新形势下的不动产及其权籍调查测绘研究

李 慧，周 超

（浙江省测绘科学技术研究院，浙江 杭州 310000）

近年来，中国的经济飞速发展，各项成就举世瞩目。随着人们生活水平的不断提高，不动产权人的合法权益也越来越受到重视。做好不动产权籍调查，不但可以保护不动产权人的合法权益，而且能为国家安定提供重要保障。在现代信息技术飞速发展的今天，不动产登记信息已经实现了区域化共享，并且给广大业主的自由交易提供了极大的方便。为了保障不动产权人的合法权益，需要做好测绘工作。权籍调查测绘简单来说是对业主的不动产进行各种实际测量以及审核，最后获得相应的测量数据。由于上述的数据都会体现在不动产证件上，所以对于不动产的权籍调查测绘必须引起足够重视[1]。

1 不动产权籍调查及其测绘

1.1 不动产权籍调查

不动产权籍调查是指根据权利人的申请，采用内业外业联合核查和现场实地调查的方法，对不动产的权籍进行调查。相关人员会调查不动产的权属，同时对不动产进行测量，以确定不动产各个方面的数据信息，最终形成调查结论并发出调查公告，内附宗地实测图，体现在不动产证件上。

1.2 不动产权籍调查测绘

不动产想要实现统一登记，必须进行不动产权籍调查测绘。经过不动产权籍调查之后得到的数据一旦被采用，就具有了法律效力。因此，在不动产权籍测绘工作的过程中，必须由不动产权利人提交测绘申请，然后由具备资质的测绘单位根据申请，通过权属调查和测绘来对不动产的基本信息进行核实确定；同时，在不动产权籍调查测绘的工作基础上，要选择宗地现场调查的方法进行测量，以对不动产进行权属调查和测量等工作；最后再生成调查结论并发出调查公告，内附宗地实测图。宗地实测图示例如图1所示。

2 不动产权籍调查的工作流程

不动产权籍调查工作流程非常严格，具体工作流程如图2所示。

第一步：调查前的准备工作，主要的工作内容为收集宗地现有的档案资料，并依据收集到的数据制订工作计划。

第二步：权籍调查，主要的工作内容为核实与调查不动产的权属信息，同时邀请不动产权籍调查相关人员以及本宗地权人和临宗地权人共同到勘察现场进行指界，随后相关测量人员展开测量工作、绘制草图、处理可能出现的争议等。

图1 宗地实测图示例

图2 不动产权籍调查的工作流程

第三步：不动产的测绘，主要的工作内容为测量不动产的各种数据、绘制不动产图、录入房产面积等。

第四步：质检入库，主要的工作内容为将测绘得到的数据包括之前的文本表格等信息进行初步审核。若判定为合格，返回不动产登记中心等待登记处理；若不合格，则退回重新测绘。

第五步：成果归档，工作内容是将之前的工作整理并发出调查公告，将纸质版资料与电子版资料进行分类归档[2]。

3 新形势下的不动产权籍调查的问题

3.1 不同部门测定标准有差异

虽然在不动产权籍调查方面国家要求必须统一标准，但是在实际执行过程中，涉及的部门较多，各部门的规定各有不同。在不同的规定下，测绘方法难免多样化，在同一个不动产计算出不同的数据的风险就会非常高。在工作人员登记时往往会陷入困惑，也会造成较多的争议与纠纷，阻碍不动产权籍调查的发展。针对此问题，国家推出了一系列举措，但是执行情况不佳，短期内这样的情况难以避免，已有的数据难以统一整合[3]。某市不动产权籍调查的数据如表1所示。从表1中可以看出，随着不动产登记数的增长势头持续看好，由于采用了不同方法测量，错误率也在逐年增加，由此产生的数据纠纷也在持续上升。

表1 某市不动产权籍调查数据

3.2 各项数据整合调用效率低下

除上述差异外，地籍测绘的工作人员和房产测绘的工作人员也有着标准不同导致结果不一致的问题。此外，地籍测绘的工作人员和房产测绘的工作人员之间的测绘数据不互通，导致了本来简单的测绘工作变得极其复杂。如果要整理数据，就必须通过多个部门的临时协调，难以保证工作效率。最重要的是，部分测绘结果因为没有严格按照测绘标准去执行，拉低了不动产权籍调查测绘工作效率，阻碍了不动产权籍调查业务的发展[4]。

3.3 测绘机构专业资质不过关

通常而言不动产测绘有两种，一种是宗地测绘，另一种是房产测绘。而在行业最开始时不动产的登记进程未被统一，由于宗地房产测绘是交由专业测绘组织机构完成的，而每家测绘组织机构的能力水平参差不齐，不仅存在数据来源多样复杂，而且更有甚者存在无证经营的测绘组织机构，这就使得精准化数据的确定难上加难[5]。随着行业的发展，不动产登记形成了规范而统一的操作流程，部分测绘单位原有的方式不再符合现有规定。这就需要进行资质的重新审批，在审批过程中原先的缺陷便显现出来，比如能力不足、精准度不够等，使得最后测绘的准确度不达标。若要解决上述问题，国土资源部门一定要做好监管，严格把控对各测绘组织机构的重新评定，加快不动产权籍调查的标准流程的形成，在此基础上着重把控、高效搭建具有可操作性的不动产权籍调查标准体系。与此同时，也需要强化对具体实施操作者的基础培训，只有这样才能使得测绘机构做到规范及资质达标。

4 新形势下的不动产权籍调查的解决方案

4.1 整合机构，扩大业务范围

当前情况下，多部门同时影响不动产权籍调查测绘工作的情况不可能短期之内得到改变，“一刀切”未免太过武断。因此，为了提升不动产权籍调查测绘的工作效率，可以考虑将多个部门做到最大限度的整合，使得一项测绘工作的进行由唯一的一个单位为主，其他机构为辅，避免传统的“九龙治水”的情况。若遇到相互矛盾的地方，可以由主要单位出面沟通协调，尽量以主要单位的计算方法为准，最大限度的做到权籍调查测绘工作的标准统一[6]。

4.2 统一软件，推动数据共享，提升效率

在过往的不动产权籍调查测绘的工作中，不同的作业单位往往不会使用同一种的作业软件，在这种情况下，不同测绘结果难以实现格式统一，那么实现数据的交互就一定要依靠人工操作[7]。这不但大大降低了权籍调查测绘的工作效率，更增加了工作出错的风险。一旦工作出错，各种纠纷就会接踵而至。因此，统一测绘软件，实现数据共享，是提升不动产权籍调查测绘工作效率必不可少的工作之一。

5 结语

新形势下，不动产权籍调查也有着新的要求。在未来的不动产权籍调查测绘工作中，亟需整合机构，使多个部门协同配合，避免不同制度引起的矛盾点。此外，在不同测绘单位中推广统一的软件，数据交互不再由人工操作，提升效率的同时也能降低出错风险。