YL集团地产项目进度管理研究－以YH商业项目为例

李亚丹

摘要：本论文具有针对性地阐述了地产项目从计划开发，实施设计、现场施工以及竣工验收等工程建设的全过程，采用理论结合实践的研究方法对项目建设中存在的一些项目进度管理问题进行陈述和分析，采取相应的解决办法，保证工程顺利进行，也为项目的管理者积累了更多的管理经验，同时，完善的项目管理办法也将对房地产行业的未来长远发展起到关键性作用。

关键词： 项目开发;设计进度;管理研究

1 YH商业项目介绍

项目简介： YH商业项目位于广州市南沙经济技术开发区进港大道北侧，北侧为牛孖涌。项目用地面积9397.3㎡，总建筑面积39815.68㎡，绿地率为35%，容积率为3.0。项目包括1栋高层商业建筑、底层商业裙房和两层地下室，地上建筑共19层。

工程性质：新建公共建筑。

工程投资：10000万元。

用地面积：9397.30㎡。

建筑面积：总建筑面积为39815.68.00㎡，其中地上建筑面积为28464.08㎡，地下建筑面积11351.60㎡，本次申报的建筑面积为39815.68㎡， 结构形式为剪力墙结构。

2 YH商业项目开发实际进度甘特图表

3 YH商业项目进度管理中存在的问题

前期开发问题分析：通过甘特图表可知，YH商业项目开发进度缓慢，使整个项目开发时间成本提高，造成了人力物力的浪费，在考验管理者对项目管理能力的同时，也给工程质量的监管增加了难度，同时资金长期的支出也增加了企业的财力负担，对企业未来长远发展存在很大的风险。

设计阶段问题分析：在整个项目的开发过程中，设计单位会根据开发商的要求进行设计图纸，出具设计方案，图纸的设计水平直接制约着施工的工艺质量，再加上设计单位人员流动性比较大，这对开发项目的进度管理产生了不利的影响。

施工阶段问题分析：在设计与施工工作交接的过程中，会出现设计与现场情况不一致的现象，这需要管理者对突发事件做到及时响应并做好预案。并且也会涉及到成本控制问题，项目的开发建设最终的目的是要控制成本，快速盈利，这又直接影响着工程质量的好坏，成本核算的过程往往存在阶段性审查和在决算阶段把控的缺陷，就会直接影响项目的质量和进度的开展。

4 YH商业项目进度管理优化方案

设计优化

内部图纸审查：按时完成设计图纸的跟进，完成图纸内审流程，保证设计图纸的质量，减少因图纸错漏造成的设计拖延，进行多方技术方案优化评比， 按时出图并完成下发图纸。

外部沟通管理：对所有设计单位要进行技术交底，把握设计时间节点进度，联合相关设计单位定期到现场勘察比对，随时做好设计图纸的变更情况核实，及时有效的进行设计情况沟通，杜绝设计缓慢现象的出现。

成本控制管理：由工程部提供材料设备需求计划，作为成本控制部门编制材料设备采购计划的依据。成本控制部门应配合设计部门对设计变更所涉及材料、设备的价格或供给情况的变化描述清晰，明确相关工程量和成本造价的增减，对设计变更进行成本测算并提出明确意见。

施工优化

人员管理：现场分工明确，人员匹配到位，及时建立好台帐，每周进行现场会议，记录施工日记及会议纪要，总结施工过程中存在的施工风险，做好工人的安全教育，制定施工安全管理制度，進行定期施工安全巡视、工程例会、现场签证及工程质量事故处理。

材料管理：材料进厂要及时处理，安放妥当，材料领取必须要登记在册，编制工程预算、做好项目计划书，审核材料清单，做到采购及时，对设备材料的使用做到不浪费。

进度管理：根据项目工程进度计划的要求，由工程部控制和审核施工单位的施工进度，对工期有无影响等，并对方案的可行性和对进度的影响提出明确意见，并做出对报建、验收的影响评估;

营销优化

营销策略：前期介入整个项目的时间节点要提前，做好营销计划、调整方案及做好市场调研工作，对整个项目的前期定位和后期运营都要把握到位。

分析利弊：对市场上的竞争对手进行分析取证，做好竞争个案对比分析表，分析项目在市场上的优势与劣势，做出投资评估方案。

需求定位：在项目实施的过程中给出项目产品定位和功能区分建议，符合市场整体需求，并针对项目的整体定位给出未来发展战略实施目标。

制度优化

人才培养：提升项目的管理规范性，定期为管理人员开展学习培训计划，做到持证上岗。

岗位管理：提高项目运营的标准化，做到各司其职，分工明确，有序完成所交待的工作任务。

提高效率：项目内部运营的管理要做好时间进度计划安排，项目外部运营的管理要做到提出问题解决问题，做到当日事当日毕。

责任制度：提高绩效评估和考核标准，做到有功必奖，有过必罚，责任落实到位，严格按制度执行。

5 结语

本论文通过以YL集团公司的YH商业项目为例，展开了对项目开发进度管理过程中的一个全面论述;未来的房地产业会不断地开拓市场结构，形成多源化产业链，所以YH商业项目的定位是非常具有代表性的建设项目，从项目的总体开发建设，也充分说明了项目管理的重要性，所以本论文对项目开发进度管理的研究具有一定借鉴作用。

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