房地产企业纳税筹划与风险控制问题探讨

王聪颖

摘要：房地产企业是我国的纳税大户，每年所缴纳的税额规模不断扩大，因而房地产企业也面临着较大的税负，在此背景下，企业一般会运用纳税筹划方式对税务进行合理规划，以此达到降低税负的目的。纳税筹划在营改增改革后，逐渐受到房地产企业的重视，但在应用过程中仍然存在诸多问题，严重制约了房地产企业纳税筹划水平的提升，也不利于房地产企业税负的降低。本文就房地产企业纳税筹划现状及风险点进行分析，对纳税筹划中存在的问题进行梳理并提出优化建议，以此促进房地产企业纳税筹划质量提升。

关键词：房地产企业;纳税筹划;风险控制

一、房地产企业纳税筹划现状

房地产企业项目所牵涉的税种类型十分繁杂。从房企开始筹资、拍地、开发到销售的各个环节均涉及不同的税种，加之房地产企业项目的开发、销售周期较长，该过程中税收政策可能会出现变化。因此房地产企业通常在前期进行项目测算时会选择市场竞争的形式进行“倒逼筹划”，具体如下：在项目开发前期通过优化建设方案来降低开发成本;在开发环节则是筛选供应商、施工企业等降低成本;在销售环节则是通过控制销售速度、价格等降低应税收入、增值率或延迟纳税义务的产生时间。

纳税筹划最关键的就是预先性，而房地产企业的各项决策又受到环境的重要影响，且税收制度处于持续优化过程中，若房地产企业的纳税筹划人员对税收政策的理解不同，会给纳税筹划埋下不同程度的风险隐患。同其他行业比较，房地产企业税务负担较高，对于纳税筹划的灵活性要求更高。

二、房地产企业纳税筹划存在的主要困难

（一）纳税筹划方法缺乏科学性

现阶段，房地产企业的纳税筹划方法缺乏科学性，主要体现在如下方面。首先，税后利润最大化与税收最小化间的矛盾冲突。在应用税收优惠政策的过程中，比如将预售款入账时间进行延期，将会增加房地产企业的费用开支，从而减少企业经济效益，所以在某些方面纳税筹划与房地产企业的经济效益最大化存在一定冲突。其次，房地产企业与单一税负间的冲突。房地产企业的纳税税种繁杂，通常是参考相同业务产生多种计税税目，最终致使纳税筹划环节容易形成节点，造成纳税筹划过程十分随意，在执行时精细化程度不足。此外，房地产企业根据项目所处地区不同，所采用的节税途径也存在差异，并且需要适用不同的纳税筹划方法，而纳税筹划方法选择过于随意，缺乏科学性。

（二）欠缺有效的税务风险监管

房地产企业对于风险的防范主要集中在财务风险上，往往忽略税务风险的危害性。房地产企业税务风险防范意识薄弱，在税务风险的分析、评估等工作上并没有进行有效落实，无形中增加了纳税筹划风险。同时，多数房地产企业的税务风险防控工作都是采用事后控制的方式来降低损失，但税务风险已经产生，不仅会给房地产企业造成经济损失，更甚者还会影响到房地产企业在税务部门的信誉度。

（三）财务信息精确性不足

纳税筹划工作需要基于房地产企业的财务信息，但由于房地产企业项目分布范围较广，在财务信息的传递上存在一定的不畅情况，某些财务信息精确性不足，无法满足纳税筹划工作的需要，某些财务信息如果披露不准确，还会引发税务风险，从而制约房地产企业的发展。

（四）纳税筹划团队素养有待提升

纳税筹划工作的专业性较强，但是房地产企业却缺乏该方面的专业性人才。原先的纳税筹划工作基本上由财务部门承担，而财务部门中的财务人员在纳税筹划方面的业务能力有所欠缺，加之房地产企业原有的财务团队没有進行纳税筹划专业培训，无法满足纳税筹划工作的人才需要。纳税筹划团队的素养如果不提升，就无法有效地对房地产企业的纳税筹划工作进行设计、执行及管控。

三、房地产企业纳税筹划质量提升的具体建议

（一）全方位进行纳税筹划

纳税筹划对房地产企业来说具有重要意义，也是保障房地产企业税负降低的重要途径。首先应从房地产企业全方位角度出发进行纳税筹划，协调税后利润最大化与税收最小化的关系，促使两者目标一致，不仅需要对扣除项目进行筛选，还要规划税收利润期望。其次是协调多项税目、单项税目间的关系。从房地产企业全方位出发，围绕房地产企业实际情况筛选出最佳纳税筹划方案，以有效消除纳税筹划工作的形式化、局限性。此外，房地产企业还应就纳税筹划工作设置专门的领导小组，由该小组将纳税筹划工作落实到房地产企业的项目开发、施工、销售及回款等多项流程中，从而确保纳税筹划的全方位性。

（二）优化税务风险管理体系

房地产企业在落实纳税筹划时应强化税务风险防范意识，通过优化税务风险管理体系来降低税务风险发生的概率。首先，房地产企业要针对税务风险加强识别与分类管理，尤其是要对税务风险的源头及影响因素进行分析，完善税务风险预警机制，并针对税务风险从多维度进行量化评估，以此为税务风险管理提供参考依据，进而有效地将税务风险控制在房地产企业可承受的范围内，确保房企纳税筹划的安全性。其次，在纳税筹划执行的过程中建立税务风险动态管控机制，根据各项税务指标为房地产企业提供预警信号，便于房地产企业及时制定出相应的对策。再次，针对不同类型的税务风险进行灵活处理，制订多样化的税务风险应对方案，从而满足不同税务风险的防范需要。最后，房地产企业必须强化税务风险防范意识，从观念上进行转变，积极完善税务风险管理体系。

（三）提升纳税筹划团队的综合素养

房地产企业纳税筹划水平的提升离不开专业人才的支持，因此房地产企业应积极打造纳税筹划团队，对原先的纳税筹划人才进行专业培养。首先，引入专业且具有丰富经验的纳税筹划人才，然后与原有的纳税筹划团队进行磨合，促进纳税筹划团队综合素养的提升。其次，聘请专家培训纳税筹划团队的业务及理论知识，促进纳税筹划团队专业水平的提升。此外，将纳税筹划工作成果与职工的绩效挂钩，从而激发纳税筹划团队的积极性。

参考文献：

[1]黎觉亮.房地产企业纳税筹划风险防控研究[J].中国消息，2020（17）：148，150.

[2]王民峰.房地产税收筹划风险控制分析[J].纳税，2018（20）：13.