“深八条”打破对房地产宗教般的迷信

陈志龙

深圳五部门联手推出房产新规：7月15日起，入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，即购房资格倒追3年计算套数。具体说，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。此外，包括转让增值税从2年免变5年才免，细化普通住宅标准，750万以上的房产不再算普通住宅，因而在税率和贷款首付比上有所区别。同时，加强对包括新房抽签在内的优先权设计，让无房、个税或者社保年限长的人士优先等。

“深八条”对今年疫情稳定后持续高烧的深圳楼市，可谓精准狙击，招招致命，见血封喉。今年二季度以来，部分大中城市房地产价格继续在高位向上攀升，上海、深圳等城市的房价出现了较为明显的上涨，新开楼盘价格在不断刷新各种纪录。媒体曝出的深圳一处新楼盘开盘，8998人抢394套房。许多人交了100万元认筹金，仍没能摇上号。“在深圳买新房摇号像买彩票一样，除了凑够钱，还得碰运气。”参与此次认筹的8998位购房者，合计认筹冻结的资金额近90亿元。认筹人数和冻结资金数量都刷新了深圳史上新盘摇号纪录，中签率4.37%。深圳几乎新盘一房难求，火爆场景不是个例，许多新盘一出现即“秒光”。6月20日深夜，深圳另一楼盘发布5套新房源的诚意登记客户名单显示，认筹人数共计1171批。也就是说，每234人抢1套房，中签率仅0.4%，创下深圳楼市最低中签率。

值得关注的是，这一现象在上海、南京等地也同步出现。疫情下全球经济不确定性加大、货币政策宽松叠加人民币汇率下行，实体经济低迷，信贷宽松大潮下部分贷款不可避免地流向楼市，助推房价上行，也加大了投资客押注的热情。应该说，这轮大中城市的房价上涨得益于流动性的充裕，带有明显的防止货币贬值和对冲通胀目的。正因为如此，其复杂性值得警惕。因为，房地产在高位持续过快上涨，对任何国家都是棘手而危险的宏观经济问题。深圳是中国房地产市场的几个龙头城市之一，在市场面临失速风险时，痛下决心，摁住龙头意义重大。而以750万为界限区分普通住房和豪宅，也给区别刚性需求和奢侈型消费提供了想象空间，更多的税收细则可能已在路上了。

对所有迷信过房地产的国家来说，房地产泡沫发酵过程中，无法模型化的动物精神发挥着重要作用。一般在最纯粹的资本主义模式中，往往认为市场完全是自我管理的，是理性和有效率的，但泡沫化的市场却经常出现偏离和脱轨，这反映的是动物精神的本质特征。房地产泡沫往往反映了一个时期经济政策的差池。长期执掌美联储的格林斯潘拥有如“法老王般”的权威，他坚持“永远不要紧缩，始终保持宽松，泡沫不是问题，泡沫的破裂才是问题……不要跟我说长远，长远看，我们终将死去。”格林斯潘巫师终以”永远不要紧缩”的放松魔法，如愿唤来了房地产泡沫。

进入新世纪，美国经济政策的制定者们认为，美联储需要为美国政府力推的美国梦——“住房所有权社会”制造一个房地产泡沫。美联储出手了，过剩的海量资金、廉价货币无限地输入房地产市场和华尔街投行，投行的金融巫师们设计出与房地产信贷相关的各种衍生金融产品，无限加大与房贷相关的金融衍生产品杠杆率。这种大规模的“货币注入”、“货币喷射”开启了“让每个人都兴奋得发狂的泡沫周期”，他们的房产可以循环往复地放大抵押，房子就是每个人的提款机。信贷失控可能给经济带来麻烦，当泡沫剧的主角“宿命般”地变成了不动产，“房地产之癌”自然成了次贷危机前美国金融体系中最致命的因素。这个肿瘤最终把美国、把全世界拖入一场百年不遇的金融海啸中，房地产最终成为超级投机者纸上富贵的沼泽地。每次房地产泡沫破灭后，都会有一大批泥足深陷的金融机构迎来无情的“末日清算时分”，这从来没有过例外。这也是让理性的当政者和监管者最不寒而栗的地方。

房地产是人性贪婪的试金石，人们在高涨的利益面前很难摆脱对群体性共识的渴望。这也决定了人们对房地产问题上的代价和教训往往是健忘的，总以为有傻瓜会接棒，总以为在盛宴的大厅着火时，自己会第一个跑出去，而不担心出口处的踩踏风险。许多危机的记忆已成往事，但危机还是一次次地重演。1998年亚洲金融危机前夕，当时，中国香港、新加坡、吉隆坡、曼谷等地的房地产成了国际机构、本地中产阶级梦寐以求的投资品。危机爆发前的1997年，房地产部门已成为香港经济中最大的部门，对GDP的贡献度达到26.8%，而同时期金融对GDP的贡献度只有10%，区域房地产市场的过度畸形繁榮，为最终触发“明斯基风险”埋下了伏笔，从而引发了亚洲金融危机。

如果时间再往前追溯，上世纪80年代后期，韩国席卷全国的房地产热潮中，韩国地价高企，仅次于日本和美国，居世界第三位。韩国地价是加拿大的6倍，是法国的9倍，而美国和加拿大的国土面积是韩国的100倍左右，法国是其5倍左右。单位土地价格（每坪），韩国是英国的4倍多，是美国的50倍。在上世纪80年代后期，卖掉韩国土地的话，可以买6个面积是其100倍的加拿大，可以买9个面积是它5倍大的法国，或者可以买半个美国。今天回头来看，这个数字让人吃惊，但当时就真的发生了，“一切就像梦一样”。

房地产泡沫和股票泡沫一样，它天然具有自我麻痹效应。市场持续上涨和外溢的财富效应，让多数人在面对房价上涨时都像注射了荷尔蒙，不灭的如梦如幻的财富神话，让他们如鲨鱼嗜血般地追逐下一场“轮盘赌”，这方面的教训都是过几年来一轮。

“房地产不败”的神话在上世纪80年代的韩国、90年代初的日本、1998年的东亚、2008年次贷危机台风眼的美国，一个个破灭，并都造成了难以收拾的后果。

散兵坑里没有无神论者。在房地产泡沫面前，不能做格林斯潘式的“不可知认者”和无所作为者，必须切实加强预期管理。如果房地产泡沫持续膨胀，导致泡沫破裂，必然出现金融混乱和严重的通胀风险。所以，在当前的复杂环境下，我们必须正视部分地区房地产的结构性泡沫问题。从金融体系的安全来说，要采取切实有效措施实现软着陆，谨防经济过度房地产化导致金融体系的“癌变”。所以，深圳的行动是理性的、及时的、清醒的。