房地产企业税收风险管理

摘要：隨着我国经济的快速发展，人均收入水平的显著性提高，越来越多的人迁移到城市中来发展，也就造成了城市房地产经济的快速繁荣，并且房地产在促进国民经济发展当中发挥重要作用。而且对于我国税收管理而言，房地产的税收风险相对更大，管理难度更为复杂，因此研究房地产企业在税收方面的风险管理利于进一步促进房地产的规范化发展，从而为我国整体的经济做出更大的贡献。

关键词：房地产;企业;税收;风险

房地产企业在各种财务、税务方面的数据都是非常多的，这也就造成房地产业务的复杂化以及多元化，也正是如此，房地产企业在偷税、漏税方面的可能性也就更大，这在一定程度上给税务监管带来了工作上的难度。在2015年公布的一组关于企业税收出现问题的30组数据当中，属于房地产企业出现税务问题的就占到了7家，可见加强房地产企业在税收方面的监督与管理是极为重要的，也是亟待完善的一点。

一、税收风险管理概述

税收风险管理还有一种叫法是税收遵从风险管理，也就是指企业能够按照规矩，按照标准实实在在地实行出来的一套税务风险管理体系，通过这一体系可以有效地对企业存在的各种不正常的税务行为进行监督以及控制，从而避免企业因为税务问题受到惩罚。

二、房地产各环节税收风险点

（一）房地长开发环节税收风险点

1.成本核算不准确

对于房地产企业来说在核算阶段出现的风险可能性相对来说是最大的，房地产企业在成本管理方面很多数据是可以造假的，通过虚增成本数据来逃避税收等，而且对于房地产企业而言，由于开发的期限存在很大的不确定性，造成成本核算是极为复杂的，外加房地产企业所涉及的配套设施也比较多，因此在房地产工程完工之后在进行成本核算，这样的难度是比较大的，因此，在企业税收风险方面要重点关注企业的成本核算阶段。

2.电子申报数据问题多

随着电子税务的不断发展，企业都开始实施电子化办公，但是对于不少房地产企业的税务人员来说，对相关的电脑操作不够熟练，对于电子软件、计算机软件等应用不熟悉等，以至于在进行税务资料的填写过程中存在很大的不规范性，比如说出现会计科目混乱、会计科目的摘要填写不正确以及记账的时间出现问题等，还有不少企业由于不适应电子税务的操作，依然采取传统式的手工记账这一方式，因此在税收方面常常会出现各种问题。所以对于房地产企业的会计、税务人员而言，需要进行一定的专业培训，在电子做账实操方面，因为一旦填写不正确就会造成很大的错误，对企业造成不利的损失。

3.个人所得税代扣代缴不足

房地产的经营方式是比较特殊的，而且在建设的过程中会涉及到许多临时加入的临时工，或者直接以承包的方式来进行建设，那么就会涉及到这一部分人的工资情况一个个人所得税的处理情况，对于这一部分临时工来说，不属于公司的正式员工，而且流动性非常大，那么这一部分人的工资是没有纳入企业的劳务报酬方面，也没有开具一些较为正规的发票，这就给企业的税收监管带来了一定的复杂性。

（二）房地产保有环节税收主要风险点

1.不按规定进行土地信息登记，延迟缴纳城镇土地使用税

经常在针对房地产税务的检查工作当中发现到不少问题，有不少比例的房地产企业没有依据相关的规定时间到税务部门进行信息方面的登记，以至于造成税务缴纳的延迟，没有及时地进行税务的缴纳处理工作，在“金税三期”以及电子税务的大力发展下，税务系统能够较为快速地扫描到哪些企业没有及时的进行税务的缴纳，一旦被查出，那么企业就要接受一定的处罚，因此这一方面的税收风险也是需要进行注意的。

2.不按规定登记房屋信息，延迟缴纳房产税房屋

房子在建设完工之后，房地产一般按都会对其进行出租处理或者自用处理，对于这一部分的房地产税收应该按照标准来进行税务缴纳，但是存在不少企业会忽视这一部分的税务，对其没有进行登记，也就逃避了税务的缴纳。而且在“金税三期”建设完成之后，房地产关于第三方的信息会进行收集处理，比如说对于房屋中介方面会对房地产的信息进行登录，随着这一信息的导入，税务机关可以及时地获取这一房源的信息，因此对于房地产而言，应当重点关注自用的房子以及出租的房子这一部分的税务，否则一旦查出则会受到严厉的处罚。

三、房地产企业税收风险成因分析

（一）房地产经营活动具有特殊性和复杂性

对于房地产业来说，经营的产品比较特殊也比较复杂，主要是以土地为对象以及建筑物为经营对象，对土地和房屋建筑物进行建设、加工改造和经营，从经营对象和经营性质上看，从本质上来说，房地产经营的特殊性是区别于以往的一般商品以及一般的劳务生产的。房地产的开发形式是非常多样化的，而且经营形式也是较为纷繁复杂，与其他行业相比存在较大差异。房地产行业需要同时涉及各种各样的环节，每一个环节的处理方式也存在不少的差异，同时对于财务人员的要求也比较高，一旦财务人员自身具备的专业技能不过关，则会较难处理好各种财务情况以及税务情况，这就要求财务人员和税务人员都必须具有较强的房地产相关知识，在有关数据的处理过程中，选择正确的方式方法来进行税务核算与申报工作，一旦哪一个环节没有妥善的进行账务处理，都有可能产生相关的税收风险，因此，需要重视。

（二）房地产税收制度具有多变性和复杂性

房地产企业与其他企业来说具有一定的特殊性，因为房地产业务涉及是比较广泛的，所涉及到的税务种类也是多种多样，这样就会造成税务管理的方式都会存在着差异，那么房地产企业在日常的税务申报当中如果没有妥善处理好各种税务，就会造成一定的税务风险，而且我国关于出台的政策当中，房地产涉及到的种类就达到了12种，如此多样化的税务处理给房地产企业的税务处理增加了不少的难度。

（三）企业管理层税务风险意识淡薄

不少房地产企业对于房地产税务方面没有一个很强的风险管理意识，而且也没有引起重视，这也就造成整个企业从上到下都没有认真的看待房地产企业的税收风险问题，对于税收方面的知识比较淡薄，认为只要申报了税务相关数据以及进行了一些核算就没有什么风险了，而且对于法律层面的认知比较浅，没有严格按照现代企业管理方面的风险管理进行学习，需要了解到整个的税务流程等，对于事前的税收风险管理、事中的税收监督等以及事后的税收检查工作都需要好好学习，并且要从上到下形成一种强烈的税收风险管理意识，从本质上认清这一事件的重要性。

四、房地产企业税收风险管理建议

（一）将大数据管理作为个性化纳税服务的基础

从我国现阶段的房地产企业情况来看，可以说房地产企业数量是非常多的，而且每一个房地产企业的发展规模都是不一样的，有很多小规模的房地产企业，在各方面的管理非常不成熟，对于税收管理工作来说，更是规划不到位，因此有必要在房地产企业的税收风险管理中加入大数据的管理，从而可以让管理工作显得更为给个性化以及专业化，大数据的应用是非常广泛的，而且大数据非常智能，能够精准的了解到每一个阶段的问题，从而更为针对性地解决问题。

（二）切实有效地实施现有的风险管理制度

要对税收相关的问题实时进行有效的正确传递，要做到知法守法，企业管理层方面应当进行一次统一的税收风险管理方面的知识培训，把房地产在税收管理方面需要重视的一些关键点、容易出现问题的点进行分析，从而避免企业在税收工作方面出现类似的错误，从源头上提高税收风险管理的效率，避免企业遇到不必要的麻烦，在对企业进行税收筹划方面也要做好规范，尤其是对于成本核算阶段，要加大监督力度，避免造成损失。

（三）建立有效的房地产税务风险分析评估机制

可以依据房地产从开发到完工再到使用过程这三个步骤来看待税收问题，在判定风险程度方面可以结合定量以及定性的方法来进行综合考察，在企业所涉及到的税收方面的数据方面要严格筛选数据的真实性，并进行一个综合性的判断，一旦发现有问题，就要及时地进行纠正。一是可以组建一个专门针对公司税务风险进行评估的队伍，如果企业条件允许可以聘请比较权威的专家来进行打分评估，计算风险程度的大小;二是在税务方面的信息搜集情况，要严格地做好整合工作;三是建立一套符合规范以及标准的完善的风险管理体系，针对房地产的每一个阶段都能够有效地进行识别，以及预警，将风险进行细化，这样可以有效地对风险进行控制以及处理。

五、结语

通过以上分析可以看出房地产企业在税务方面较为复杂化以及多元化，造成房地产企业在税务管理方面的难度更大，房地产企业在税务管理方面存在风险的原因包括管理从风险意识淡薄、房地产经营业务具有特殊性、多变性以及复杂性等，提出的建议包括充分利用大数据来进行税务管理、大数据能够精准的发现问题，从而针对性的解决问题、实施风险管理制度以及建立风险评估机制等。

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作者简介：郑耿标（1985—），男，广东汕头人，本科。