新收入准则的应用研究

朱运敏

关键词：房地产开发企业   收入確认  新收入准则

一、引言

收入是反映一个企业结营结果和经营状况的重要指标，所以，为了完善与统一收入确认准则，我国财政部在2017年发布了新收入准则。新收入准则对各个行业都将产生一定的影响，尤其是房地产开发行业。房待产开发行业由于业务复杂，销售收入的确认条件一直存在争议。本文基于新收入准则，分析其对房地产开发行业收入确认的影响，并提出相关措施。

二、新收入准则在房地产开发企业的运用

（一）建立统一的收入模型

在旧收入准则下，销售商品、提供劳务、让渡资产使用权和建造合同分别适用不同的收入模型。新收入准则下，确立了统一的收入模型，取消建造合同的单独确认准则。在收入确认方面，转变了收入确认的标准，由“风险和报酬完全转移转”变为“控制权的转移”。房地产开发企业在旧准则下，通常是在竣工交付使用时确认收入。而在竣工交付之前，房地产开发企业取得商品房预售权，进行商品房预售，取得大量预售款，但不符合收入确认条件，不能确认收入。而另一方面，由于在建设期，会产生各种期间费用，导致利润表的净利润指标为负，而这与实际的经营情况不符。

在新收入准则下，控制权的转移具体可以分为时点和时期，时点是指在某一时点履行，而时期是指在某一时段履行。新收入准则下，房地产开发企业销售商品房为现房，则收入的确认没有影响。如果是预售的商品房，要区分在预售期间以履约进度确认收入和客户完全取得房屋控制权时确认收入。结合我国的现实情况分析，首先，预售期间商品房未完工，客户无法取得控制权及相应的经济利益，其次，预售的商品房均有唯一的房号，户型、楼层、位置已确定，具有不可替代性，并且在销售合同中明确付款进度，一般在房屋交付之前都会收回全部购房款，即使存在个别现象，房地产企业仍对剩余房款享有收款权。而且，签订合同以后，双方不能随意变更合同，不允许客户随意退房，房地产开发企业也不能将已销售的房屋再次进行出售，可认定风险和报酬已经转移。所以，预售商品房满足第二个条件时，就可以判定为时期履约，即将收入在某一段时段内确认，不必等到商品房交付时才确认收入。

（二）确认并识别合同

在新收入准则下，收入确认的前提和基础是对合同进行确认并识别合同中的内容。收入的确认必须满足：第一，合同双方签订合同并明确承诺履行双方的相关义务;第二，合同中明确了双方的权利和义务;第三，合同明确了付款条款;第四，合同要具有商业实质;第五，合同中所产生的对价很可能收回。

在新收入准则下，房地产开发企业在销售商品房中涉及的订单与合同进行确认与识别时，只有满足上述条件，才能确认收入。如果房地产开发企业与客户签订的是非正式的合同，并未明确双方的权利和义务，也没有明确承诺履行相关义务，不符合收入确认标准，不能确认收入。即使房地产开发企业与客户签订正式的销售合同，也要获得房管局的备案才能生效。

（三）区分履约义务

在确认和识别合同之后，需要根据合同条款划分各方不同的履约义务。房地产企业应根据新收入准则中履约义务划分的条件，将合同中存在的各独立、可区分的履约义务划分出来，根据履约义务的实现进行收入的确认。例如，房地产开发企业销售商品房赠送停车位，但商品房和停车位是相互独立的两部分，各自均有相应的市场价格，此时该合同就有两项履约义务，应将出售价款在两者之间进行分摊。再比如房地产企业销售精装商品房，但精装修部分不能与商品房区分而独立存在，因而将其视为一项履约义务。

（四）确定交易价格

交易价格是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。在一般的情况下，商品房交易价格即合同中约定的价格。但在一些特殊的情况下，比如房地产开发企业在销售房屋时采用分期付款、售后包租等方式，所签订的房屋销售合同涉及融资的影响，应将合同分为房屋销售和融资两部分。首先判断销售合同应取得的对价，该金额与合同中签订金额的差额即为融资的金额，并将其按实际利率在合同期进行摊销。

例如，某房地产企业与客户签订购销合同显示，精装商品房和车位市场价格为450万元，如果采用分期付款，且周期超过一年，则需支付的对价是620万元。在该种情况下，可以认定为支付的对价620万元与现销价格450万元之间的差额为融资，需将170万元在约定的付款期间进行摊销。

（五）分配交易价格

新收入准则中，房地产开发企业需要识别并划分履约义务，同时，确定交易价格，然后将合同总价按比例分摊至各履约义务。比例采用各单项履约义务的售价占各单项履约义务总售价的百分比。

承接上例，精装商品房的市场价位400万元，停车位的市场价为50万元，如果一次性付清全款，同时购买精装商品房和停车位，二者现销价格为430万元。此时，就需要将430万元在精装商品房和停车位之间按比例进行分摊，即精装商品房382.28万，停车位为47.78万元。

（六）确认收入

在以上步骤完成以后，房地产开发企业应根据各项履约义务完成的时间确认收入，并进行相应的账务处理。

三、结论与建议

新收入准则的完善，使得我国会计准则与国际会计准则持续趋同，能更好的服务于现代企业的发展。新收入准则，改变了房地产开发企业收入确认与计量的内容，使得收入确认更加规范，更符合实际交易情况。同时，也应该注意到新收入准则会计处理较灵活，需要财务人员具备较好的职业判断。

因此，本文提出以下几点建议：

（1）新收入准则分步骤推行，相关部门应对新收入准则对收入的影响进行动态跟踪，倡导先执行新收入准则的企业积极反馈问题，获取权威解释，规范会计处理。

（2）企业应进一步审慎业务流程、合同签订过程、原有的合同条款在新收入准则下合同的履约义务是否清晰明了。同时，企业的财务信息系统也应进一步完善优化。

（3）新收入准则下，房地产开发企业的会计人员要结合相关的准则和制度，对经济业务的实质进行判断。主要有：“控制权”转移时点的判断，“履约义务”的判断，收入确认方式的判断。这就要求财务人员加强对新准则的学习，不断提高自己的专业技能和职业判断力。

参考文献

[1]任永平，刘颖.房地产开发建造企业新收入准则的应用研究[J].会计之友，2019，（04）.

[2]刘炜.新收入准则在房地产开发企业中的运用探讨[J].会计之友，2019，（12）.