浅析物业服务合同在智慧社区物业管理中的重要性

摘  要：物业服务合同是进行物业管理活动的基础，同时智能化又是智慧社区物业管理发展的新方向，基于此如何将两者结合起来实现物业管理水平的提升，是当前人们亟待解决的关键课题。本文结合物业服务合同的特殊性和智慧社区物业管理的新特点，提出了依据物业服务合同提升智慧社区物业管理水平的有效措施，以期为相关研究提供参考。

关键词：智能化物业管理;服务合同;智慧社区

中图分类号：F299    文献标识码：A    文章编号：2096-6903（2020）12-0000-00

0前言

法制化是社会进步的必然选择，在现代社会开展任何形式的管理活动都需要采用法律的形式。合同是法律形式的外在表现，是依据法律规范参与双方或多方权利与责任的依据和准绳，是现代法制化社会发展的重要标志。物业服务是建筑工程项目的拓展和延伸，其更多地是为业主服务，因此同样需要采用合同的形式将物业公司与业主方的权利和责任关系进行明确，同时避免出现纠纷，或者出现了纠纷之后依据合同进行调解或者处理。基于此可知在物业服务和管理过程中，合同发挥着极其重要的作用，其既规定了物业管理公司需要按照合同的约定向业主方提供一定的服务项目，也规定了业主方需要按照合同的约定向物业管理公司缴纳一定数量的费用。因此，物业服务合同是物业管理活动的法律基础，其在物业管理过程中发生的一切活动都要根据物业服务合同来开展。

随着科技的发展，人工智能改变了人类的生产和生活方式，当前在很多领域都有了智能化的影子，其中物业管理活动中也不例外，智慧社区的建设就是一个典型例子。随着人们对居住环境的要求越来越高，配套的智能化物业管理活动也在逐步发展，通过智能化的方式来提高居住环境的安全性和舒适性。

关于物业服务合同在物业管理活动中的作用，很多学者提出了自己的见解。许步国[1]分析了物业服务合同的性质，从法制化建设的角度定位了物业服务合同的法律地位;齐恩平等[2]分析了物业服务合同在纠纷解决过程中的作用，论述了物业服务合同的重要性。关于智慧社区及智能化物业管理活动，也有一些学者开展了相关研究工作。来翔等[3]研究了电力信息化技术对智慧社区物业管理智能化的促进作用;易俗[4]提出了一种智慧社区物业管理智能化系统的设计方法。已有研究表明，当前研究一般都是将物业服务合同的重要性与物业管理的智能化分开来研究，很少有文献将两者结合起来进行论述。基于此，本文在研究物业服务合同特殊性的基础上，结合智慧社区物业管理活动的特点，研究了依据物业服务合同提升智慧社区物业管理智能化水平的有效措施，其研究成果对于类似项目的运营具有一定的借鉴指导作用。

1物业服务合同的特殊性

1.1 物业服务合同独立于委托合同

物业服务合同属于民事合同，但是在我国现行法律体系中又没有该合同的具体名称，因此属于无名合同中的一种。从本质上来说，物业服务合同不同于委托合同，首先在于合同双方订立时并没有以双方或多方当事人的互相信任为基础，也就是说物业管理企业可以将服务合同中的某些专项服务项目在不经过业主同意的前提下就转包给相关第三方;其次物业管理公司只要没有按照合同规定提供相应的物业服务或者所提供的物业服务达不到合同规定的相关标准，就属于违约行为，就应该承担法律责任;基于这两点，可以判定物业服务合同不属于委托合同，而是一种与委托合同相独立的合同形式。

1.2 物业服务合同属于混合契约

物业服务合同属于无名合同，但是根据物业服务合同的规定，物业管理公司提供的服务形式多种多样，既有小区内公共设施的维护、保养，又有对小区居住环境的安全管理，还包括各种水、电、暖、气、通信甚至有线电视服务费用等的代收代缴，因此其内涵和外延都很广泛，属于混合契約的一种。

1.3 物业服务合同解除具有特殊性

合同有订立，就必然存在着解除，当合同解除条件具备时，当事人一方或多方表示出解除的意思时，合同就可以按照法律规定的形式进行解除，合同双方或多方中规定的权利义务关系不复存在。与其他合同相比，物业服务合同解除的特殊性主要在于业主方解除合同时会受到相关的限制，具体来说，由于物业服务合同中规定的是物业管理公司要向小区所有业主提供关于公共设施管理与维护的所有相关服务，因此单个或少数业主要求解除物业服务合同时必然会不成立，也就是不会获得法律的支持;另外，当业主方强行要求解除物业服务合同时，人数上必须要达到一定的数量级（比如大多数情况下规定20%以上数量的业主提议才能召开业主大会、业主大会上的2/3的投票数支持解除合同时才能解除），因此物业服务合同的解除相对比较困难，具有特殊的一面。

2智慧社区智能化物业管理活动的特点

智慧社区的建设与兴起是时代发展的必然，并且会是将来很长一段时间的发展趋势。与智慧社区配套的必然是智能化物业管理活动，很多普通小区也在积极引进智能化物业管理办法。当前，智能化物业管理活动是其发展的方向，其具有以下基本特点。

2.1 智能化给物业管理提出了更高的管理目标

智能化的本质是通过机器代替人工来实现更高的工作效率，并且提供更加便捷和舒适的服务。因此，小区物业管理实现智能化之后，管理的目标会变得更高：既要为小区业主创造安全、舒适、和谐的人居环境，又要为小区物业管理公司创造更大的价值和利润空间。前者，可以借助于各种智能化的人脸识别系统、快速响应系统、视频监控系统、自动控制系统来完成;后者，需要借助各种相关配套的管理制度、减少人员在位在岗率、提升工作人员效率、减少各种经费反复投入来完成。

2.2 智能化给物业管理带来新的特点

智能化深刻改变了小区物业管理模式，同时也给物业管理带来了新的特点。具体来说，智能化要求需要利用各种微电子系统通过互联网或者局域网、基于快速高效的数学算法对小区各种公共设施施行管理;智能化由各种自动化系统、视频监控系统、安全维护系统等组成，虽然减少了人员投入，但是需要具有一定专业技术知识的员工进行巡检巡查，出现故障需要能够及时进行排查;智能化主要通过对现场情况的远程监控和自动化处理反馈来实现，因此监控技术、网络传输技术和自动控制技术是智能化物业管理的基础，改变了传统物业管理通过人工服务来实现的模式。

2.3 智能化给物业管理带来新的服务内容

智能化改变了传统物业服务的内容，将物业的服务内容，由传统的卫生清洁、绿化维护、安全保卫、设备运维等扩大到了固定资产管理、租赁业务管理、防火防盗管理、局域网运行维护、智能化设备巡检巡查等方面，不仅带来了业务量的增加，同时业务难度也直线上升，这些都给物业管理人员带来了新的挑战。

3依据物业服务合同提升智慧社区物业管理智能化水平的措施

物业管理是提供良好物业服务质量的根本保障，各级物业管理公司需要立足现实情况，在经费允许范围之内积极采用智能化的管理手段，依据物业服务合同的内容开展物业管理工作。为了给业主提供更好、更规范的物业服务，在智慧社区物业管理过程中物业服务合同将发挥更加重要的作用。

3.1 合理调整经费投入，改变物业成本控制模式

结合智能化物业管理特点，在签订物业服务合同的过程中，需要对经费投入进行更加明细的计算。智能化减少了人工投入，能够节约人员开支，但是智能化管理设备一般来说比较贵重，同时需要有充裕的管理和维护资金做支撑，因此在进行物业收费过程中，需要进行仔细的成本核算，避免出现亏空，同时需要在物业服务合同中列举清楚，避免出现资金去向不明或者因为资金问题引发业主与管理公司之间的纠纷问题。

3.2 建立更加完善的管理制度

管理制度是服务效果的倍增器，但是制定或者坚持得不好，也会使管理效果大打折扣。智能化要求改变了过去死板、单一的管理制度，利用各种智能化的技术手段（比如视频监控、自动化控制、大数据分析）实现全面的信息获取，根据现场情况动态调动资源，这些都要求管理制度更加灵活。但是，灵活的前提是规范化，制定物业服务合同时需要严格依据标准化的管理体系（如ISO9001：2000），制作各种工作质量手册、程序文件和作业指导书作为服务合同的支撑，这样才能做好物业管理工作。另外，还需要将智能化设备的运行和维护作为一项重要的工作制度写入物业服务合同中，只有设备始终处于良好稳定的工作状态才能节约经费开支，确保物业管理公司效益的最大化。

3.3 提升人员能力水平

智能化设备需要人来巡检和操作，因此人员能力是决定智能化设备能够发挥其优势的关键。物业服务合同中必须要写清楚对物业管理人员能力的基本要求，使其不但要有良好的责任心和服務态度，同时必须要具有一定的现代电子计算机和网络操作基本知识，只有这样才能胜任工作需要。另外，物业服务合同中也要注明对人员进行培训的力度和次数，高效且必要的培训是提升管理人员能力素质的一个良好途径。

4结论

智能化是物业管理发展的方向，其发展必然会给物业管理带来革命性的变化。物业服务合同是开展一切物业管理活动的基础，同时也需要进一步规范智能化物业管理的运行模式，只有这样才能确保物业管理取得预期的效果。基于此，作者结合物业服务合同的特殊性和智慧社区智能化物业管理的新特点，提出了依据物业服务合同提升智慧社区物业管理水平的有效措施，其相关成果具有一定的可实施性，可以为相关专业技术人员提供借鉴与理论指导。

参考文献

[1]许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[J].前沿，2006（6）：133-136.

[2]齐恩平，陈健.物业服务合同常见纠纷问题初探[J].廊坊师范学院学报（自然科学版），2006，6（2）：44-46.

[3]来翔，张勐.借力现代信息技术，提升小区物业管理智能化[J].电讯工程，2013（2）：31-33.

[4]易俗.智能化物业管理系统设计[J].电脑知识与技术：学术交流，2016，12（3）：107-108.

收稿日期：2020-10-15

作者简介：蓝杏萍（1987—），女，广西梧州人，本科，经济师，研究方向：物业管理。