国有土地房屋征收与补偿制度问题分析

郭青

摘要：近些年，国内现代化城市发展势头良好，建设规模不断地扩大，各种各样公众用地的需求不断的提升，而在进行城市建设的过程中会经常发生一些私有财产与公共利益相冲突的情况，容易引发一些法律纠纷问题。而当前比较突出的一项问题就是房屋征收拆迁补偿问题，在进行征收的过程中，被征收人和征收人都会站在各自的立场、角度上看待征收工作，导致了征收拆迁工作不能够顺利的进行，其中最重要就是对于征收补偿问题，征收方与被征收方不能够达成一致，所以相关的工作人员应该要加强对于国有土地房屋征收与补偿制度的了解，从而做好征收补偿工作。

关键词：国有土地;房屋征收;补偿制度

房屋征收拆迁工作，涉及千家万户的切身利益，关系到城市建设、经济发展和社会稳定的大局。为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益的需要，保障被征收人的合法权益，国家、地方出台了一系列法规政策。国务院于2011年1月21日公布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，各地各部门在认真贯彻实施的基础上，都在积极探索与创新。在新时代背景下，如何坚持以人民为中心的发展理念，运用现代信息技术促进房屋征收模式创新，提升房屋征收工作的管理水平和工作效率，已成为房屋征收领域的重大课题。

1 国有土地上房屋征收条件分析

1.1 满足公共利益征收的条件

在进行国有土地上房屋征收的过程中，必须要以维护公共利益为核心，依法保障好被征收人的合法权益。也就是要求相关的工作人员要注意，国有土地上房屋征收的目的是为了能够满足公共利益的需求。

1.2 公共利益范围的细化

关于公共利益的范围，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条已对此作出三个层次的界定：概括性功能界定、5种具体情形和兜底条款。第九条在第八条的基础上，从另外一个角度进一步明确征收房屋的前提和要求。只有符合上述公共利益范围的要求，政府才可以对国有土地上单位、个人的房屋实行征收，从而在法律上规范了政府的征收行为，各方的权利义务，从而保证房屋征收与补偿工作依法、有序进行。

1.3 做好社会风险评估工作

国有土地房屋征收会产生一定的社会影响，所以各级政府部门在进行国有土地上房屋征收之前，应该要对征收之后所产生的影响进行评估，只有确保国有土地上房屋征收不会影响到社会稳定，才能够进行国有土地房屋征收工作。

2 国有土地房屋征收与补偿制度优化措施

2.1 明确征收补偿标准

首先，要补充征收标准考量指标，要对不同性质所有权、使用权范围进行划分，注重因地制宜，做到区别对待。如果是特殊用途的城市房屋，还需要充分考虑到民族团结、宗教信仰、国家公义等要素。其次，要进一步明确征收补偿标准，一般情况下征收补偿费用是引起房屋征收矛盾的主要因素，而解决其根本途径就是制定科学、合理、规范的房屋征收标准体系，要定期向社会公众宣传征收补偿项目、标准，并允许被征收人提出异议。在补偿内容上，应该在土地及建筑物、附属物赔偿、征收后剩余土地损失补偿、搬迁补偿、困难失业者特殊补偿、间接利益补偿等基础上，扩大征收补偿范畴，如房屋预期收益、隐性利益损失、间接利益损失等。此外还需要给予房屋承租人公平的补偿，在房屋征收过程中，需要充分考量征收行为对房屋承租人带来的损失，所以在实际中需要给予其适当的补偿，从而保护其合法权益。最后，还需要丰富非住宅房屋补偿标准体系。

2.2 搭建房屋征收与补偿管理信息平台

基于“互联网+房屋征收”思维，采用SOA架构，综合运用云计算、HTML5+Javascript、Json、时空数据分析、数据关联融合等技术，建立了基础层、数据层、平台层、应用层、服务层和保障体系组成平台架构。基础层包括云平台基础设施和地理信息服务两部分。数据层包括征收计划数据库、征收项目数据库、房源数据库、实施机构数据库、信访数据库、用户数据库。平台层主要包括“国有土地上房屋征收与补偿管理信息系统”和接口两部分。应用层包括计划管理、项目管理、房源管理、信访管理、综合监管五部分组成。服务层主要针对不同层级的对象提供应用服务，包括住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅、市房屋和土地征收管理部门、区房屋征收部门以及房屋征收实施单位。保障体系为保障系统稳定运行的各项政策标准、法律法规、运行机制等。

2.3 规范征收听证程序

就目前而言，在实施听证程序时，很少真正的发挥出听证会作用，甚至有“听而不证”的情况，对此，在今后还需要进一步规范征收听证程序。首先，在城市房屋征收之前，需要开展组织听证活动，不仅要考虑各个部门的观点，还需要充分考虑公众代表的意见。事前听证可以促进征收行为的规范化，也能提高征收决策科学性。听证程序体现了民主进步，在实际中可以采取多样化的听证方式，如现场座谈会、QQ互动等，广泛听取各个部门、专家、被征收人的意见，而政府则需要从多个角度对不合理、风险大的项目终止，增强行政效率。其次，要全面优化房屋征收听证程序，一是明确“多数人”的范畴，如在立法中明确补偿方案中，有50%及以上的被征收人不满意，需要组织听证会;二是明确听证代表遴选方式，综合被征收人的学历水平、认知程度、综合素质等，选择公众信服、具有典型代表意义的听证代表;三是听证前期，相关部门需要公布听证内容、流程、代表等，让听证会处于社会监督状态;四是做好听证会记录，并将代表意见、政府征收决定、司法审查等记录到案卷中。

2.4 等价补偿

对于同一座城市而言，应当结合各个区域条件建立科学的征收补偿标准。以长沙市为例，城市周边新建商品房价值相较于被征收房屋价值要普遍偏高，并且，商品房价值越高的区域，被征收房屋评估价值与周边商品房价格相差便会越大。结合相关研究来说，被征收房屋价值会受到诸多因素影响，诸如房屋结构，周边设施，交通条件等，因而在建立同一城市房屋征收补偿标准过程中，还应当结合相关差异，科学合理地提供相应的补助和奖励。由于各个城市地理方位，环境特征不尽相同，因而还应当处理好补偿内容的差异性。例如，北方城市被征收房屋通常装置有取暖设施，在评估房屋室内补偿过程中，应当将该部分内容纳入进补偿范围。征收主体应当有偿收回国有土地使用权。对土地使用权予以补偿可依据房屋被征收过程中，以被征收房屋对应所处位置拥有的土地价值开展。科学合理评估后，对土地使用权的补偿数目应当一次性作出决定，被征收人如果认为该补偿数目与房屋实际价值不相符，可提出复核，征收主体对土地使用权的补偿数目可無需一次发放。对在该部分土地使用权予以补偿过程中，还应对与非房屋地基对应具备的价值提供相应的补偿。

3 结语

国有土地房屋征收工作是为了满足公共利益的需求所采取的一些措施，所以国有土地上房屋征收工作应该要取之与民、用之于民。但是在进行房屋征收与补偿的过程中，还存在着的一些问题，如：补偿问题，强制搬迁问题等，导致了被征收人的利益受到了严重的侵害，这就需要相关的部门在进行房屋征收的过程中要保障被征收人的利益，做好协商沟通，遵守我国的相关法律与制度以及征收补偿流程，评估好房屋价值，应用鼓励搬迁的策略，提高相关征收与补偿工作的透明化，从而更好的进行国有土地房屋征收与补偿工作。

参考文献：

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