房屋优先承租权问题探讨

阳勇

【摘 要】由于在房屋租赁关系中，承租人相对于出租人往往处于弱势，合法权益更容易受到侵害。基于此，文章结合房屋优先承租权的现状，从民商法的角度分析其性质，并提出房屋优先承租权的完善建议，为保障承租人的合法权益提供法律依据。

【关键词】房屋;法定优先承租权;法律性质

一、房屋优先承租权的现状

近年来，随着房屋价值属性的不断提升，房屋租赁成为人们的新选择，因优先承租导致的租赁合同纠纷案件呈现上升化趋势。在法律体系上，我国对于房屋优先承租权仍存在很大的优化空间，例如《民法典》七百三十四条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物……享有以同等条件优先承租的权利。”其中对部分法律词语的定位较为模糊，导致在司法实践中适用困难，如缺乏对"同等条件"的司法解释等。导致各地法院在面对房屋优先承租权相关案件时缺乏明确的法律适用，出现各地规范不一，甚至存在同案不同判现象。由于目前我国法律体系中对房屋优先承租权制度立法的空缺以及部分法律条文的适用性问题，导致房屋优先承租权在很多地方性法律中予以体现，如广东、上海、浙江等地分别规定了房屋出租条例，对房屋优先承租权予以进一步还规定。由于房屋优先承租权在法律体系上适用不足，而且内容模糊，范围较窄，法律依据不足，法律规范保障不够完善，可借鉴的国际立法经验也较少，缺乏统一规范的指导经验的困境，而这一现状又是由于对优先承租权定位不清，理解模糊，所以笔者希望理清思路，准确定性优先承租权，以期为我国立法、司法实践提供参考建议。

二、基于法律层面分析房屋优先承租权存在的合理性

首先是房屋优先承租权对承租人生存权、生命权具有保护意义。在“衣食住行”四项人类生存的基本条件中，住房对人类的生存尤为重要。房屋优先承租权有利于维护承租人的生存权和生命权。生存权在人所有的权利中排第一位，所有的人权都是基于生存权而产生的，缺乏稳定的居住条件必将导致公民流离失所，进而危及生存权。生命权是人们的第一权利，而居住对于保障人的生命的意义不言而喻，承租人如果没有一个稳定的居住地方就会流离失所，其生命安全也难以保障，自然无从谈及其他民事权利。

其次是房屋优先承租权对城市发展稳定秩序的重要价值。为了稳定城市生活经济秩序、有效保护城市弱势群体的合法权益，从立法角度出发对承租人的优先承租权进行专门立法予以特别保护已经显得尤为必要。该权利之所以被双方确定，在一定程度上就是为了稳定双方的经济合作关系，实现双方经济上的互信与长期合作，如不能给予司法保护，与双方约定的初衷相悖。从实际情况看，承租人多会在约定了优先承租权后，对租赁物投入大量的物力，最突出的就是进行高额的设计规划与装修投入，如不对优先承租权给予充分的保护，或造成承租人与出租人利益上的不公平，或造成大量物资不能物尽其用，发生实质上的浪费。

第三是房屋优先承租权对法治社会建设的价值。承租人的优先承租权保护也是对其生存权、生命权的法律保护，也是法治社会人权制度建设不可缺少的基石。只有法治化地保障人权，人们才更能通过立法执法司法等环节注重人权，才能更加守法，加快法治社会的建设。人权不是虚无缥缈的权利，它依赖于法治的土壤的根治和培育，依赖于运用法律手段加以调控和保障。合理保障居民住房条件是落实深化住房制度改革要求的重要举措，对于满足居民住房需求、实现住有所居的目标加快城市化建设的重要意义不言而喻。承租人只有一个稳定的居住地方能才谈及生命权，生命权得到保障才能谈及生存权，进而才能谈及其在社会中持续发展的权利，良好的法律制度是构建法治社会的基础，否则面对租赁问题无法解决势必影响社会稳定，阻碍法治社会、法治国家的推进。此外，《民法总则》规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价、诚实信用的原则”，承认承租人享有“优先承租权”并给予司法实践上的切实保障，有助于传播“诚实信用”法治理念，更利于法治社会的建立。

三、对房屋优先承租权的完善建议

首先是扩大司法解释提升适用性。《民法典各分编（草案）》第525条规定了承租人具有优先承租权，但是对于其行使条件并未作出详细规定，基于此，可以进一步扩大该项的司法解释，细化完善优先承租权的行使条件。对于优先承租权的期限上，可在司法解释上规定在租赁合同结束后一个月以内，承租人享有房屋的优先承租权。与此同时，对于相关法律体系中部分法律词语的适用有必要进一步作出解释，例如《民法典》中"同等条件下享有优先承租的权利"的"同等条件"，在保障房屋承租人有限租赁权的基础上也应充分考量房屋出租人的处分权，可将亲属关系、房屋用途、租赁期限等条件纳入"同等条件"的考量范围。划定一个合适的、普适性的范围有助于减少双方对法律条文的误读以及滥用现象。

其次是明确侵权赔偿的范围和标准。为了保障承租人房屋优先承租权不被侵犯，可在现行的法律体系中予以规定，如建议《民法典》在侵权责任中加入如果法定优先承租人的优先承租权在受到侵害的情况下，出租人应根据实际情况承担相应的赔偿责任，同时应制定具体科学的赔偿范围和赔偿标准。为限制出租人随意侵犯承租人的优先承租权，可以将承租人的搬家费，临时安置费以及将造成其他损失等纳入赔偿范围，并根据当地和纠纷案件的实际情况制定不同的赔偿比例范围。通过对侵权赔偿制度进行完善可有效的保障承租人基本的生存权利，促进房屋交易的有序健康发展。除此之外，法律也要对租赁合同的违约责任予以明确，对于原合同对出租人违反优先承租权有明确责任约定的，则承租人提出的具体请求则依据合同条款，法院也支持其诉讼请求。对于承租人的法律责任也应予以规制，如果是因为承租人出现违约现象导致出租人的原有利益受到侵害，那么出租人可以单方面解除现有合同且出租人不侵犯承租人的房屋优先租赁权。对于承租人的违约条件，应设置前置条件，如承租人恶意长期拖欠租金、经催告后一个月承租人仍未支付租金、或违反合同条款违规使用电器饲养宠物等，虽然出租人在合同到期前未提出解除合同，但同样可以作为合同到期后出租人排除承租人优先承租权的正当理由。

【参考文献】

[1]论《民法典合同编（草案）》中法定优先购买权的取舍[J]. 戴孟勇.東方法学.2018（04）

[2]城市住房租赁合同的租金管制[J]. 袁野.河北法学.2018（10）