新建商品房买卖合同网签备案的依据

目前，开展网签备案工作的依据主要有：《城市房地产管理法》第45条规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

《城市商品房预售管理办法》第10条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”。再有就是上述住建部制发的三部规范性文件。

纵观网签备案依据的法律法规，一是概念不够清晰，规定了预售合同应当办理登记备案，但什么是“登记备案”？从词义上看，登记是指把有关事项登录记载在册籍上;备案是指向主管机关报告事由存案以备查考。从词义上看应该是两个动作。二是适用面过窄，仅规定了预售合同的备案，已不能满足现行网签备案需涵盖所有新建商品房买卖合同的实际工作需求，以及住建部开展网签备案的工作要求。三是没有设定法律效果，办理了备案的预售合同在法律上会产生什么样的法律效果没有交代。四是制度设计不完整，规定了开发企业的义务但没有罚则，房管部门也没有处罚权。

2新建商品房合同网签备案的法律性质及作用

新建商品房合同网签备案是什么性质的行为，是当事人的民事行为还是主管部门的行政管理行为，备案后有什么作用？能对抗第三人吗？

2.1网签备案是一项行政管理行为

网签备案制度作为预售行政监管制度之一，主要目的是通过商品房合同网签备案，锁定房源，及时掌握商品房销售情况，对开发企业销售行为进行动态监管，防止开发企业“一房数卖”，同时将网签备案信息向社会公示，让销售信息透明化，维护购房人合法权益。因此，商品房网签备案是政府管理房地产市场的一项行政管理手段。

2.2网签备案是对合同签订信息的采集及公示

商品房买卖双方通过房管部门的网签系统签订合同并进行备案，房管部门采集合同签订信息，通过政府平台公示网签备案信息，可以防范商品房销售过程中的风险，然而，法律并没有赋予网签备案信息公示物权上的公示效力。因此，网签备案的公示只能起到信息披露的作用。

2.3网签备案不是合同生效要件

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。网签备案不是商品房买卖合同生效的要件，只是开发企业行政管理义务的履行。这一点不再赘述。

3当前网签备案中存在的问题

3.1商品房现售合同备案没有依据

《城市房地产管理法》以及《城市商品房预售管理办法》规定了新建商品房预售合同的登记备案，但实践中，对于现售商品房也是需要办理网签备案的，住建部《意见》附件《房屋网签备案业务操作规范》中使用的是“新建商品房网签备案”，应该是包含预售和现售的，因此，现售商品房的网签备案亟需上位法依据。

3.2房管部门在网签备案中是否具有审核职责

开发企业向房管部门申请商品房买卖合同备案时，如果按“备案”的詞义，房管部门应该只将合同予以存档以备考查即可，但实操中房管部门在合同备案环节仍设有审核环节，主要是对合同的规范填写，以及是否违反监管部门监管要求等进行把关。这种审核在一定程度上可以起到监督开发企业，维护购房人权益的作用，但却是无法可依的。特别是住建部《意见》中提倡“网签即备案”，因此，无论从依法行政还是从提升服务效能角度，房管部门在网签备案中都不需要进行审核。那么，合同备案后的变更和注销是否需要审核呢？此次住建部《意见》中没有涉及。

3.3买受人在合同网签备案中权利缺位

《城市房地产管理法》等法律法规规定备案的申请主体为开发企业，实际上是法律给开发企业设定的一项义务，但实操中由于申请权掌握在开发企业手中，买受人支付购房款后，开发企业迟退不为买受人办理合同备案屡屡发生，而买受人对于合同网签备案的情况却无从得知，即使得知合同未备案也无法自行申请备案，权利的缺位和信息的高度不对称使得买受人处于极大的交易风险中。

3.4网签备案变更、注销办理条件和流程没有明确

住建部《意见》提到申请人可以变更、注销网签备案。但在附件《房屋网签备案业务操作规范》没有对应的业务流程。目前，武汉市网签备案主要有更名、更正、注销三类业务。一是网签备案更名。对于《商品房买卖合同》已办理网签、备案，买受人与其配偶，父母与子女，（外）祖父母与（外）孙子女之间可以更名;经司法裁判确认（含调解书）变更购房人的可以更名。二是网签备案更正。合同网签备案后发现信息有误的，可办理信息更正。三是备案注销。已备案的合同依生效法律文书裁判确认商品房买卖合同解除、撤销或无效的;同一项目中换购商品房;备案后180天内按揭贷款未获金融机构批准造成合同无法继续履行的，当事人另有约定的除外;购房人本人或其父母、子女、配偶患重大疾病急需资金，双方协商解除合同的;其他特殊情形。在实操中我们也存在一些困惑，如网签备案的变更、注销需要买卖双方申请吗？需要设置限制条件吗，如项目已办理不动产首次登记或房屋所有权初始登记的还能办理吗，房屋有抵押、查封的能办理吗？

4有关建议

4.1赋予商品房买卖合同备案明确的法律效力

合同备案作为一种行政管理手段同时应赋予其明确的法律效力，充分发挥其维护购房人合法权益，降低交易风险的功能。首先，建议将《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》“登记备案”修改为“备案”，明晰概念。其次，建议吸纳《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）第16条精神“数份房屋买卖合同均为合法有效且各買受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等”。从法律上赋予网签备案准物权效力，至少是优先效力。

4.2备案适用范围扩大至现售合同

将《意见》有关内容上升到制度层面，即将合同备案适用范围由现行的预售合同备案扩大至销售合同备案。现售商品房房屋虽已竣工，购房人权利等待周期较短，风险相对预售较小，但并不能排除商品房现售中不存在交易风险，因此，有必要在制度层面将现售商品房买卖合同备案纳入进去。

4.3赋予买受人备案申请权，赋予房管部门对于开发企业怠于备案处罚权

如开发企业与买受人签订合同后，超过合同约定的备案时限迟迟不办理备案手续，或者因故无法办理合同备案手续的，可赋予买受人备案申请权，由买受人持已签订的商品房买卖合同办理备案手续。对于开发企业怠于备案的，目前武汉市采取记入信用档案的方式处理，但威慑效果并不是很理想。建议规定开发企业怠于备案必须承担民事或者行政责任，赋予房管部门对此种行为的处罚权或其他监管措施，以保障制度更好执行。

4.4完善网签备案变更、注销业务办理规范

为确保《意见》的贯彻执行，同时，切实落实好国家宏观调控政策，坚持房住不炒，坚决杜绝利用变更合同买受人或注销合同备案的方式进行炒房，有必要在《房屋网签备案业务操作规范》中增加网签备案变更、注销业务办理规范。建议：一是对于变更合同买受人、合同标的物以及注销合同备案的情形赋予房管部门审批权;二是明确规定办理情形、条件、流程和时限，规范合同备案管理。