论物业专项维修资金的增值与管理

李峰

【摘 要】随着我国城镇化建设不断加快，用户住宅面积不断扩大，随之出现的物业专项维修资金也逐渐增加。物业专项维修资金的增值与设立是提高用户居住体验感、增加住户经济收入的重要手段，但是由于这部分资金存在不确定性，以及在管理与增值过程中存在一些问题，使得物业专项维修资金增值与管理受到一定阻碍。因此，文章对当前物业专项维修资金中存在的问题进行分析，基于此给出了提高资金增值与管理效率的对策建议。

【关键词】物业專项维修资金;增值;管理方式

【中图分类号】F299.233.47 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2020）08-0212-03

物业专项维修资金是指专用于住宅到期维修和更新改造的资金。这一专项资金对提高住户住房质量、维护社区稳定具有重要意义。据中国物业管理委员会发布的数据显示，目前我国可用于物业专项维修资金已达5 000亿元，但支出却很少，没有进行物业专项维修资金增值与管理的富余资金。随着央行利率降低，广大业主在银行的存款减少，对于物业维修资金的增值与管理意愿更加强烈。为进一步落实物业专项维修资金的增值与管理，保证资金使用的安全性，相关物业部门应研究建立可落地的法律法规，实现以物业资金增值与管理为主的收益最大化。

1 物业专项维修资金使用与管理存在的问题分析

1.1 相关法律法规尚不完善

不论是国家还是地方关于物业专项维修资金都只做了粗略规定，没有完善的法律法规支撑物业专项维修资金的增值与管理，使得物业资金主管部门缺乏法律约束与激励机制。具体表现如下：第一，在维修资金增值与管理方面存在较大法律空缺[1]。工作人员进行物业专项维修时没有固定的增值与管理目标，许多工作人员只能根据经验进行管理，使得他们缺乏相应动力，造成维修资金增值与管理依然存在较大困难。第二，政府和地方对于维修资金的增值和管理方式规定过于单一。从近几年的数据来看，银行利率不断下调，城市居民消费指数不断上涨，使得物业专项维修资金存在实际购买力低的风险。

1.2 地方政府职能尚未完全理顺

粗略的法律法规虽然赋予了地方政府人员一定职位，但并没有赋予其实际权利，而且绝大多数地方政府工作人员对于资金增值与管理并不熟悉，只能通过实际维修探索维修资金的增值与管理。物业专项维修资金是物业对用户房屋进行的大规模维修与保养，而资金增值与管理目的在于筹集资金以用于用户养老，也有人称其为用户养老保险[2]。在实际物业专项维修中，地方政府虽然管理着上百亿元资金，但由于受到人员不足与部门设立难度大等各方面的限制，各地的物业专项维修资金无法及时到达维修人员手中，也无法设置有效的资金增值与管理部门。由此产生的增值方案，不仅没有将维修工作做到位，也难以满足广大业主对于增值收益最大化的要求。

1.3 业务的资金增值与管理意识不强

大部分业主认为只要物业专项维修到位即可，没有必要增设物业专项维修资金的增值与管理部门，也没有必要将大部分资金用于增值与管理方面。还有一部分业主认为现有资金流动难度较大，可使用资金流量小，增值过程难免会遭遇资金浪费与人员不足等问题。在物业专项维修资金增值与管理实际运作过程中，绝大多数业主表决不一致等各种原因，使得资金增值与管理过程受到极大阻碍。同时，由于维修资金总额较大，所以一旦增值与管理过程出现任何差错都会影响住户收益，对总收益额有明显的杠杆作用[3]。

1.4 资金增值与管理渠道单一

虽然物业专项维修资金金额较多，但在其增值与管理过程中只有购买国债一种方式，资金增值与管理渠道单一，住户与物业收益渠道也存在单一问题。同时，相关部门还规定用户购买的国债必须是国家在一级城市中发行的债券，且如果购买需要经过2/3的业主同意。专项维修资金增值与管理不仅渠道单一，还存在渠道寻找困难的问题。近年来，银行利率逐渐走低，一些省市无法凭借利息填补维修资金空白，只能在购买国债的同时进行一些其他投资。但投资存在较大风险，一般专项人员缺乏相关投资知识，只能将物业专项维修资金的增值与管理限制在购买国债中，无法有效调动资金以拓宽增值与管理渠道。

2 物业专项维修资金新型管理模式探究

地方政府物业专项维修资金管理人员在原有人员制定与改革基础上重新成立了资金增值与管理中心，便于相关人员对账户进行梳理与管控，也有助于拓宽住户资金增值与管理渠道。资金增值与管理相关部门在原有制度上制定了全新的资金增值与管理制度，其中包括资金账户管理、内部资金池管理、资金预算管理与资金结算管理。

2.1 资金账户管理

进行资金账户管理之前需盘点物业总部与其子公司的账户开设情况及资金增值与管理状况。资金账户管理要求子公司有完整的账户管理中心，可以对住户的收入与支出进行全面整合，对已经完成增值与管理的项目做到立即注销，对于长时间未竣工的项目进行书面说明。

资金账户管理即地方政府在本物业内设立统一账户，将用户内部存款、取款与资金处理方式全部记录于账户内，方便相关人员进行查看与管理。对物业开设的银行账户，相关人员将住户账户划分为收入与支出两大部分，其中收入细分为住户通过工资所得或通过贷款所得，将其收入资金纳入物业维修资金增值与管理账户中。支出细分为缴税、住宿、购买国债和其他还款等费用，这部分费用需要进入物业专项资金增值与管理账户中，且此类支出需要经过相关工作人员批准才可支出，采用零余额方式。

2.2 内部资金池管理

物业内部资金池管理主要流程为相关人员进行账户梳理后，所有总物业公司与子公司需要将资金统一上划到银行指定账户内，待银行审核后所有支出资金需要下放到公司内部。其中，资金上划主要为物业公司需要将物业专项资金存入指定银行账户或公司总部账户，杜绝账内资金账外管理的情况。主要步骤如下：首先，物业公司提前设置了资金管理到期提醒和自动上缴规则，此规则可以主动甄别账户内是否有资金流入及资金上划到银行账户内的最后期限。其次，物业资金增值与管理账户系统会在住户注入资金后自动生成信息单与回执单，方便物业与银行查看。最后，物业总公司需要对住户注入的资金与消费支出进行详细记录，生成总账凭证。内部资金池管理下，资金下拨主要指物业总公司将总收入下拨到各子公司，此操作流程由内部资金池管理系统自动完成，当天即可到账。资金下拨主要分为3个步骤进行，首先，账户管理系统会根据账户存入金额结算每日账户余额，并以此为依据进行资金的自动下拨。其次，物业公司账户系统在进行资金下拨时，系统会自动将下拨单发往银行，银行会根据下拨单进行资金下拨操作。最后，物业公司和银行账户会分别在平台内进行记账，并根据下拨单据货物资金总额生成总账凭证（如图1所示）。

2.3 资金预算管理

资金预算管理包括年度预算管理与季度预算管理，采取收支平衡与成本、支出费用相匹配原则，形成最为合理的资金预算方案。年度资金预算主要目的在于平衡年度资金状况，实现对物业公司全年度的资金预期管理。相关部门规定各省市的物业总公司需在每年度开始之前制定該年度物业资金预算，资金预算需符合下一年度经营目标。制定完成后，该资金预算方案需交由本单位财务部门审核，再由市级物业公司批准，审核通过后上报银行资金预算管理中心（如图2所示）。季度资金预算管理相较于年度资金预算更符合物业公司专项维修资金的增值与管理，各地物业公司需在每季度开始前严格按照公司规划做好季度资金预算，保证物业专项维修资金的准确性与合理性。季度资金预算经物业公司编制完成后，由各部门审核完成后，交付银行系统进行汇总。银行会根据物业专项维修季度预算资金评估银行季度账户余额，以更好地调整资金增值与管理计划。

2.4 资金结算管理

资金结算管理主要分为内部资金结算流程与外部资金结算流程。内部资金结算流程较为简单，主要步骤为物业总公司根据年度资金预算与季度资金预算进行资金结算管理，随后交由银行审核;而外部资金结算流程分为收款流程和付款流程。收款流程中，物业公司需要记录每日收款，并存入物业专项维修资金增值与管理账户内，在年末交由银行审核并将资金全部归于银行指定账户内。付款流程中，物业专项维修资金的增值与管理资金可用于住户的风险与人身担保，也可在此账户中设置透支金额。在每季度或每年度结束时，物业公司和银行工作人员会核算本年度实际支出金额，使资金结算管理更加细化、流程化、系统化。

3 物业专项维修资金新型管理模式的实践路径

3.1 优化物业专项资金增值与管理渠道

物业专项维修资金只有在房屋达到维修要求时才会得到此资金，且单项物业维修资金的数额非常小。同时，建筑物维修时间不确定，加之维修资金较少。从这一点看，物业专项维修资金管理中心可通过优化和增加资金增值与管理渠道提高资金收益率。优化物业专项维修资金增值与管理渠道主要从两个方面入手，一方面是将用于维修的资金预留下来，并存在资金增值与管理账户内，以确保正常维修工作的开展，并且此账户内的资金可以进行增值，增加物业公司与业主经济收益。另一方面是拓宽资金增值与管理渠道，即用于物业专项维修的账户资金不仅可以通过购买国债获得，还需要将部分活期资金用于增值与管理中，以促进物业专项维修资金更具流动性。

3.2 加大物业专项资金增值与管理宣传力度

现行物业专项维修资金增值与管理中，许多物业公司包括大部分业主对于资金增值与管理的理解还不够深入，导致资金增值与管理陷入两难境地。为此，物业专项维修公司需要提高资金增值与管理的知名度，让广大业主尤其是一些老住户，曾经未缴纳过物业专项维修资金的，首先需要让他们了解资金增值与管理的意义。具体来说，第一，各物业公司与子公司需要在住宅区内进行资金增资与管理的相关政策宣传，可以联系电台在黄金时段播放资金增值与管理的好处，还可以结合传统媒体与新媒体进行宣传，在杂志或手机App上循环播放此项政策的意义，使得资金增值与管理深入人心。第二，对于一些不按时缴纳资金管理费用的住户，物业公司可以增强其自觉缴纳资金的意识，以促进物业专项维修资金增值与管理的系统化。

3.3 灵活利用其他银行政策提高资金收益

目前，物业专项维修资金增值与管理主要通过购买国债获得，但是通过银行获利的形式也是多元化的，针对在物业专项维修资金中投入较多的业主，物业公司与银行也有相关政策，以全面提高资金增值与管理效益。相较于国债，活期存款是提高物业专项维修资金增值与管理收益的最好方式。物业公司可以同银行达成协议，将业主存入银行的活期资金放入物业专项维修资金账户内，这是一种具有活期与定期存款的业务，可以为银行提供更多专项资金，也为物业专项维修提供更多活期资金。因此，灵活运用银行的各种政策如活期与定期存款，可以提高住户的经济收益。

参 考 文 献

[1]周秋花.浅谈物业专项维修资金的共性问题及对策[J].财富时代，2019（7）：146，148.

[2]周秋花.物业专项维修资金使用问题探讨[J].中国战略新兴产业，2019（38）：55.

[3]邹丽花.浅析物业管理公司财务管理问题与对策[J].信息周刊，2019（4）：162.