商业体经营面临的新挑战及其对策

蒋廷球

【摘 要】在经济发展的新常态下，实体商业面临的经营挑战日趋严重：全球经济的空心化、贸易保护和国内居民杠杆率上升等因素导致居民消费下滑，电商等新商业模式给实体商业带来了巨大冲击;同时，社会逐步进入理念消费时代，商业利润空间缩小;商业体盲目扩张、无序竞争等。文章通过分析数据，结合自身的经营实践，从战略方向、服务品质、创新管理、合作共赢、队伍建设等不同维度提出了系统的应对策略，以期为商业企业经营者特别是中小商业体经营者提供一些有益的参考。

【关键词】商业体;经营;挑战;对策

【中图分类号】F272.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2020）08-0245-02

当前，我们正处于实现中华民族伟大复兴关键时期。国内经济发展进入“从高速增长转为中高速增长、经济结构不断优化升级、从要素驱动投资驱动转向创新驱动”的新常态，国际环境面临“百年未有之大变局”。商业地产作为房地产行业的一个重要组成部分，长期作为住宅地产的从属地位，随着国家“房住不炒”的行业发展战略定位，住宅地产的利润空间日趋下降，在这种情况下商业地产如何回归其提供优质商业服务的本质，不断满足人民对美好生活需求，同时实现企业的经营目标，就成为投资者一个值得深入研究实践的课题。下面按照问题导向的原则，结合一些实例进行分析阐述。

1 宏观经济发展的新趋势及其对商业行业的影响

（1）世界宏观经济的复苏乏力，加上全球经济空心化加剧，导致相应的消费需求萎靡不振。近年来，全球基础产能严重过剩，经济复苏乏力，逐利的资本不断由实体经济转向金融行业，“脱实向虚”、依赖金融越来越严重，导致失业率上升，民众的可支配收入下降，消费需求下降。同时，各国为了确保经济不崩溃，不得不采取一些量化宽松、加大投资项目、税费减免、发放消费券等刺激经济的措施，本质上相当于给本来已经虚化的全球经济注入更多的泡沫，加剧了经济空心化的程度，给世界经济的可持续发展带来潜在的隐患，降低了发展质量，客觀上降低了民众的购买力。比如，2020年3月美联储重新开启零利率和无限量化宽松政策，4月份发放1 000美元的消费券;我国在2020年3月和4月的M2余额均同比增长分别为10.1%和11.1%。

（2）国内持续上升的居民高杠杆率严重抑制民众的消费需求。从图1数据可以看出，2008年以来我国的居民杠杆率（以GDP占比统计）急剧上升，从17.87%到53.19仅用了11年，美国该数据从20%到50%用了40年;而由于我国的人均可支配收入较低，如果以居民可支配收入统计，我国近几年的居民杠杆率已超过美国，如2017年为112.21%，远高于美国同期的87.47%。

居民杠杆率特别是以居民可支配收入核算的居民杠杆率准确反映了居民的负债水平和偿债能力。负债的增加意味着大家需要将部分收入用于还债，可用于消费的流动资金减少;同时，由于利息支出增加，降低了可支配收入。这两种情况将大大降低大家的消费意愿，特别是那些弹性需求如各类高档耐用品消费，进而导致消费支出的大幅降低和减少。广西大学黎鹏等学者在其《居民杠杆率与居民消费的关系研究》一文中指出，家庭杠杆率（即居民杠杆率）与家庭消费性支出之间，无论是生存性消费支出还是发展性消费支出之间，均存在显著的负相关关系。

2 商业体经营面临的新挑战

在经济发展“新常态”的大背景下，实体商业行业的经营也不可避免地面临着诸多挑战。

（1）科学技术特别是信息技术的飞速发展对传统商业带来前所未有的冲击。区块链、物联网等信息技术的发展让远程非接触式消费产品品类不断扩大，消费群体不断膨胀，通过线上平台成交的金额、比例均逐年攀升。消费者特别是“95后”“00后”这些“网络原生代”消费者，除了餐饮、游乐等纯体验式消费以外，很少有实体店消费的意愿。据国家统计局有关数据表明，2019年电商交易额占社会消费品零售总额已突破80%，意味着线下交易占比已不到20%，由此可见，对线下商业的挤压是非常严重的。2013—2018年中国电子商务交易变化情况如图2所示。

（2）民众消费日趋理性，社会逐步进入理性消费时代，行业的利润空间越来越小。随着经济的不断发展，人们的普通生活需求得到普遍满足之后，对稀缺性昂贵物质产品的拥有已不再是大多数追逐的心理目标，加上前述的经济发展等原因，民众的冲动性、炫耀性消费行为越来越少，更加趋于理性。这一趋势对整个社会发展是良性和利大于弊的，但对商业行来而言，意味着利润空间的压缩，对经营成本管控的要求更高。

（3）商业体规模无序扩张，竞争惨烈。首先，大多数城市缺乏商业总体规划，对城区的商业布局及错位配置没有科学的分析和决策。虽然近几年部分发达城市或城区开始认识到商业规划的重要性，不再片面追求税收来源而盲目扩大商业规模，但目前已经开业、正在建设及已经立项的商业体已经是一个非常大的规模，势必造成未来的总量严重过剩。其次，住宅地产项目配套的商业体往往以住宅的加快销售及带动价格上涨为目的，而对商业体本身的运营效果漠然不管，导致大量此类的商业体最后成为低效无效资产，大量此类资产的盘活处置过程中，极易形成行业的“劣币驱逐良币”现象，加剧行业的无序竞争。最后，强者恒强、弱者恒弱，大的几个品牌对行业的垄断局势日渐形成。对于非品牌商业企业而言，往往处在周围一些大品牌的“围攻”之下，要想在行业中获得立足之地甚至生存下来，都是一件极其困难的事。目前，商业体之间的竞争是极其“惨烈”的，大多数项目无法赢利甚至很难覆盖其投资利息。

（4）商业管理人才严重不足，实体商业运营成本攀升。由于历史上长期重农轻商的影响，加上近几年商业体数量规模的不断扩大，因此行业的管理人才缺口越来越大。同时，物业管理、营业等均属于劳动密集行业，人力成本逐年提高，因此导致商业体的运营成本年年攀升。

3 对策

按照问题导向原则，结合前面分析的诸多挑战，商业企业需要从战略方向、服务意识、品质理念、经营创新、人才培养等几个方面入手，扬长避短、多管齐下、统筹推进，才能取得良好的经营成果。

（1）与时俱进调方向。顺应顾客消费趋势的变化，及时调整发展战略和业态规划，满足客户的消费需求。随着经济和社会的发展，人们的消费行为、动机、频率、偏好等发生了一定的改变，商业企业必须尽快分析适应这些变化，并针对这些变化做出相应的调整，“满足人民群众对好美生活的需要”，促进产品或服务的销售。比如，面对传统百货业态的下滑趋势，大多数商业体做出了调减百货业态比重，调增餐饮、儿童等体验式消费业态的比重的措施，也纷纷取得了不错的经营效果。

（2）专注品质铸核心。坚持“顾客至上”的服务意识和“品质优先”的经营理念，提供优质的商业服务。商业体本质上是提高商业服务的场所，其核心产品是服务产品，其核心竞争力是服务品质。通过商场提供优质服务和环境、商户提供优质产品来吸引人流和顾客，进而达到扩大销售和利润的经营目的。

（3）创新管理助发展。首先是经营管理方面，对外充分进行市场调研，做好做准商场定位，特别注意与周边大品牌的差异化经营;对内加强标准化、信息化管理，提高管理效率，降低管理成本。其次是擁抱信息化，如今的信息化技术日新月异，对传统行业的成功改造甚至颠覆的例子数不胜数。因此，商业企业应以一个开放的心态拥抱信息技术，利用它降低成本、加强管理、创新模式等，为企业的经营发展助力。

（4）精诚合作促共赢。当代经济以精细化分工为特点，任何产品均通过成熟的产业链合作来完成，最大限度地实现了资源的最优化配置，进而大大降低了产品的成本，使物美价廉成为可能。同样，作为一个商业体，商场、管理品牌方、商户就是这条供应链上的利益共同体。因此，需要在日常管理、营销推广、顾客服务等各方面通力合作，利益共享、优势互补、抱团发展。

（5）锻造队伍谋未来。针对目前行业管理人才不足的现状，必须加强人才的引进与培养。“留得青山在，不怕没柴烧”，21世纪的竞争是人才的竞争，提升员工的素质和能力等于提升了企业的核心竞争力，注重员工的培养与发展，即为公司的发展打下了最坚实的基础，同时可以增强员工的凝聚力和忠诚度，在促进员工成长的同时，实现公司的快速可持续发展。

4 结语

自2010年我国稳居世界第二大经济体，经济发展向高质量发展转变以来，顾客的理念消费、个性化体验式消费逐渐成为主流，同时受电子商务的迅猛发展、经营成本增加等因素的影响，导致商业企业经营的困难日渐加重。但同时我们应该用辩证的思维正确看待，危中有机，有弊有利。经济发展的速度慢了，也正好倒逼我们调结构、补短板;人们消费意愿下降，也正好倒逼企业提供更个性化、更优质的产品或服务，满足“人民群众对美好生活的需求”。只要我们在国家的统筹部署下，融入民族伟业、做好战略规划、加强经营管理、不断开拓创新，就一定能克服困难，摆脱困境，实现企业再一次的快速发展。

参 考 文 献

[1]（日）永井猛，方军.富裕与知性时代的营销战略：日本企业战略转型的启示[M].上海：复旦大学出版社，2014.

[2]黎鹏，闫竣.居民杠杆率与居民消费的关系研究——基于CFPS的实证分析[J].南宁师范大学学报（哲学社会科学版），2020，41（3）：65-82.

[3]杨悦，项英辉.电子商务环境下商业地产经营模式优化的对策[J].城市规划与管理，2016（12）：153-154.

[4]崔艺萌.基于波特五力模型的大型商业地产经营模式研究——以沈阳市商业地产为例[D].沈阳：沈阳建筑大学，2014.