房地产经营风险管理及有效策略探讨

王海滨

在我国社会经济不断发展的背景下，我国的房地产行业也得到了蓬勃的发展。目前，房地产行业在发展的过程中迎来了众多机遇，但是与此同时也面临着巨大的风险与挑战，房地产企业只有与时俱进，对经营过程中所出现的风险进行合理科学的控制和管理，才能够最大限度地减少因风险问题给房地产发展与市场经济建设带来的不利影响。本文首先对房地产经营与管理过程中所需面临的风险进行了简要的阐述，并基于当前房地产经营风险管理的现状，提出了几点有效性的策略，旨在能够推动我国房地产行业的科学可持续发展。

作为市场经济的重要组成部分之一，房地产行业的发展不仅会影响到我国社会经济的发展，同时也会对人们的生活质量及水平带来不同程度的影响[1]。尽管房地产行业在近年来获得了迅速的发展，但是在不断发展的过程中，也遇到了各种各样的风险及管理问题。如果这些问题未能得到有效的解决，不仅会给房地产企业带来严重的损失，而且也会影响到整个房地产行业的科学发展。为此，对房地产经营风险进行合理科学的控制和管理，以合理回避房地产项目投资以及开发过程中所面临的风险，极具重要意义。这就要求房地产企业立足于自身的实际情况，对经营管理过程中可能遇到的风险进行合理化、科学化的管控。

房地产经营过程中所面临的风险

获取土地过程中存在的风险及问题

在房地产经营的各个阶段中，都不可避免地面临着一些风险[2]。作为房地产经营活动的重要环节之一，获取土地的阶段所面临的风险无疑是最大的，而究其原因，主要与以下原因有关：在获取土地的过程中，房地产企业首先要做的就是选址，并取得该地点的土地使用权。只是，基于我国城市建筑建设的现实情况，在土地市场方面，政府拥有绝对的话语权，其不仅能够通过土地政策的实施来控制房地产土地的使用权，同时也能够对土地的供应量进行适当的调整[3]。而房地产企业在经营与管理的过程中，则需要在政府相关部门同意的前提条件下才能使用土地，这在一定程度上增加了房地产企业获取土地的难度。再加上政府可通过地价政策的实施来间接控制房地产，土地价格的变化又会直接影响房地产获取土地的成本，所以便很容易导致房地产企业土地储备不足以及财务危机等风险的产生，除此之外，也会带来一些不确定的风险。

房地产开发建设过程中存在的风险及问题

完成房地产的开发建设，需要历经较长的时间和过程[4]。房地产开发建设涉及的环节众多，其不仅需要在施工的前期测量并勘察房地产建筑用地的实际情况，而且还需在施工的过程中综合考虑施工人员以及施工配套工程等因素對建设效率与质量所带来的影响[5]。就施工前期的阶段而言，企业在获得土地后，往往都会进行整体上的规划，对房地产开发的时机以及方式方法等进行进一步的分析，然后再考虑预算方面的问题，而在此过程中，就很可能面临着两个方面的风险：首先是由政府方面带来的风险，比如，政府实施的政策可减免商品房的税收，这不仅会使房地产企业在建设与开发的过程中更倾向于商品房而非商业地产，而且还会对房地产企业的开发方式及其周期等带来深远的影响，从而直接影响最终的经济效益。其次是获取的土地所带来的风险，比如，房地产企业获得的土地一旦出现了不适于建设的情况，便会在一定程度上增加其前期所产生的工程费用，从而带来降低利润的问题及风险。

就施工建设的阶段而言，其受到种种因素的影响，同样也会带来不同的风险。一方面，由于建设单位难以对施工技术人员的素养和技术水平进行全面的考察，所以便很容易增加人为因素以及技术因素所带来的风险，在施工过程中一旦出现技术上的问题，则会导致返工，建设成本也会因此增加;另一方面，由于房地产建设与开发所使用的资金大多来源于银行贷款，贷款政策一旦发生变化，便很容易导致贷款收紧，严重时还会导致资金链的断裂，阻碍房地产工程建设的正常进行。此外，在房地产建筑施工的过程中，由于施工材料的价格存在着一定的差异性和不稳定性，所以便很容易造成预算与实际成本的差距，从而降低收益[6]。

销售租赁过程中存在的风险及问题

继房地产生产建设环节后，需进入销售租赁环节才能获取相应的经济回报[7]。只是在此过程中，同样会面临着或多或少的风险。众所周知，从房地产获取土地环节到施工建设环节，然后再到销售租赁环节所历经的时间是比较漫长的，在这一过程中，政府实施的政策以及市场的环境都有可能发生这样或那样的改变，加之人们的消费需求也会产生一定的变化，这些不可控的因素均会给房地产的经营带来一定的风险，导致房地产预期的销售目标与实际销售租赁的目标相脱离，最终使得其经营活动所带来的回报大打折扣。

房地产经营风险管理的有效策略

对经营环境进行全面的分析

房地产在经营与管理的过程中，经营环境对其所带来的影响不容小觑，如果未能对经营环境进行合理科学的管理和控制，则会对房地产企业的经济效益产生一定的影响。为加强房地产经营的风险管理，房地产企业应引起足够的重视，充分认识内部环境与外部环境的作用和所带来的影响，真正做到审时度势、灵活应变，对自身的经营活动进行适当的调整，以此才能够使房地产开发项目的投资成功率得以提升[8]。比如，就外部环境而言，房地产企业可在获取土地阶段关注土地政策的动态，在开发建设的阶段重点关注金融政策的动态，在销售租赁阶段则可以着重关注住房政策的动态。

提升房地产经营风险的防控能力

在房地产经营与管理的过程中，除了要合理分析经营环境以外，还需不断提升房地产经营风险的防控能力，只有这样，才能最大限度地降低各种风险所带来的损失。对于政府以及市场等不可控因素所带来的变化，房地产企业在经营的过程中除了可以进行预测以外，还能够通过管控内部经营成本的方式，尽可能地降低各种风险所造成的损失。比如，在房地产建设的前期阶段，房地产企业便可在控制其建设造价的同时，对其缓冲资金进行合理的设置;在进行招标的阶段，为尽可能地避免出现返工的情况，房地产企业应在低价竞标的基础上，对施工单位的施工情况以及施工人员的施工技术水平等进行深入的调查和考察，并加强对施工现场的管理，以此才能够保证施工的质量，降低房地产经营所带来的风险。除此之外，在选取房地产建设材料以及设备的过程中，还需在保证其质量的前提条件下，对比建设所需的材料以及设备的价格，从中选择性价比更高的材料和设备，以便能够尽可能地降低施工建设的成本。

不断提升经营销售能力及水平

作为房地产经营活动的重要环节之一，房地产的销售租赁对房地产企业的长远发展具有重要作用。对于房地产企业而言，其只有将房地产建筑投入使用并出售给需要的人，以此才能够回收资金、获取收益。只是，需要注意的是，随着人们物质生活水平的提高，消费者对房地产建筑的要求也越来越高，为满足其需求，除了要满足购房者的住房需求外，还需不断提升自身的服务质量。在销售租赁的环节，首先要做的就是为消费者提供更好的产品，并提升自身的服务质量，以此才能达到提升经营销售能力及水平的目的。而为了进一步激发消费者的购买欲望，在房地产建筑设计环节，则需要结合消费者多样化的需求，在凸显建筑个性化的同时，还应不断完善相应的基础设施，并在售后环节为其提供更为优质的服务。

不断提高物业管理水平

为加强房地产经营风险管理，提高物业管理水平显得尤其重要，这也是房产价值的重要体现。在新的时代背景下，人们对生活环境以及生活品质的追求变得越来越高，如果未能为其提供良好的物业管理服务，不仅会在一定程度上降低消费者对开发商的好感度，而且还会对房地产经营活动的顺利进行造成一定的阻碍。为避免此类问题的发生，房地产企业则需要在重视开发建设的同时重视管理，在追求销售利润的同时做好售后服务，并在发展的过程中不断探索和创新，以此才能够切实提高物业管理水平，进而满足消费者多样化和个性化的需求。

采取风险转移措施

在房地產企业经营的过程中，存在着一些不可避免的风险，为了能够尽可能地降低这些风险所带来的损失和不良影响，在风险来临之前便可以采取有效的措施实现风险的转移。具体可从以下几个方面着手：首先，在签订合同之前，房地产企业需对市场进行较为全面的调查，然后对合同中的相关条款进行进一步的分析和商讨，以此来最大限度地减少因合同所带来的各种风险;其次，为转移经营活动所带来的风险，并尽可能地降低房地产企业的负担，其还可以通过购买各类保险的方式来应对，尽管购买保险需要一定的开支，却能够有效地将风险转移，降低自身的经济损失。

结语

作为房地产经营活动的重要组成部分，经营风险的合理化、科学化管控对房地产企业的长远发展具有重要意义。为了能够降低各种经营风险所带来的危害以及损失，在实际经营的过程中，则需要将各方面的因素考虑其中，并结合自身的实际情况加以管理和控制。

参考文献：

[1]洪力学，何叶荣，梁子钰.房地产企业经营风险识别及防范策略——以合肥市为例[J].辽宁工业大学学报（社会科学版），2017，19（5）：44-47.

[2]高庆璞，王静.对房地产经营的风险管理策略研究[J].中国房地产业，2015，28（11）：26-26.

[3]商红波.房地产开发企业的财务管理风险及防范[J].财会学习，2019，14（31）：59，61.

[4]李宁.国有房地产开发企业面临的经营风险及其防范[J].企业改革与管理，2019，25（12）：211，222.

[5]许丽萍.对房地产经营的风险管理策略研究[J].黑龙江科技信息，2014，27（13）：234-234.

[6]陈丽贞.试析房地产开发经营风险分析与对策[J].知识经济，2019，33（21）：63，65.

[7]邹利君.探究建筑房地产开发经营过程中的风险管理思路构建[J].职工法律天地，2018，25（10）：259，261.

[8]陈亮.我国中小型房地产企业经营风险管理探析[J].山西建筑，2018，44（16）：242-243.