房地产企业投资风险分析及管理

安怡君

摘要：通过对我国当前社会经济发展趋势分析发现，合理调整企业结构在提高企业经济效益和社会的经济发展水平方面发挥着重要的作用。对于房地产企业而言，投资是促进企业快速发展、有效提高经营水平的重要条件，其投资结构也在一定程度上影响着企业的整体发展走向。在当前市场竞争如此激烈的形势下，企業只有通过调整产业结构、增大经济效益，才能实现企业的可持续发展。对此，为了实现企业的可持续发展、有效提高市场竞争力，各企业逐渐开始将调整投资结构作为优化产业结构的前提，从而为企业的经济发展提供保障。

关键词：房地产企业;项目投资;风险分析;管理措施

随着房地产行业的不断发展，房地产企业的生存发展面临严峻的市场形势。房地产项目投资规模大，建设周期长，如果盲目投资，将给企业的持续经营发展带来风险隐患，甚至威胁到企业生存。为此，房地产企业在土地经营过程中应做好投资预算管理，并充分发挥预算精益化管理的作用，根据企业自身实际情况，在整个工程投资预算环节做好精益化管理，确保企业工程投资项目预算与企业拥有的财务资金实施一体化控制管理，协调企业各个部门之间的关系，强化企业员工合作意识，从而提高房地产企业经济效益。

1 企业投资管理存在的问题

1.1 企业战略规划引领不足

目前，很多企业在发生投资行为前缺乏战略规划的科学制定和有效执行。对于中小型房企，战略规划管理缺失的现象普遍存在。战略规划缺乏科学性或执行不力等问题，已逐渐成为企业发展道路上的障碍，并且导致企业投资行为发生前端缺乏对项目有力的论证和决策依据。从发展的角度来看，目前我国已从改革开发以来规模速度型粗放增长向质量效率型集约增长转变，这也使原先有力的需求驱动、政策驱动向市场经济驱动转变。许多企业在原先缺乏战略规划有效引领的投资惯性作用下，难以适应快速变化的市场环境，投资管理的弊端逐渐显现。

1.2 企业投资资金短缺

在企业中，投资管理与投资活动离不开资金。资金是企业的一项重要资产，尤其是现金流转情况，将在很大程度上影响着企业的生存和发展。一方面，企业需要自有资金与外部筹措资金来有效保障投资活动的顺利开展;另一方面，好的投资项目能够带来为企业带来稳定的投资收益与资金回笼，这是企业在经营发展中的一个良性循环。然而，在当前我国经济发展背景下，多数资金持有主体仍持观望态度，导致企业获得外部筹措资金的难度增大，加之投资收益低下，使用于企业自身规模扩大的投资自有资金逐年减少。诸如此类的资金短缺问题严重影响了企业投资活动的顺利进行。

1.3 企业的投资项目管理机制不健全

良好的投资管理体制能够保障企业投资活动的顺利进行，有利于企业的稳定发展，促进企业经济效益的实现。但是当前，我国很多中小房地产企业在长期的发展过程中，并没有建立完善的投资管理机制，使得企业在进行投资活动的过程中，无法发挥机制的指导作用，使得企业的投资活动缺乏必要的指导，从而使得企业的投资决策缺乏科学性，影响了企业投资收益的实现。

2 房地产企业投资风险管理措施

2.1 拓宽企业融资渠道

目前，相当一部分房地产企业主要采用银行贷款的方式获得相应的资金，久而久之，企业对银行贷款产生了一定的依赖性。由于银行贷款属于国家经济调控的范畴，因此，一旦国家出现经济危机，将会给房地产企业的贷款带来消极的影响。为了避免对银行贷款的过度依赖，房地产企业必须加大对企业融资渠道的拓宽力度，以下是对房地产企业三条融资渠道的具体介绍：第一，上市融资。一旦房地产企业能够成功上市，将会对其未来的快速发展产生积极的影响，一方面有利于聚集大量的免息资金的投入，另一方面，有利于提高房地产企业的知名度，从而极大的提高自身的品牌影响力，除此之外，为更好的提高企业的融资能力起着不可估量的作用。第二，通过利用资本市场发行债券，这样一来，有利于短时间内融资大量的资金，从而满足房地产企业的实际资金需求。与此同时，由于房地产企业采用债券融资的方式，会极大的降低企业的财务成本，并且，房地产企业在进行交税前，也会扣除一定的债券付息，因此，房地产企业可以充分的利用财务杠杆原理，实现自身融资能力的全面提高。第三，海外资本渠道。国际WTO相关协议明确指出，房地产企业在合资合作的过程中均有权享受与国内企业同等的待遇，这一规定的形成有利于大量的海外同行资本涌入国内，实现国内房地产企业的有效融资，从而促进国内房地产行业的健康、可持续发展。

2.2 完善企业资金集中管理信息系统，建立监督机制

首先是房地产企业资金集中管理信息系统的完善。主要为了保障企业资金的有效传递。通过利用现代化信息技术建立资金集中管理信息系统，将房地产企业以及下属企业的资金运转情况以及投资等所有数据信息集中于资金集中管理信息系统中，从而有助于实现对资金运行情况的实时监控，同时有效避免资金浪费以及违规现象的发生。

其次是建立监督机制。为了有效保障房地产企业资金的优化配置以及使用效率的提升，必须对房地产企业以及下属企业的资金使用情况进行监督。内部审计机构的建立是监督机制的重要手段，因此房地产企业应当强化企业内审机构的权威性，从而不断完善内部审计机构的资金监督机制。内部审计机构应定期监测房地产企业下属企业的资金管理制度执行情况以及针对资金管理中存在的问题进行检查。

2.3 做好投资活动中的过程管理工作

企业提高投资管理水平的重要工作就是针对投资活动中的过程管理进行把控，包括做好投资过程中的预算、监督、定期审计与验收等管理工作。首先，预算管理就是企业投资与经营过程管理的有效工具，其管理质量要从预算编制和执行两个角度进行完善，做到编制切合实际，执行按部就班。同时，由于投资过程是一个复杂变化的时间延续性过程，因此还要重视企业投资的监督审计工作。通过及时分析，发现投资过程中存在的问题，及时调整方向或者暂停，将外部和内部风险控制到最低。

2.4 完善企业投资管理机制

投资管理是现代企业管理中的一个重要方面。在投资管理中，企业必须要做好投资项目的选择，根据企业自身的发展情况，保障投资项目把控的精确性，深入分析投资项目背后的投资风险等，完善相应的投资管理机制。一方面，需提高风险防控意识和制度执行意识，确保投资流程合法、合规和符合制度;另一方面，针对公司投资工作推进过程中所发现的制度设计不完善及不符合企业发展需要的管理流程，进行优化，并在风险可控的范围内进行权限设计，使制度更适应于公司发展的需要。

3 结语

综上所述，项目投资有一个显著特点，就是高风险与高收益同时存在，因此，部分房地产企业盲目追求收益的最大化，总是选择那些高风险、高收益的项目进行投资，这样一来，很容易在实际的投资过程中出现一系列的不可预估的风险。因此，为了最大限度的降低风险，房地产企业，尤其是中小房企，更要有清晰的头脑和远见的目光，熟练的掌握项目投资管理技巧，从拓宽企业融资渠道。同时，从加强协调经营能力、拓宽投资信息获取渠道、增加企业长期经营项目投资等角度入手，实现对投资项目风险的科学控制和管理，不断提高企业投资管理水平，提升企业的市场核心竞争力。

参考文献：

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[2]王小兵.刍议房地产企业投资管理及风险控制[J].财经界（学术版），2017（22）.

[3]谭强.风险投资项目风险管理工作刍议[J].财经界（学术版），2016（20）.