连开16家长租公寓他们为何疯狂做起“赔本生意”？

南方周末记者　周小铃发自广州

广州博馨总部位于天河区保利威座大厦北塔，大楼正对面是著名的W酒店。南方周末记者　❘　周小铃　❘图

★短短九个月内，广州博馨的两位股东又火速成立了16家公司，将触角伸向了全国9个重点城市。

业务员可以拿60%的提成——假设收回一套房子5000元，那么，提成就高达3000元。

南方周末记者通过工商资料登记的信息联系上王华宇并表明采访意图，对方表示无法回答问题，“这不是我开的公司，他们让我去挂（公司法定代表人），我也只是个打工的。”

2020年8月下旬，姜思琦在广东省清远市家中接到一通来自租客的电话。对方表示，不久前从一家房屋托管公司手中租到姜思琦位于广州市海珠区的一套精装公寓，即将入住。

租客想要知道托管公司的收房价格，姜思琦老实回复，她是以每月8000元的价格，以押一付一的形式，将房子委托给一家名叫广州博馨科技有限公司（下称广州博馨）的房屋托管机构。这家公司刚成立了四个多月。

“你知道转租给我是多少钱吗？”电话那头的租客说出了一个令姜思琦吃惊的数字：5100元。

差价近三千元，广州博馨为何做赔本生意？

9月1日，广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》，文末给出13家爆雷名单和6家管理部门重点关注或约谈企业名单，广州博馨就在被约谈之列。

更坏的消息接踵而至。9月21日，广州博馨位于天河区保利威座的办公室人去楼空。一群房东和租客聚集在此要求解约。

其中一名租客告诉南方周末记者，她刚交了一年的房租，算上押金一共是三万多元，“博馨如果真的跑了，房东没有收到下个月房租，很有可能会赶人。”将房子租给她的广州博馨的业务员则向她坦言，自己也被广州博馨拖欠了两个多月工资共计1.3万元。

另一名广州博馨的业务员告诉南方周末记者，“公司破产了，现在业主、租客、员工都在维权。”

“高收低租”的秘密

打电话给姜思琦的租客名叫贺敏，她原本租住在姜思琦这套公寓的楼上。

前不久，她计划换租一间大房子，在贝壳找房上看中了姜思琦的两室一厅。挂出的价格较市场价稍低，但她觉得可能是疫情所致。

在德佑中介的带领下看过房后，贺敏明确租房意向，但要求能够给房间里配上床。德佑中介表示，这套房子已由房屋托管公司向房东承租，得和房屋托管公司沟通并签约。

多次沟通无果后，德佑中介提出，让贺敏直接对接房屋托管公司。

首次见面，房屋托管公司来了三个人，两男一女，但这三人像是第一次来这套房，一边环视房间，一边称赞这房子不错“好租”。

贺敏询问房屋托管公司房源的真实性。对方一一出示房东举着委托合同的照片、委托合同、房产证复印件以及房东身份证复印件。

之后，房屋托管公司向贺敏提出年付和半年付两种付费模式。年付模式下，每月仅需5100元，半年付每月6800元。如果愿意支付两年的房租，折算下来，每月只要四千多元。

贺敏选择年付，押1付12，相当于一次性缴清13个月的房租。但为保险起见，她向房屋中介和房屋托管公司提出暂不签约，仅支付了德佑的中介费，并向房屋托管公司付了一半押金作为定金。

支付押金时，贺敏发现房屋托管公司的账号名称为“博馨科技有限公司”。她起了疑心，一般的房产中介不都是某某房产公司？

贺敏随后向一家较为熟悉的中介机构要到房东姜思琦的联系方式。这才发现，作为房屋托管公司的广州博馨“高收低租”，并打算一次性收取贺敏一年的房租却逐月付给姜思琦。这种“长租短付”往往非常危险，意味着中间可能建有资金池。

而工商资料显示，广州博馨最早的股东是姜振航和王华宇，二人最早是在2019年12月12日成立了深圳爱租公寓管理有限公司。短短九个月内，二人又火速成立了16家公司，将触角伸向了全国9个重点城市，分别是广州、深圳、成都、武汉、重庆、长春、海口、上海以及杭州，扩张迅猛得令人吃惊。

通过网上搜索，贺敏发现许多人有相似的遭遇。于是，她把这些租客拉到同一个群里，共同商量解决对策。目前，群里的人已超过250位，不少是工作不久的年轻人。其中多位人士告诉南方周末记者，自己支付了一年以上的房租。

“坐等收租”还是“坐等被骗”

房东这方，直到接到租客贺敏打来的电话后，姜思琦才发觉，“坐等收租”可能会变成“坐等被骗”。

2020年5月初，姜思琦把自己的公寓挂到了房屋中介的网站上。碰上疫情，再加上没有配置家具，姜思琦估算租价大概在5500元左右。

挂了两个多月都没租出去，直到7月下旬一名自称是裕丰地产的人打来电话说，一家房屋托管公司看中了这套精品公寓，租价可以给到七千以上。

几天后，姜思琦把裕丰中介和房屋托管公司的人都约到了公寓。巡视过房子后，房屋托管公司博馨的代表拿出一份合同，房产委托期为两年，采取押一付一的月付形式，每年的头45天为免租期。博馨向第三方出租的租金高于收房租金的部分作为博馨的管理费。物业、能耗费用由房东缴纳。

看到高达八千的租金，姜思琦不禁问道：“出价这么高，你们怎么挣钱？”一旁的“裕丰中介”解释称，这行第一年都不挣钱，之后会挣钱。但一番交流下来，博馨的工作人员几乎都答不上来。

姜思琦还在犹豫时，“裕丰中介”说，“可以先签个两年，合作愉快的话，可以考虑继续合作。”他补充道，目前，裕丰和博馨建立了紧密合作的关系，有好的房源都会优先推给博馨。

不得不承认，裕丰地产的背书起到了重要作用。事后姜思琦回忆，裕丰地产是本地大型房产中介公司，业内口碑好。作为房东来讲，有专门的机构帮忙管理、联系租户，自己只要坐等收租，的确很有吸引力。

接到租客贺敏打来的电话后，姜思琦再次向“裕丰中介”询问，“差价这么大，房屋托管公司要怎么挣钱？”这次，“裕丰中介”回应称，广州博馨正在准备上市，急需扩张。

听到这一说法，姜思琦和贺敏觉得过于荒唐。

慌忙中，她们联系了同一公寓楼里的其他业主，发现至少有二十多户房东在这一个月内与各种房屋托管公司签署托管合约，均是“高收低租”和“长收短付”的形式。除了广州博馨，还有杭州友客等——据新京报报道，杭州友客已爆雷。

一单激励高达60%

9月15日，南方周末记者曾探访广州博馨办公室。

广州博馨的办公地点在珠江新城CBD内，正对面是万豪酒店旗下豪华品牌W酒店。工商资料显示，博馨租下的天河区冼村路11号保利威座北塔29层的办公室只有117平方米，月租金为1.65万元。

虽然租下豪华地段的写字楼，但广州博馨内部装修简单。公司门口未设前台，地毯陈旧，仅墙上、玻璃门上贴着公司logo。办公地点分为办公区和三个独立办公室。办公区有四排办公桌，仅有五六人在办公。

一名广州博馨的工作人员告诉南方周末记者，这里就是他们的广州总部，此外天河区、白云区、海珠区、越秀区都在成立分公司，在职员工大约有三百多人。当时，广州博馨的业务分为两类：一类是收租一体，一类是纯出租。

大部分业务员都选择收租一体。每个月只需要完成两单（一单收房和一单出租），就可以拿到2500元的底薪和2500元的绩效奖励。每一单还可以再拿60%的提成——假设收回一套房子5000元，那么，提成就高达3000元。出租一套房子，也是同理。

另一种纯出租房业务，底薪是3000元，完成两单则可获得2000元绩效奖金。这一种模式没有提成，只能拿到900元至1800元不等的单量奖金。

广州博馨负责收租房的一位业务员向南方周末记者透露，具体月薪还要看业务员的“个人水平”。比如在收房上，公司会给业务员一笔渠道费，用于找到房源。如果业务员可以自己搞定房源而不用通过其他中介，那这笔渠道费就可以被自己收入囊中。

再比如出租房子，公司只收取一个固定租金，相当于底价，如果业务员能让租户多缴纳一部分月租，那高于公司底价的部分也可以变成业务员的“奖金”。

“出房比收房挣得多。”上述业务员说，初入行挣八九千没有问题，身边月薪万把块的大有人在，甚至有人月薪高达四五万。

南方周末记者在广州博馨也见到一位月薪曾高达四五万的业务员，如今已经升为业务线主管。他用手机向南方周末记者展示，他曾一个月内完成十多单业绩。

清单中，南方周末记者发现姜思琦的公寓赫然在列，眼前这位业务员正是曾自称“裕丰中介”、租下姜思琪房子的人。姜思琪曾向南方周末记者提供过“裕丰中介”的身份证。“裕丰中介”说，自广州博馨成立，自己就加入了这个团队。

“现金流”玩家

眼看是门亏本生意，为什么“二房东”对员工如此“大方”？

“不靠高激励，一下子根本招不到这么多人。”陈爵爷（化名）自2017年开始在山东烟台做“二房东”，逐步发展为长租公寓品牌。

长租公寓概念兴起后，地产公司、酒店、创业公司、中介纷纷闯入这一赛道，“资金”和“房源”一直是企业的生死线。

“现金流比利润更加重要。”陈爵爷用业内常用的一句话来表达“二房东”的困境。为了缓解房源扩张需求与资金不足之间的矛盾，企业想到引入金融杠杆，继而出现了大量的“租金贷”。

政府注意到“租金贷”问题后，在这一方面加强监管，此后，中小型的长租公寓很难向银行申请贷款。不过如果“抱团”向银行申请，还有可能通过。

这个模式能否“玩得转”取决于租客的入住率。一旦租客的入住率不够，资金链断裂，崩盘将随之而来。“之前那批倒下的长租公寓，基本都是死于资金链断裂。”陈爵爷说。

而眼下这批长租公寓爆雷，陈爵爷认为，与之前不一样。这一次爆雷的很多是在玩现金流，通过“高收低租”和“长收短付”迅速在手中沉淀大量资金。这批玩家选择的大多是高房价、人流多的大城市。

相较正常的长租公寓，“现金流”玩家不考虑有没有管理费，同时吝啬投入。“一旦投入资产，他们就亏了”。

陈爵爷说，相比精装房和毛坯房，他更愿意收简装房。原因在于精装房成本高，出租溢价不明显；毛坯房虽然溢价空间大，但投入成本也大。而简装房，投入适当的软装成本，溢价空间就很可观。

然而，广州博馨的业务员告诉南方周末记者，广州博馨不会对房屋进行改造，也不投入装修。收房的条件至少要配备空调、床、热水器，大多数以小区、精品公寓为主。

从租户和房东提供的两份与广州博馨签订的合约来看，租房产生的各项费用分别由房东和租客承担，广州博馨并不需要在房子上承担多少投入。最多的投入可能就是员工人力成本，因为没有人就没办法收、租更多的房子。

“我也是个打工的”

广州博馨的老板一直很神秘。广州博馨的员工只知道老板是男性，但“很少出现”。

据天眼查，公司成立四个多月以来，频繁进行商事变更。广州博馨目前的法定代表人为姜振航，股权占比为99.5%，另一股东为闫威，股权占比为0.5%。原法定代表人王华宇于2020年9月7日退股。

贺敏在租房时拿到了广州博馨原法定代表人王华宇的身份证复印件，显示王华宇28岁，来自辽宁省抚顺市古塘村。

在广州博馨的工商资料中，南方周末记者找到了王华宇的多个联系方式，但有两个号码归属于帮博馨代办业务的财税公司。财税公司工作人员表示，手头只有王华宇的微信，但已“联系不上”。

9月18日傍晚，南方周末记者通过工商资料登记的信息联系上王华宇并表明采访意图，对方表示无法回答问题，“这不是我开的公司，他们让我去挂（公司法定代表人），我也只是个打工的。”

“我不认识（真正的老板），我自己也是个受害者。”王华宇说，明天就要去派出所解释情况，之后便匆匆挂断电话。据当地媒体报道，他作为法定代表人的重庆爱租公寓管理有限公司已出现爆雷情况。

股权穿透显示，重庆爱租公寓管理有限公司与广州博馨是同一拨人在经营。两家公司目前的股东均为姜振航与闫威。

南方周末记者又联系了广州博馨的现法定代表人和大股东姜振航，但一直无人接听，其电话号码显示归属于浙江杭州。

9月1日，广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》，文末给出13家爆雷名单和6家管理部门重点关注或约谈企业名单，广州博馨就在被约谈之列，此外还约谈了唐唐公寓、小鹰租房、城城租房、三彩不动产和友客公寓。

广州市房地产租赁协会秘书长徐再军向南方周末记者介绍，之所以重点关注广州博馨等6家公司，主要考虑三个方面：一是国内多个省、市行业协会对潜在爆雷公司的预警；二是本地租客和业主的投诉；三是本地会员企业发现一些企业采取了违反市场逻辑的行为，如“高收低租”。

徐再军表示，此前多次联系过广州博馨的负责人，但对方的对接人频频更换，相关部门与协会邀请负责人约谈时则无人赴约。

广州市住建局租赁管理所相关负责人亦告诉南方周末记者，在多次联系、约谈未果的情况下，天河区住建局与街道办工作人员曾前往广州博馨的办公地点查实，也没见到广州博馨的负责人。

上述负责人表示，针对房地产租赁企业的监管工作一直在进行。2020年8月上旬，广州市住建局已要求各区各街道对从事房屋租赁业务公司摸查，将一次性收取3个月以上租金的企业列为重点监察对象。并在广州各区发布通知，提醒市民注意防范风险。

9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。如果通过，任何长租公寓不得再建立资金池。

（应受访者要求，贺敏、姜思琦为化名）