新收入准则对房地产企业的影响简析

摘要：企业的收入是衡量一个企业真正实力以及未来发展前景以及发展潜力的一个重要指标，同时在竞争压力不断增大的现代社会当中，如何在保证工程和业务质量的基础之上提高收入水平成为企业关注的重点问题。新收入准则对我国企业提出了新的要求，房地产企业作为我国企业当中的代表性企业之一，大力支持新收入准则的实施和推行。本文将简要介绍新收入准则的内容，指出其对房地产企业带来的影响，并指出新收入准则在房地产企业当中的应用。

关键词：新收入准则;房地产企业;内容;影响;应用

一、引言

新收入准则重新确定了企业的收入的重点，强调以合同作为收入的起点，将企业的收入重新分解为五个步骤。首先在进行合作之前企业需要与合作方确定合同的内容、形式以及其应当起到的法律效力，判断合同的商业实质是否为销售。其次企业应当进一步梳理合同当中的内容，将自身应当尽到的义务进行总结，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。同时应当根据合同当中的内容确定交易价格，最后在履行了各单项履约义务时分别确认收入。

二、新收入准则对房地产企业带来的影响

（一）进一步完善会计标准，提供信息质量

新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，有助于解决由于现行收入准则和建造合同准则在某些情形下边界不够清晰导致的类似交易采用不同收入确认方法而降低收入信息质量的現象。

（二）增强了房地产企业的合同意识

在新收入准则当中进一步强调了合同在房地产交易过程当中的重要性，并且将合同区分为属于在某一时段内履行履约义务和属于在某一时点履行履约义务。基于购房合同的不同约定，可能对“商品具有不可替代用途”和“己完成的履约部分收取款项”产生不同判断而改变房地产收入确认方法。对房地产企业的合同意识提出了更高要求，对于合同关注内容从房屋交付时点扩展至整个项目开发周期。

（三）提高房地产企业的全面管理水平

新收入准则对“某一时段内履行履约义务”的判断，房地产企业收入确认在简单的交付结转方式基础上增加了按履约进度确认收入的方式。基于对收入确认方式和履约进度判断的准确性保证，对房地产企业内部管理提出了更高的要求。如：对于销售合同判断的专业法律意见，改进rr系统以支持投入/产出金额计算，调整收入预算模型，修订税务规划、遵循协议的合规方案及销售激励计划等。

三、新收入准则在房地产企业当中的具体应用

（一）识别房屋交易合同当中企业应当履行的单项义务

房地产企业在与合作伙伴签订合同的过程当中会涉及到许多繁杂的事务，为了保证企业与合作伙伴双方的共同利益，双方往往签订的合同属于综合合同，在合同当中很可能会涉及到许多重要的义务，例如：房地产企业在特定的时间段内赠送的物业费用、房屋附带的停车位、房屋本身的价值、装修的费用以及房屋其他配套设施的费用，同时如果双方决定继续进行与房屋本身相关的其他业务上的合作，还可以继续一定形式的继续涉入。

合同当中签订的相关合作以及交易信息都直接与房地产企业自身的经济效益和收入有关，所以还应当将合同的相关内容与新收入准则进行一一识别。在具体判断房地产企业应当起到的单项义务的时候，企业自身首先应当认识到根据签订房屋销售合同而发生的初始活动不属于应当履行的单项义务。

针对如何确定合同当中的内容是否属于单项义务，新收入准则主要提供了三个判断标准：首先，每一个单项履约义务都应当是以组合的形式进行产出的，房地产企业提供给客户的一套完整的房子，而不是以组成房子的混凝土、钢筋、石头、人工等形式进行的交易，所以在这类合同当中，房地产企业需要履行的单项义务应当以房屋整体作为因素，而整体的构成因素则不具备条件。同时每一项不同的单项义务之间并没有建立高度的相关性，例如如果在合同当中有明确的规定：房地产企业需要向业主提供满意的装修计划，那么房地产企业需要不断向业主提供装修意见，直到业主满意为止，而这几个不同的装修方案之间都是相互关联的，他们统称为一个单项义务。最后每一个单项履约义务有其自身的独立性，其并不会对整个合同本身产生大的影响。

（二）履行各项单项义务的时候应当进一步确定收入

新收入准则当中规定房地产企业在每履行一项单项义务的时候都应当确认自身的收入，从而解决房屋销售收入确认时间的问题，以保证自身的经济效益。在新收入准则中具体将确定单项义务的收入分成了两个不同的类别：第一个类别主要指的是时点履约，第二个类别则指的是时段履约，在具体的判断过程当中，主要是对单项履约义务展开具体的分析，判断其是否符合时段履约的标准。第一个判断步骤应当确定房地产企业在履约的同时，客户是否己经享受到了房地产企业履约带来的经济利益。第二个判断标准则是客户对房地产企业在进行建造房屋的过程当中是否起到重要的决定作用。前两个判断标准由于房地产企业的实际经营管理情况作为最终判断标准的可能性不大。第三个判断步骤需要判断房地产企业提供的房屋以及其附属品是否具有不可代替的作用，房地产企业是否在合作期间有权利累积至今完成的履约部分收取放款。

《企业会计准则第14号——收入》第十一条满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：……企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今己完成的履约部分收取款项。

具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。

房地产企业与购房者正式签订预售合同后，房地产企业无法就该指定物业进行再销售，通常可以认定为该指定物业具有不可替代用途。出于谨慎性原则，可以预售合同完成网签备案为准。

有权就累计至今己完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今己完成的履约部分收取能够补偿其己发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

购房合同中未约定购房者单方有权解除、撤销或终止合同的条款。如恒大地产宜传的无理由退房情况下，不符合收入确认条件。

（三）确定房屋的交易价格

房地产预售通常包括：一次性付款、分期付款、按揭等不同方式。如果客户选择一次性付款，房地产企业通常会给予一定的折扣。但是如果客户选择分期付款，则房地产企业通常根据客户选择的分期时间调整售价，从而用收入来弥补货币时间价值。

新收入准则规定存在重大融资成分的收入按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。該交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

（四）合同成本的确认

房屋销售不可避免地依赖营销团队或外部中介机构进行销售，由此发生的销售佣金是房地产销售合同的直接成本。原会计准则下，销售佣金通常于发生时计入当期费用。新准则下销售佣金作为取得合同的增量成本应予以资本化计入存货，并配比销售收入确认同步摊销。

《企业会计准则第14号——收入》第二十六条企业为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，应当作为合同履约成本确认为一项资产……该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本。

四、结束语

新收入准则是我国会计制度上的一次重要改革，在全国企业综合实力不断加强、发展压力不断增大的现在市场当中有助于规范企业的行为准则，保证房地产企业相关信息的真实性，维护了经济市场的发展。同时对于房地产企业而言，新收入准则对收入的相关规定保证了房地产企业的经济效益，降低了房地产企业在交易过程当中的经济损失，促进了房地产企业的发展。

参考文献：

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[2]陈昆森.房地产开发项目管理的重点与难点分析[J].江西建材，2019（12）.

[3]赵亚春.浅论“营改增”对房地产开发企业税负及利润的影响[J].现代营销（经营版），2020（01）.

作者简介：张紫骞（1981-），男，汉族，浙江台州人，注册会计师，绿城房地产集团有限公司/税务副总监，毕业于浙江财经大学会计学专业本科，大学文化，学士学位，研究方向为企业财务及涉税管理。