论上海地区配套商品房（动迁安置房）的成本控制管理

摘 要：配套商品房因利润低，质量要求高，对工程造价管理提出较高的要求。本文对配套商品房成本控制进行具体阐述。

关键词：配套商品房;工程造价;成本控制管理

在此，本人因近年来一直从事上海市浦东新区的配套商品房项目，从工作实践中谈一下配套商品房的全过程成本管理的经验供大家分享。

一、配套商品房成本的特点

1、房型要求不高，无销售风险

仅按政府要求进行合理配置，房型较简单，配套商品房由政府回购，不存在销售风险。

2、建筑质量要求较高

因配套商品房为民生工程、社会责任大、利润低，一旦出现质量问题，社会的负面影响非常大，维修费用将非常高，就算过了国家规定保修期，也存在着出于社会责任的维修义务。

3、时间要求紧

一般从拿地到出最终项目出大产证时间：配套商品房项目仅有27个月的总工期，而正常的商品房项目一般均超过36个月以上的周期。这也对建设方管理团队提出了更高的要求，对设计、招标、施工、配套、施工手续的办理均有了节点的时间要求，且违约成本是按总投资的比例进行扣减，金额巨大。

4、资金要求高、最终利润资金回收较长

一般配套商品房的体量比较大，因为每个镇的建设资金都不一样，有此充裕，有些垫资情况严重，都是招标前期必须考虑的。现在就算是有合同约定，因为现各镇的财力普遍紧张，我公司在2020年年前的光配套商品房的政府应付未付资金就达9个多亿，光利息都是非常大的支出。如不是国企，估计要宣告破产了。

5、保修期长

原政府要求配套商品房应的维修基金质量保证金按建安费3%保留十年，。现已改为投保工程质量潜在缺陷保险（上海市规定配套商品房项目必须保，保险期限为：桩基、结构部分为2年质保后的10年，保温、防水部分为2年质保后的5年，装修、安装部分为2年质保后的2年），而非按原来的按国家的质保期限，一般工程2年，外墙防水5年进行维保后结束。

6、回购价固定，建设成本控制为公司利润的重要增长点。

如我方做的浦东某配套商品房项目回购价（7级标准，2014年）为10900元/M2，其中土地费用为4312元/M2，建设费用6581元/M2，此回购价为可售面积的费用，地库部分为免费提供的，均为PC项目，外墙为大理石墙面），所以成本压力还是特别大，现我们的几个小地块项目（总建筑面积10万M2以内），根据原招标成本进行测算后均为负数，即可能为亏本项目;

7、利润低

一般配套商品房政府大概只保证开发商有2-3%的利润，而且建安成本中人工费每年都在涨，但是回购价为7、8年才有可能调整一次，虽然有材差调整机制，但远远不够现实成本的调整。

8、政府补差时间长

政府补差时间一般在项目完成后的第3年才能开始进行，首先要项目的总包结算全部完成（估計项目总包结算完成1年半左右，然后整理资料，报送到政府相关部分，最后到补差完成约要2年半到3年。

综上所述，需在满足项目合理质量标准、设计要求的前提下，在立项、设计阶段、项目实施、结算阶段中争取成本控制在政府的回购价限额内，力求在建设项目中合理使用人力、物力、财力，争取取得部分投资效益和良好的社会效益。

因建设工程具有周期长，不确定因素多等特征，使得建设工程的造价复杂多变。因此，建设单位对工程造价的管理应贯穿于工程建设的全过程，主要包括建设工程的立项阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、结算阶段、配套控制阶段。下面就以上几个阶段分别谈谈建设单位对工程造价的管理。

二、从以下几个具体的操作程面进行全过程成本控制

1、立项及土地招标阶段

在这一阶段，建设单位要切实做好项目的可行性研究，本阶段主要考虑前后期成本、配套成本、建安成本（如项目的PC率、装修标准、保温的最新要求等对项目的影响）、配套投资收益、土地招标文件中约定的资金回笼情况及公司的资金情况。

本期的重点为建安成本的分析，对经验数据的确认，尽可能用刚刚结算完的数据，并加上3%-5%左右的上涨因素进行考虑。如现浦东新区要求所有的配套商品房均要求采购干挂大理石外墙，原项目一直为真石漆及面砖外墙，此部分均会增加较大成本），在项目测算时要重点考虑;

其次为资金的供应安排，做出现金流量表，应考虑公司的资金情况并结合政府的进度款，实际阶段的资金操作，对各方面作出深入的调研和正确的评价;

前后期成本的测算，主要是勘察、设计费、监理费、各类评估、招投标费、审价费、物业维修基金等，需了解所有的测算依据，本部分在公司内部采用了大概成本指标进行控制的方法，如按项目大小（大概为5-8万M²为小项目，8-15万M²为中等项目，15万M²以上为大项目）进行成本指标控制，因为有些小的评估，不因为项目小而会少会太多的活，费用也不会下降很多，所以在成本概算中要统一考虑;

配套成本的测算主要是要保证准确，政府相关部门的最新政策要了解清楚。

编制的投资估算准确尽可能全面，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响，使投资估算真正起到建设单位是否拿项目，以及最终控制项目成本的指导作用。

2、设计阶段：

一般来说，设计方案阶段为基础，因本项目为配套商品房，则户型的大小，比例在土地招标时，镇里面文件已经做出规定，无法进行更改，故方案阶段的优化在配套商品房中的提的比较少，

2.1重点在设计方案阶段，因我们现在合庆项目，因为地块小，我们将老项目的成本套入后，发现此项目为亏损状态，比原项目的完全成本要贵700多元/M2，x经测算，新项目可售比（可售面积/总建筑面积）为0.69，而老项目可售比为0.78，所以成本一下就上去了，和设计分析了原因，主要是现在小区车位比（与总户数）现调整为1：1，原来为1：0.8;另本地块为异形，地下车位的布置也不合理，一般的地下车位为30M2左右/个，现在做到时35M2/个，车位很难布置;

1、工程自2010年5月开工以来，人工和材料价格一路上涨，上涨幅度远远超过可预见的范围。根据“沪建市管【2008】12号文”的指导意见和“沪建市管【2008】39号文”工程量清单有关情况说明（四）的通知，工程施工期间，当本市工程造价管理机构发布的主要材料（指：钢材、水泥、商品混凝土、木材、商品砂浆）、机械、人工（指：安装综合工、木工、混凝土工、钢筋工、抹灰工、砖瓦工）的价格波动大于“约定幅度”范围时（约定幅度：人工为±3%、钢材为±5%、其他材料和机械为±8%），调整其超过幅度部分的价格，并给予施工总承包单位进行人工材料价格的补差。

2、由于“11.15”火灾，中华人民共和国公安部于2011年3月14日发布的【公消[2011]65号】《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》及上海市消防局于2011年3月16日发布的【沪消发[2011]74号】文件之规定，在建工程建筑外保温材料若采用易燃、可燃材料的，需更改设计、应选用不燃材料，在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字[2009]46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。项目原已通过审图的设计采用的外保温材料为B1级的EPS板，为满足消防检查以及消防验收，需对外保温设计和施工作出调整，设计重新进行节能计算和审图报审，保温材料和施工方案重新进行采购和调整，造成保温工程造价上涨，保温施工工期延误三个月。

3、政府主管部门加强了对建设工程的管理，纷纷出台各类政策，对各类检测、测绘和配套收费标准也有不同程度的提高，根据沪建交联【2010】869号文规定增加材料平行检测，根据浦建监【2011】12号文规定一房一验需委托第三方专业测绘等，造成建造成本的增加。

4、根据沪府发【2011】2号文等规定，政府调整增加教育附加等税收，根据沪建市管【2012】74号，增加社会保障费，造成各类税费的增加。

5、根据2011年上海市人大第42号公告《上海市建设工程质量和安全管理条例》新建住宅在办理住宅所有权初始登记前，应缴纳物业保修金，根据沪房管规范【2012】10号和沪府办发【2011】56号文，最低按总建筑面积每平方米75元缴纳，保修金期限为10年。此部分政策现已取消，取代为工程质量潜在缺陷保险，按工程费用的1.25%计取，现在暂定为3500元/M2*建筑面積*1.25%计。

6、根据《DB31/T294-2018住宅小区智能安全技术防范要求》的要求，住宅小区智能进行相应调整，费用大概会增加30元/M2。

以上建设方需对新的政策进行了解及收集，以便在最终对政府的结算时进行合理的索赔。

三、配套商品房的全过程成本管理总结

事前控制：设计阶段的方案优化（提高可售比）、钢筋优化等;

事中控制：招标、合同阶段的控制价控制及分包的比价控制。

事后控制：施工控制、结算、最终的政府索赔。

参考文献

[1] 上海2003清单计算规则，上海2013清单计算规则，上海2016预算定额

作者简介：彭俊，男，1972.4，江西赣州，本科，汉族，中级工程师，研究方向：建筑、房地产。