房地产企业全面预算管理的问题及措施探讨

摘要：全面预算管理是以战略目标为基础利用预算将企业的各项资源进行合理分配、考核和控制的全过程，具有规划作用、资源配置作用、激励与约束作用，有效的预算管理工作能够为企业决策提供合理的参考依据，帮助企业完成发展目标。当前，房地产全面预算管理存在预算未充分认识房地产企业预算管理的特殊性、全面预算标准及数据不够健全、全面预算管理制度不完善、战略管理水平及资金预算管理水平较低等问题。据此，本文从抓住重点分步推进全面预算管理工作、加强全面预算数据的积累、完善预算管理制度、建立合理的考核机制提高战略管理水平、加强现金流的预算管理等相应的解决措施着手进行分析，以期对房地产企业实施全面预算管理有较好的借鉴作用。

关键词：房地产企业;全面预算;困境;措施

一、房地产企业全面预算管理概述

（一）房地产企业全面预算管理的概念

房地产全面预算是指房地产企业根据自身所处的内外部环境，结合中长期发展战略规划提出总体预算目标，对目标进行分解、细化，将分解后的目标与相关考核指标挂钩，以便后续各相关部门的责任落实，期间利用各种手段、工具对目标的分解、达成过程进行监督管控，最终促进组织实现企业价值最大化的管理方法。

（二）房地产企业全面预算管理的重要性

全面预算对房地产企业来说至关重要，主要体现在以下几方面：

1.提高经营的规划性

全面预算编制这一工作本身就需要在企业目前的经营状况、内外部环境的基础上进行合理计划、综合考量，进而指定出类似“跳起摸高”的未来目标，以实现股东的财富诉求。全面预算工作的有序开展，凸显了预算的规划作用，有利于逐步实现企业的愿景。

2.提高资源配置效率

房地产企业的全面预算涉及投拓、设计、规划、成本、采购、营销、工程、财务、税务等多个部门多个环节，可以说全面预算贯穿房地产企业经营业务的全过程，利用好全面预算，可以有效整合与凝聚企业有限的人力、物力、财力等资源，并根据各项目的特点制定合理的资源调配方案，比如在企业战略目标基础上，结合需求，制定符合企业该阶段合理的资源调配方案，从而更加有效地提高资源配置效率，有效发挥以预算策划和管控为基础的预算管理的规划作用。

3.提升激励与约束的效果

落实全面预算管理可以明确各部门的责权，令各部门既各司其职又相互牵制，同时能够加强各部门的交流与沟通，提高企业的内部控制管理水平，进而实现对企业经营活动的动态监控。

二、房地产企业全面预算管理存在的困境

结合全面预算管理在房地产企业中的重要性及全面预算管理的实际工作经验，对当前房地产企业在全面预算管理过程中存在的主要问题分析如下。

（一）未充分认识房地产企业预算管理的特殊性

首先，项目预算与企业年度预算之间的匹配度不高造成大量重复性的工作，降低了工作效率。房地产企业与其他行业相比有其自身的特点，房地产企业的预算周期一般会跨年度，非以自然年度为预算周期，房地产行业是以项目开发为主营业务，平均每开发一个项目要2-3年，项目预算是房地产企业预算管理的基础，而除房地产行业之外的其他行业的预算一般以自然年度为预算周期。其次，现金流预算是房地产企业预算的核心，现金流预算涉及的部门、数据过多，无形中加大了全面预算工作的难度，一定程度上也影响了预算的准确性。最后，受宏观环境（货币政策、监管力度等、经济变化等）变化产生的施工过程中出现的多种不可避免、很难预判的因素的影响，房地产企业预算编制难度大大高于其他行业预算，降低了预算的可行性。

（二）全面预算标准及数据不健全

一方面，当前相关规定中对不同阶段、不同业态出具了不同的定额预算成本，没有准确划分不同类型的定额预算成本，使得编制预算时不严谨，难以保证提供准确的预算结果。另一方面，预算数据缺乏，很多房地产企业只有财务方面的数据，缺少配套的其他数据，如买地时的投资估算、规划设计时的项目概算、施工图之后的项目预算、动态的工程节点预算数据等，这种情况下，预算管理工作能够为企业决策带来的贡献可想而知。

（三）全面预算管理制度不完善

集團化管理是当前房地产企业管理的主要模式，尤其是百强房地产企业，然而，大部分房地产企业的全面预算管理制度还很不完善，比较突出的表现就是未有效统一、协调好集团总部与项目公司的预算管理诉求，预算管理工作未发挥出应有的作用。很多房地产企业集团建立的预算管理体系，没有区分集团层面和项目公司层面的不同诉求，较大程度上影响了预算体系的可执行性。

（四）战略管理水平较低

战略是实现中长期目标的方法，战略规划得以实施，需要全面预算管理这一有效工具，它在战略规划和绩效考核之间起到纽带的作用。全面预算管理始于战略规划，战略规划不清晰，全面预算管理将失去方向指引。由于缺乏对内、外部环境的充分评估，部分房地产企业制定的战略目标与实际经营活动关联性不大，难以适应新时期、新阶段的发展，导致企业面临多种经营风险。很多集团或公司对战略规划没有做系统梳理，仅存在于设想阶段，绝大部分公司中层、基层员工和管理者对公司的战略规划不清楚，几乎未听闻，更不用说预算管理体系的落地执行。

（五）资金预算管理水平较低

当前，我国房地产企业由于资金预算意识不强、资金预算缺少长远规划、资金预算注重形式化等等几方面的原因导致预算的执行效率比较低，主要体现为较大的预算偏差严重影响了企业管理层引用预算数据做决策的参考性，降低了资金预算管理的水平，不利于房地产全面预算管理工作的开展及效能提升。

三、加强全面预算管理的措施

对房地产全面预算管理工作过程中存在的困境，提出以下解决措施。

（一）抓住重点分步推进全面预算管理工作

基于房地产业的特点及企业自身的管理现状，在推进全面预算管理时应抓住重点，分步推进。第一步，要加强项目预算管理体系的建设，提高项目管控水平。房地产企业项目预算是全面预算的基础，只有做好了项目预算才能做好全面预算工作。同时，项目预算实施过程中，应着重强调要结合房地产项目开发进度逐步细化，輸出每一个阶段的管控标准及管控重点。第二步，对于集团企业，要明确各级机构的管理界面，梳理清楚管控模式，明确管控的方式及重点。为了避免重复、低效的工作及确保工作的侧重点，对所属公司到底如何管控，是战略管控还是采用财务管控，又或者是业务条线指导，集团应明确，不能模棱两可。第三步，小范围试点，成功后分批次推广。不管是项目预算管理还是全面预算管理，都涉及公司业务的全过程，为了减少实施的阻力，可以先试点，后逐步分批推广，适时纠正。

（二）加强全面预算数据的积累

第一，房地产企业在实施全面预算管理的过程中，要加强部门间的沟通，有责任有意识地去收集项目的财务与业务数据，尽量实现信息互通，数据共享，让每个项目的数据都入库管理，逐渐积累。第二，要提高财务核算工作对预算工作的支持，加强并逐步优化相关科目的设置，便于预算数据的取数、归集、汇总。第三，各房地产企业之间应相互借鉴各自先进的预算数据管理方式方法，加强收集行业内具有共性的相关标准数据并消化吸收为本企业的对应标准数据，丰富预算数据的参考标准。

（三）完善预算管理制度

首先，要细化全面预算管理机制。房地产企业要明确参与人员的责权，界定好预算制度的编制、汇总、审核、执行与管理，定期要求执行人员报告预期值和公司当前值的情况差异。其次，分别建立集团层面与项目公司层面的预算管理体系。一是要从集团整体管理的要求出发，根据集团目标设定的原则、集团管控的重点、预算编制流程、预算编制方法、预算调整的流程、预算考核的规则等，建立集团层面的全面预算管理体系;二是各项目公司应在集团层面预算管理体系的基础上，制定项目公司预算管理体系，将集团管理要求落到实处，明确项目公司层面的目标分解、管控重点、考核规则等。

（四）建立合理的考核机制，提高战略管理水平

房地产企业应落实集团对项目公司的考核、项目公司对各部门及员工的考核这两个维度的考核机制，从集团层面和项目公司层面分别考虑具体的考核规则，注重以项目考核和年度考核为主的多样化形式，明确项目考核和年度考核的关系。房地产企业要综合考虑集团整体战略目标需要及各项目公司所处的开发阶段、项目的定位等因素后制定集团层面的考核规则。房地产企业要结合集团管控的具体要求，在不违背集团层面考核导向的基础之上，充分考虑本项目公司的具体情况去制定项目公司层面的考核规则。同时，建立合理的考核机制应注重财务与非财务指标的有机结合。

（五）加强现金流的预算管理

鉴于绝大部分房地产企业以利润及现金流为主的目标导向，加之提升工作效率的考虑，房地产公司应加强资金系统的建设工作。一方面，提高员工的资金预算管理意识，充分发挥员工资金预算管理的主观能动性;另一方面，在共享平台上处理日常的基础的资金基础管理工作，提高工作效率，降低成本;第三，提高手续的便捷性，建立起资金的数据中心，适时填报收支情况，预算管理人员可以及时掌控公司资金的流向，同时可以详细规划资金的使用配置，有效实现现金流的良性循环。只有夯实了现金流的预算工作，才能极大地促进全面预算管理工作的开展。

四、结语

由于房地产企业具有开发周期长、参与部门多的特点，管理活动与其他行业相比，有更大的难度，全面预算管理工作是立足全局的角度对企业进行全面规划管理的一项管理工作。做好全面预算管理是企业完成管理目标、实现财富增值的关键，房地产企业在实施全面预算管理工作时，应抓住主要矛盾，聚焦阻碍全面预算管理工作执行的问题点，有针对性地去解决工作开展过程中遇到的痛点与难点。同时，房地产企业要完善预算制度体系及预算考核机制的建设，注意积累并优化预算相关的标准数据，加强现金流的预算管理，切实推进全面预算工作的落地与执行，充分发挥全面预算管理应有的资源配置、前瞻规划等的功能，实现企业的可持续发展。

参考文献：

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[2]张秀敏.房地产企业全面预算管理的挑战及对策[J].财会学习，2019（26）：75+77.

[3]赵原.浅析房地产企业全面预算管理[J].纳税，2019（34）：241-242.

作者简介：

毛丽鸿，佳兆业集团深圳区域。