“互联网+”下安康市物业管理现状及对策

李会香

【摘要】科学有效的物业管理模式对社会良好的构建有着至关重要的作用，同时，物业管理也是社会建设期间与城市管理体制两者的矛盾集中点。本文将对“互联网+”背景下 物业管理现状进行调查、分析，指出存在的问题，并提出相应对策。

【关键词】“互联网+”  安康市  物业管理

一、安康市物业管理服务现状

（一）安康物业管理工作飞速发展

1999年安康市第一家物业服务企业诞生，2010年进入飞速发展阶段，现如今安康物业企业达到390家。安康物业管理协会于2017年9月22日正式成立，贯彻落实《陕西省物业管理条例》相应政策，重视物业培养，良性发展，问题协调等工作。根据政府决策提高服务水准，帮助政府制定相应措施，对实行措施提供有效意见，努力做好本职工作，建立起政务与物业企业之间沟通合作桥梁，发挥起服务、监督、制约等作用。

（二）实行物业管理监管考核制度

为了规范物业企业服务行为，提升服务水平，安康市房管局建设了“易房通”平台并做到与“信用陕西”相联合，通过利用信息平台将物业企业的经营情况、备案记录、效益业绩、房租合同、服务质量评价等信息整合，作为评定其信用等级的评定依据，通过加大物业企业的考核力度，进一步避免由于物业服务管理不合格而导致的业主集体性投诉、反复性投诉，包括多次投诉和网络投诉。其次，加强对物业服务企业核查工作的重视，进而确保社区、小区等联合调节工作顺利开展。

市级物业管理部门应做到对各区业务管理部门和以下的服务企业与项目进行严格的月末考核制度，接着对物业管理部门的管理工作、企业信用、投诉反馈、专门项目整治完善等工作做到定期审核，突击考核。与此同时，鼓励区与区之间物业管理部门进行交叉式考核制度，其考核成绩将影响物业服务企业的评奖评优、招标投标、等级评比等评选机制。自2017年至今共对物业管理企业进行审核52次，其中有13家各项指标不合格的违规企业被约谈。考核机制也属于一种行业内的优胜劣汰，只有整改劣奖赏优，才能正确的指引和完善物业服务企业的服务工作。

（三）构建完善的物业管理部门法规体制

2017年1月1日，安康市贯彻执行《安康市物业管理实施法规》，其结合安康市物业企业管理现状，从根本上做到安康市物业规划部门、物业管理部门、物业建设管理部门和其他相应部门职能分工明确，整理安康市物业服务企业，地产开发商、街道社区部门、业主以及业主委员会个个企业与个人的权利义务和职责。规范小区基础建设、消防栓、绿化、公园、环保、停车位、水电燃油煤气等全方位设备构建。

（四）尝试开展科技化物业管理

随着信息时代的飞速发展，物业管理部门也应该与时俱进做到积极推广智能化、科技化、信息化的新型物业管理，同时在信用程度高、理念新的部分企业优先应用。自2018年开始，安康市推广智慧社区物业管理平台有所起色，许多社区也逐渐进入智慧物业管理模式，智慧社区平台可以在网络上进行业主物业报修，查看社区公告等便捷服务。

二、安康市城区住宅物业管理中的问题

在政府与物业管理部门的共同建设下，安康市物业管理企业整体有了很大的进展，但是在这其中仍然存在一些问题影响物业管理企业更进一步的优化，为此笔者通过调查问卷小程序对安康市1000名居民进行网络问卷调查，通过调查结果发现安康市居民对其居住小区物业管理服务的满意程度不尽人意，非常满意占11.18%，比较满意占47.76%，不满意占41.06% 。虽然调查问卷位置广泛，但通过对调查结果进行分析整合不难发现，在小区中物业管理服务部门所存在的问题大径相同。基本问题为以下几点：

（一）物业管理企业管理水平不达标，内部人员素质普遍偏低

有些物业管理工作人员对工作职能不明确，对客户意识理解水平不到位，服务过程中态度不严谨，语言不文明，对业主的正当需求或疑问视而不见，工作不积极。某些物业管理企业没有配备足够的专业人员，导致业主在维修处理需要时物业管理企业没有做到及时维修，或维修结果不合格，从而导致业主对物业服务企业产生质疑，更严重者会激发矛盾，投诉等情况发生。

（二）物业停车位公摊问题有争议，乱停情况严重

根据调查发现部分小区存在停车位紧张，车辆乱停现象，一些老旧住宅区的停车设施建立极少，而这其中将近95% 的出库被业主用于商业或出租，半封闭及封闭小区的停车位配位也为少数，远远达不到住户停车需求，而于2012年后建成的小区在车位建设上做到了数量提升，但是售价偏高一般为15万左右，而相关规定表明，无放空停车位可以进行买卖交易，而一些开发商卖有防空设施停车位，而且标价过高，这引起了有车业主强烈不满，其中有一些小区的有车业主已经实施了维权活动。另一方面，有些小区实行了人车分离，但是其小区内部停车位不够最后导致人车分离的小区外马路停车密集，而这些车辆停放多数混乱，甚至堵塞消防通道，这使无车业主对此现象表示不满与谴责。

（三）业务对物业费认识不够，物业企业收物业费出现问题

现如今，某些小区业主为逃避物业费办理，称停车位少，停车难，房屋质量不达标，物业服务态度差的理由。根据调查统计结果表明，安康市内整体住宅小区物业费交付比例低于70%，而物业费减少，就会使物业企业利润减少，利润减少就会使成本降低，而成本降低的结果就是物业服务质量下降，最后形成一种物业服务差、业主不满意拒绝交物业费、利润减少成本降低的恶循环。

（四）物业项目交接是遗漏查验手续，存在开发商遗留问题

近几年安康市新建项目综合验收交房模式低于30%，其余为单体验交房，至使许多物业管理企业与开发商进行房屋交接过程中没有做到严格承接查验，对其中问题也没有做到及时的发现和整改，最后導致业主65%以上的投诉原因都是因为开发遗留，常见的题有：房屋渗水漏雨、房屋质量车库质量问题、电梯、消防设施、下水道质量、小区绿化、区内人行道设计等。

（五）企业缺乏物业管理专业人才，没有发挥“互联网+”的最大作用

调查表明，安康市许多物业企业的收入方式单一，管理方式粗略，成本提升，人员越密集，问题越明显。而物业管理工作人员90%左右都不属于专业物业管理人员，这使“互联网+物业”的理念无法吸收，同时无法将物业管理与互联网相结合。虽然有部分先进小区已使用了智慧社区，但是只能用于小区进出，还未能广泛做到网络缴费，网络报修等功能。

三、安康市物业管理企业问题对策

（一）引进物业管理专业人才，加强物业服务行为培训

在物业企业确定建立物业管理部门后，开始招聘物业管理专业人员，通过对其工作经验，个人能力等方面的审查，对合适人选进行任用，上岗后加大物业服务培训力度，对任职人员进行定期的理论与实践演习，工作过程中进行月季考核并进行奖惩制度，实施激励机制，对其进行相应的评价反馈，确保工作人员有相应的业务维修能力，从根本上避免业主对物业服务不满而进行投诉问题。

（二）明确地下车库性质，规范小区停车情况

合理建设落实新建小区车位匹配比例，签订合同前了解公共车位租售买卖情况，地下车位是否在房屋产权合同内标明，没有业主平摊的地下车位开发商是否有权出售，对于老旧小区应进行布局优化，拆除违规建筑，适当增添车位。对封闭半封闭小区鼓励建设智能化立体停车库。对未出售或未使用的车库进行合理利用，避免闲置，对道路乱停，堵塞消防通道车辆基于劝诫，做到小区停车规范。

（三）采取多样缴费措施，提升物业费缴纳便捷性

物业服务企业性对业主提供多样化缴费方式，例如由业主自己选择合适的服务套餐并按照套餐标准进行缴费，这样即满足了业主需求，也提升了物业费缴纳率。为业主与物业创造和谐的合作氛围，使业主缴费更自觉，对依然恶意拖欠物业费的业主，需要走法律程序，快速合理解决问题。

（四）坚决落实物业综合验收制度

在房租验收前相关部门应加大监管力度，确保物业服务企业与开商做到细致完成项目查验承接工作，严格落实相关制度，建立相关的物业报修保险制度，清晰物业报修范围，报修程序与标准，加强监管报修职责，最大程度维护住户合法权益。

（五）鼓励智慧物业建设，推广“互联网+”服务

推广“互联网+”服务前提是準确了解业主需求，建立网络物业服务平台，业主可通过服务平台进行网络在线缴费，报修等服务，提高了物业服务便携性。“互联网+”可以帮助物业服务企业降低成本，同时为物业带来新的价值，随着互联网的发展与应用，电子商务盛行，这其中存在着巨量的消费需求潜力，物业企业可以通过对互联网资源整合，实现来源增收，互利互惠。

四、结束语

想要构造良好的社会发展氛围，就要做到优化物业管理自以及物业服务水平，同时，明确业主对对新时代物业管理创新模式下的的新物业服务要求，通过对其中出现的问题进行及时有效的整改，才能为业主带来更好的服务，促进物业管理企业更优质的发展。

参考文献：

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[5]佚名.2010～2011年安康市房地产业发展报告[M]// 陕西房地产业发展报告（2012）.社会科学文献出版社，2012.