合肥青年长租公寓市场研究

秦焕杰

摘要：在政策和市场需求的刺激下，各类企业相继涌入长租公寓市场。但在市场高速发展的同时，一些问题逐渐暴露出来。文章分析出合肥市青年长租公寓发展中存在的问题并提出相应解决措施。

关键词：合肥;长租公寓;问题;对策

2019年合肥市常住人口为818.9万人，比上年同期增加10.2万人，同比增长1.3%，其中外来人口中的80%是依靠租房生活的，大量的外来人口意味着市场的缺口很大。

一、合肥青年长租公寓现状

目前合肥青年长租公寓市场中存在着两种模式，其中一种模式是通过对传统房屋托管模式的升级而形成的。在这种模式下，经营公司首先需要去市场中寻求大量的稳定房源，与房东签订相应的托管合同，然后由经营公司进行统一的装修，最后由经营公司将其推向市场转租给有需要的房客。在整个过程中，房东与租客之间并无直接联系，他们只是单方面地与经营公司签订合同，由经营公司在整个过程中起到联系的作用，并行使房屋的管理权。目前这种传统的房屋托管升级模式居多。而另一种模式是长租公寓品牌，以集中式为主。比如万科泊寓、星房优租、绿萝公寓等，在合肥租赁市场已经有一定的占有量，且口碑较好。

二、合肥青年长租公寓存在的问题

（一）市场占有率低、企业投资压力大

由于长租公寓前期需要投入过高成本，如物业租赁等固定成本、装修成本，而租金价格的竞争力较差，无形中延长成本回收时间，提升企业一次性投入的成本，极大地增加了企业的投资压力。

根据相关资料显示，目前合肥市租房市场中长租公寓的占有率低于20%，远低于发达国家的平均水平。一方面这类公寓融资成本较高，另一方面投资回报周期较长，导致大部分企业不敢輕易尝试，仅万科等大型地产商愿意试水，创立出万科的自有品牌——泊寓，但其余地产企业依旧保持观望态度。

（二）同质化

合肥市场上的大多数长租公寓的运营模式是从传统的房屋中介或房屋托管的升级中改造而形成的，首先经营公司需要去市场中寻求房源，与房东签订托管合同，将这些房源长期承租下来，然后由经营公司进行统一的标准化装修，最后由经营公司将其投向市场转租给有需求的房客。经营商在这中间赚取的主要是转租的差价和后期提供的专业化管理费用和差异化服务费用。可以说，这种模式与原有的房屋中介区别并不是很大。

目前合肥的长租公寓主要呈现两端行情，以低端行情为主，虽然大多数产品的定位不太相同，但多数以年轻客户群体为主。特别是随着电视剧《爱情公寓》的热播，引来了青年群体的共鸣，他们纷纷要求提升自己的居住环境。经营商在考虑到青年群体的诉求后，大多依靠一些硬件配套来吸引年轻客户，如华丽的装修、智能家具等，并未真正的形成青年社区、青年文化，使得长租公寓仅是硬件的不同，易形成同质化。

（三）盈利水平低

在对消费者的调研分析中发现超过半数的租房者年龄在22-29岁之间，这一阶段的人初入社会，正处于财富的积累阶段，他们大多不愿支付较高的租金。因此长租公寓在制定出租价格时不可能太高，太高会导致大量的客户流失。合肥长租公寓的租金收益率为1.8%，这是一个低收益状态，远远低于开发收益率和社会平均收益率。

（四）供需不匹配

在分散式长租公寓的供给领域，合肥市房源大多为本市居民闲散住房，大部分房源的面积处于80-100平方米之间，以二居室、三居室居多，配套设施较为老旧。而在合肥市租房群体中，大多是刚毕业的大学生，价格是他们考虑的首要因素。他们中大多处于合租状态，实际住房面积多数在9-15平方米范围内，他们对于自己的生活有着高品质的追求。例如万科的泊寓，通过统一管理与品牌化经营，目前泊寓已全部满租，同时呈现出供不应求的状态。

（五）长租公寓相关法律制度缺失

目前合肥出台的政策法规主要以支持和培育住房租赁市场为侧重点，极少有相关政策关注长租公寓。

目前合肥长租公寓中多次出现承租者在退房后不告知管理人员，信息更新不及时，从而使得退房与新租之间存在大量时间浪费;部分承租者未及时缴纳水费、电费、燃气费等，发生纠纷的几率较高，影响租房的流通和效率;同时，合肥市还存在一部分未经备案的群租房，不但干扰长租公寓的发展，更导致长租公寓市场出现监管漏洞，低质长租公寓房源不断泛滥。

由于缺少政府监管，也使得长租公寓的诸多问题暴露出来。如租房平台上存在着一些虚假房源，获得准确信息成本较高;安全性能较差，承租双方的个人资料容易外泄;房源质量参差不齐，无法达到统一标准。此外，类似群租房的市场乱象也在不断发生，尚未得到政府行之有效的监管。

三、合肥青年长租公寓行业发展的对策

（一）通过激励政策扩大市场规模

随着合肥市流动人口数量的不断增长，房屋租赁市场的需求很大，而一般的企业考虑到前期投资成本较高、盈利较少不愿意涉足长租公寓市场。因此，如何使合肥市长租公寓市场供需关系维持平衡成为当前发展的重点。

合肥市政府不仅要出台相应政策，为企业提供政策支持与优惠，还要提供相应的资金扶持。对从事长租公寓经营的企业给予一次性补助和税收减免，降低这类企业的运营与投资压力，以此激发企业的投资积极性。此外，政府还应当通过长租公寓的供应提高企业的参与性、缓解投资压力，从而培育本市的长租公寓市场，并实现规模化发展。

（二）出台调节供给与需求的政策

长租公寓经营应该改变简单重复的模式，从满足青年群体的文化和软件需求方面进行提升，而不是一味地通过硬件的提升来突围。

品牌集中式长租公寓，如万科泊寓处于供不应求的状态，这不仅与万科的品牌化管理密切相关，还与消费能力的提升有着极大关联，只有人们的需求能力与消费能力同时增长，才能有效地推动租赁市场健康发展。为了维持供需平衡，应积极实施对租赁供给侧的改革措施，同时对租赁需求提供政策性支持。

政府应出台相关政策，向承租方和出租方提供一定程度的税收优惠，以此鼓励青年人积极租房。例如，承租方可以获取租金补贴的方式，提高租房积极性;在出租人方面，可以在新建与翻修租赁住房时使其享受优惠政策。

（三）完善法律法规，构建监管机制

首先，政府需要尽快出台更为细致的法规性文件，主要包括这类公寓的备案、租户信息、房源真实性等。其次是保障买房和租房双方在部分公共区域上能够享有同等的权利。

政府应设置专门化的档案管理工作岗位，以此解决长租公寓市场的管理问题，从而规范房屋租赁市场，通过法律手段保障承租人与出租人的个人信息安全与合法权益。可以说政府的监管对于合肥市青年长租公寓的发展是一味良药。

四、结语

本文认为，合肥青年长租公寓发展过程中存在一定的问题，如市场占有率低、同质化严重、盈利能力差、相应法律制度缺失。在今后的发展中，政府应该出台优惠政策，扩大市场规模、维持供给与需求的平衡、优化法律保障机制，推进长租公寓市场的进一步发展。