房地产企业总部工程质量管理及改进

张建伟　毕伟

摘要：近年来，房地产企业不断扩张，如何在扩张过程中控制好工程质量是每一个房地产企业需要面对的问题。房地产企业总部工程质量管理是工程质量管理中重要的一环，本文对总部工程质量管理的内容、特点进行了梳理和总结，并结合自身的工作经验提出了改进意见。

关键词：房地产企业总部;工程质量管理;管理及改进

2019年，房地产市场在“房住不炒”的大政策背景下稳中有进[1]，在上半年，销售额在1000亿以上的房地产企业就达到12家，销售额增长率均值为16.0%。随着房地产企业的不断扩张，总部的工程质量管理变得更为重要，工程质量的好坏不仅直接影响购房者的居住体验，也影响房地产企业在当地乃至全国的口碑，同时实行有效的建筑工程管理有益于提高工程的成本控制水平和提高企业综合经济效益[2]。在这种大背景下，本文是对房地产企业总部工程质量管理的内容、特点及需要改进的方面进行探讨。

一、总部工程质量管理的内容

（一）例行质量检查

总部工程质量管理部门通过对各个项目进行质量检查以发现各项目在施工中存在的问题，要求项目部对存在的问题及时整改，并对持续发生的问题加以着重注意，尤其避免严重质量问题的发生。

（二）专项质量检查

对在正常质量检查中发现次数较多的问题和对建筑工程质量影响较大的项目，可以在正常检查之外开展专项质量检查，如对窗户的气密性、水密性进行专项质量检查，对屋面防水进行检查等，保证工程质量。

（三）企业内部制度制定

目前我国规范关于项目质量管理过程的内容较少[3]，所以需要针对房地产企业和项目的特点制定内部制度，包括材料进场检验制度、分部分项工程验收制度、专项施工方案审批制度等，流程应易于操作，可以从制度层面对项目的工程质量进行把控。

（四）质量问题汇总整理

每季度或半年，对检查中所发现的问题进行分类整理，分析问题出现的原因，对项目部的质量管理提出针对性要求，对项目部存在问题进行针对性整改，通过总结也对其他项目未来可能遇到的问题进行预警并有针对性地进行检查，不断提升工程质量管理能力和质量水平。

（五）参与重要分部分项工程验收

重要性较高的分部分项工程对于项目整体质量的影响较大，所以总部工程质量管理部门对这类工程应加以重视并参与验收，对发现的问题要求及时整改，整改不到位不通过验收。

（六）工程质量培训

针对项目中遇到的要点、难点或新技术的推广和应用，由总部工程质量管理部门组织对所有项目部进行专项培训，以解决在工程中可能遇到的问题。

随着越来越多的项目从毛坯交付转变为精装交付，笔者就曾组织过针对装修工程的质量培训，邀请了专家针对装修过程中的重点难点及管理过程中需要着重注意的问题进行培训，培训的效果非常良好。

二、总部工程质量管理的特点

（一）复杂性

总部的工程质量管理面向的是企业内所有项目，不仅有住宅、商业等常见的建筑类型，甚至会有剧院、体育场馆等不常见的建筑类型，而且同类型的建筑也处在不同的施工阶段，这就决定了总部工程质量管理的复杂性，要求总部工程质量管理人员具有全面的知识储备，对管理人员素质要求极高。

（二）专一性

房地产企业项目部不仅对工程质量，同时也需对工程进度、成本进行管理，而房地产企业总部工程质量管理部门只对工程质量进行管理，这也使得管理能够专一且专注，能再不受其他条件干扰的情况下完成工程质量管理，能有效提高工程质量管理能力和水平。

（三）相对层级更高

总部的工程质量管理不仅对施工单位施工质量进行管理，也对房地产企业项目部管理人员的管理水平进行考核，工程质量报告直接报送给房地产企业高层领导，所以虽然总部工程质量管理部门与项目部级别相同，但是相对层级更高。

（四）周期性

日常的工程质量管理是由项目部负责，总部的工程质量管理一般以周期性检查为主，如一月一检、一季度一检等。

（五）检查无法做到全面

总部工程质量管理是周期性进行，而且项目众多，无法对一个项目进行很深入、全面的检查，所以必然存在检查不到的位置和问题，无法对项目进行全面的评价。

（六）对较远的项目管理较难

总部工程管理部对在较远地区，尤其是外市、外省的项目进行工程质量管理较为不便，检查周期也更长。

三、建议改进的方面

（一）应用BIM技术对项目进行质量管理

应用BINI技术，在项目设计阶段便对项目在建设过程中可能遇到的重点难点进行分析，对结构复杂的部位提前要求施工单位制定施工方案，总部工程质量部门对施工方案加以审核，并参与验收。

（二）完善标准化管理的制度

完善標准化管理的制度可以规范施工单位、监理单位和项目部的正常施工，从制度层面加强对施工质量加的控制。

（三）加强对外埠项目的工程质量管理

虽然外埠项目距离总部较远，但是不能因此而放松监管。若外埠项目较为集中，可考虑成立在项目地成立分公司;若项目零散，可让总部工程质量管理部门员工分散到各个项目进行检查，一定程度节省路途时间;也可聘请第三方质量检查公司，减轻总部工程质量管理部门的工作任务和工作量。

（四）聘请外部专家对工程质量进行检查

因工程类型多、所处阶段多，对于不常见、较复杂的工程项目，若总部工程管理部[]专业知识储备尚浅，可聘请外部专家对工程质量进行检查，同时可以在检查的过程中对工程质量管理部门人员进行现场培训。

四、总结

随着人们的生活收入不断增加，生活质量不断提高，对房子的要求也逐渐从住得起转变为住得好。本文根据笔者自身工作经验，对总部工程质量管理的内容、特点和改进方面做了梳理和总结，而且在工作实践中，因为总部工程管理部门与施工单位交集少且受到其他因素影响小，故其工程质量检查更客观，更能反映工程质量的真实情况，因此总部工程质量管理作为质量管控的一个重要层级，提升管理水平、加强管理力度、进而改善工程质量更是显得尤为重要。

参考文献：

[1]宋晓伟，许译文.新常态下房地产投资风险研究[J].山西煤炭管理干部学院学报，2018，031（002）：121-125.

[2]李武雄.天健地产企业品牌战略研究[D].广西大学，2014.

[3]许萌.浅议工程监理与工程项目管理的融合[C].中国建筑学会工程管理研究分会学术年会，2006.

作者简介：张建伟（1992-），男，汉族，河北邢台人，所在院校：邢台职业技术学院，学历：研究生，学位：硕士，研究方向：建筑工程方向。