当前物业消防安全管理现状与应对策略

刘祥 王永刚

摘 要：改革开放以来，物业管理成为了市场经济的新兴产物。在物业管理活动中，保障服务区域内产权人及使用人的生命财产安全是其主要目的和终极指标，而消防安全管理是物业管理最重要环节。其通过有效的事前干预，预防火灾的发生;积极的事中控制，最大限度地减少火灾事故的发生，解决因火灾发生而给人员和财产造成的事故灾难，为产权人和物业使用人提供安全舒适工作、生活生存环境。可以说物业消防安全管理为维护社会和谐稳定、提高人民生活的幸福指数起到不可或缺的作用。

关键词：物业消防;安全管理;现状;应对策略

引言

社会经济快速发展，城市化进程的不断发展，使各类的居民住宅楼相继的兴建起来，居民的生活水平不断的提高，随之而来的水、电、煤气的用量也大大增加，但是，伴随而来的也有一些住宅区发生火宅的问题，因此，合理的管理物业消防工作对于住宅居民来说非常重要，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。

1当前物业消防安全管理的现状

由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。

1.1消防设施陈旧，得不到及时更新

现行的很多老旧建筑建成于国家建筑工程建设技术标准实施之前，防火设计并未达到现行法律法规制定的要求，特别是在建筑材料使用、间距设置、消防车通道、防排烟设计等方面便落下先天不足。加之二次装修过程中再出现使用防火等级不足的建筑材料，甚至改变房屋设计用途，随意超设计负荷的增设用电设备，特别是部分老旧市场、办公楼后期大量增设空调等大功率电器，又未对其负荷进行必要的检测和计算，给消防安全管理留下了隐患。

1.2相关制度不健全

任何一项工作的高效开展都离不开完善的制度约束和指导。然而，由于受到当前物业消防安全管理中工作人员消防意识薄弱以及相关制度不完善等因素的影响，导致消防安全管理工作的制度和措施无法得到有效落实。尤其是在没有规范制度的指导和约束下，不仅影响了消防安全管理工作作用的充分发挥，同时工作人员也因为失去了制度的管理和约束，出现了消极怠工的现象。为了彻底改变这一现状，相关部门必须在开展物业消防安全管理工作时，合理划分物业工作人员的工作内容和范围，将物业消防安全管理工作的责任落实到每一个责任人的身上，才能在增强物业消防安全管理工作人员责任感的同时，促进物业消防安全管理工作效率和质量的全面提升。

1.3消防安全管理主体责任不明

目前城市建筑的开发商在设计、装（维）修阶段基本没让物业企业介入，形成建、管脱节，造成该产权在物业使用过程中才发现个别消防设施功能不完善、管理不便利、操作不实用等问题，留下先天不足。当前，很多城市都还存在着同一建筑多种业态和多个产权单位因各种原因，不是或不愿共同聘请同一家物业企业现象;这些必然造成物业与物业、物业与业主矛盾众多。由于物业消防安全管理涉及许多行业，而物业企业与区域内业主或物业使用人又常常因应当履行的工作范围和职责界定不明，致使消防安全管理中产生大量矛盾纠纷无法得到根本性解决。

2改变现有物业消防安全管理现状的重要性

随着国家城市化进程的进一步加快，现代建筑越建越大、越建越高，大型商业楼宇和高层住宅区如雨后春笋，而前文提到的消防主体责任不明晰;专业化管理队伍不满足;资金投入不保障這些问题不能得到有效解决，消防安全就存在隐患。对于那些人员密集场所、超高层建筑，消防安全事故不发生则已，一旦发生火灾后果就不堪设想，所造成的损失就可能是灾难性的。因此，通过强化建设设计规范，落实消防安全主体责任的，加强消防安全专业管理团队建设，改变物业消防管理现状已经刻不容缓。

3改变现有物业消防安全管理现状应对策略

3.1落实消防设施的维修保养

《消防法》第十六条规定，负有消防安全管理职责的机关企事业单位，必须按照国家和行业标准对建构筑物配置与之相适应的消防设施设备和灭火救援器材，设置消防安全指示标志，并按法规要求委托具有消防维保资质的单位定期组织对建构筑物现场消防设施设备进行检验、维修，确保其完好、有效;对消防重点单位和人员密集场所，还应落实每日巡查制度。所有建筑消防设施设备，每年都应当聘请第三方消防检测机构进行至少一次全面质量检测，出具检测报告，确保其处于正常工作状态。物业企业（或督促业主单位）依据建筑消防设施检查维修保养相关规定有权监督消防维修保养单位认真履职;同时，对有保质期限要求的灭火器材，应当进行定期维护保养和到期更换处置工作，确保所有消防设备运行正常。

3.2构建完善的消防法律法规及相关体系

逐步完善物业消防法律法规及相关体系是提升物业消防安全管理的整体质量，推进物业消防安全工作顺利实施的重要基础和保障。有效结合国家消防法律法规，并结合各地区、各机构、各企业的实际发展情况进行科学合理的完善，并不断将物业消防安全管理的工作内容进行精细化，并制定完善的物业消防安全工作体系，提高日系执行的力度和实际操作性。

3.3明确物业管理人员消防安全责任制

物业企业应根据国家的《消防法》《消防监督检查规定》等相关法律法规要求，建立健全企业消防安全责任制，真正落实由单位主要负责人任消防安全第一责任人，管生产必须管安全，层层签订消防安全责任书，建立完善消防安全火灾隐患防控治理制度。并结合本物业单位自身实际情况，确保消防安全管理过程中人、物、环、管四大要素有效衔接，通过严格实施消防安全管理工作考评，落实人人过关的奖惩制度，使企业形成一套完整的消防安全管理系统。

3.4建立高素质的物业消防应急管理队伍

物业服务企业的各级消防安全管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《生产安全事故应急预案管理办法》。日常工作中应认真落实每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防车通道畅通;确保灭火器、消火栓配件完好，报警系统准确无误。备用消防电源、应急发动机、微型消防站能随时启用。定期组织消防安全检查，发现消防安全隐患要建立隐患台账，落实整改目标、整改责任人、整改时限、整改资金、整改措施。物业服务企业应建立逐级防火岗位责任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火档案，对消防设备运行状况、重点消防部位、防火检查记录、设备检测记录等存档备案;要建立物业管理区域微型消防站，成立与所管项目相适应的义务消防员队伍。同时，与社会消防力量签订互助救援协议，制定灭火和应急疏散预案，定期开展有针对性的防火演练。

结束语

物业服务企业要想顺应潮流，在现代化城市生活管理中演好自己的角色，通过自身物业服务提高企业自身的管理水平，创造良好的经济效益和社会效益，为业主和物业使用人提供安全、舒适的工作生活环境，要在消防安全上加大投入，通过自身素质的提高，创新意识，树立品牌，逐渐形成具有专业化人才队伍、规范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理体系;从而提高企业对于消防安全的防控水平，有效地预防各类火灾事故的发生。

参考文献

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