拆除重建工程项目技术难点解析——以上海市彭三小区的设计实践为例

■林 巍 LIN Wei

1 项目概况

上海市彭三小区建于上世纪五六十年代，主要由多层砖混结构住宅组成。原有住宅52幢，住户2 578户，其中：不成套住宅37幢，住户1 988户，成套住宅15幢，住户590户。从2006年起，对彭三小区六幢厨房独用、卫生间两户合用的住宅采用改扩建方式进行成套改造。一期完成改造住户258户（图1），随后，二期拆六幢建三幢，三期拆四幢建四幢，以拆除多层新建多层的方式，完成429户不成套住户的成套改造。

彭三小区改造工程四期、五期项目共有1 301户改造住户，随着形势的发展，政府及相关部门对旧住房成套改造的公建配套、小区绿化及停车指标提出了更高要求。若仍采用拆多层建多层的改造方式将造成改造居民无法全部回搬，且控制性详细规划中的配建社区公共服务设施无法真正落实。因此，静安区政府及相关部门为确保成套改造顺利进行及社区公共服务设施项目的落实，切实解决老旧小区绿化率低、停车难的矛盾，结合上海市房管局开展的“试点拆除多层新建高层、居民原地回搬安置”的要求，将彭三小区成套改造四期项目进行拆落地新建高层试点（图2），目前，四期改造工程已完成三幢18层，三幢8层高层，423户居民得到回迁。彭三五期住宅小区旧住房拆除重建工程（本期工程）项目也已启动，改造住户878户，改造安置标准（居室、厨卫面积等）与一至四期保持一致（图3）。

2 技术难点解析与设计实践

图1 彭三小区一期工程改造前后外貌

图2 四期改造后高层住宅标准层平面图

图3 五期改造后高层住宅标准层平面图

旧住房拆除重建项目是旧住房成套改造的一种形式。相对于贴扩建改造、内部分隔改造等方式，拆除重建的改造方式技术难度最大，并且涉及影响面较广和复杂程度相对较高。下面分别从设计标准、住房增量、户型设计、装配式实施、小区配套以及绿化指标等方面对拆除重建工程项目的技术难点进行分项解析，并以拆除重建工程项目彭三小区的设计实践为例阐述技术难点的解决方案。

2.1 设计标准

非成套住宅拆除重建项目既难以用普通商品住宅标准设计，又不同于一般保障性住房项目的性质，其主要目的是要使原有住户的居住面积及居住功能基本不变，因此，更接近于对原有建筑结构的重新构建。

非成套住宅是新中国发展建设历程中的特定产物，主要分为两大类型。一类是原有设计标准参照苏联住宅的大户型设计，后因居住面积标准过高人为拆套分配给多户使用；另一类是原始设计标准较低，仅按当时人均居住面积控制居室面积多户合用厨房卫生间，追求最大化安置户数以解决职工居住需求的合用住宅。

随着时代发展，我国的住宅建设逐步进入商品住宅为主导的房地产市场，住宅功能要求从解决居住基本需求向提高生活品质方向转变。商品住宅也多以“小康社会”的二居、三居住宅为主力户型，户型附属面积按照居室个数进行适当比例的配置。在这种趋势下，现行的住宅设计规范、标准也将相关规定作了相应提高，以符合现有经济发展水平的标准。

如何让非成套改造户型标准既符合现行规范强制性标准，又在合理范围内制定出适合这类项目的特定标准，是使项目落地的首要任务。根据上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市城乡建设和管理委员会、上海市绿化和市容管理局和上海市民防办公室5家单位的联合发文《关于旧住房拆除重建试点项目建设管理审批的指导意见》（沪房管修[2015]231号）的相关文件精神，建筑功能及有关配套等强制性标准按不低于原建筑设计标准进行设计。在安置住户相对公平性原则下，住宅功能按照卧室、独用厨房、独用卫生间、独用阳台的标准进行设计，无单独起居室和单独储藏空间（图4），结合《上海市旧住房综合改造管理办法》和《上海市保障性住房设计导则（公共租赁房篇）》，来解决厨卫独用面积最低要求。

2.2 住房建设量

拆除重建项目在政府资金投入、居民成套住房标准、社区配套等方面的探索、总结也在不断进行中。从最早的“户数平衡、资金平衡”的双平衡改造目标，到“人口疏解、严格控制人口增量”的相关要求，再到“优先本地安置、地区统筹、最小限度增量”，经历着多次争议与共识的交替循环。

由于非成套住宅的住户入住使用时间通常已超过40年，甚至超过设计使用年限，原建设年代、所处区域位置及后期的历史性改造情况复杂，往往夹杂着大量的“能加则加”的加层改造和“见缝插针”式的单元加建，使彭三小区改造前的住宅密度各不相同。在彭三小区拆除重建实施中，先期实施的第二、三期在“双平衡”条件下，在满足基本间距要求的基础上，尽可能多地增加住宅建设量。增量住宅主要用来解决后期改造的户数缺口以及利于滚动式开发。二三期住宅的建设量是相对较高的，在拆除多层建多层的情况下，原住户429户，改造后551户。但是这样的建设方案疏于对小区居住环境（绿化、停车指标）和居住便利性（公服设施）方面的考虑。

彭三四期拆除重建试点中，首次引入了“规划”层面统筹的设计理念（图5），进行街坊控详调整。对彭三四期、五期及彭一小区大概的建设量进行初步研究预估，对小区绿化、停车、房屋限高等做了初步的探索和原则性要求，并合理配置一定比例的公服设施。但是限于拆除重建类项目先行先试的样板较少，一开始对于住宅的建设量仍是按户型面积的粗略估算及规划方案可行性分析结果，初步预估了约10%的户数增量。

图4 改造房型功能空间平面图

2.3 外廊与厨房设计

图5 彭三小区四期总平面图

由于成套改造的住宅原住户一室户户型占比通常超过7成，难以设计出直接对外的厨卫，因此，经过几十轮的讨论、沟通、协调，平面布局通过南侧阳台卧室、北侧厨房卫生再加平面交通的布置形式解决户型均好性设计问题。彭三小区二期、三期拆除重建项目中，多层住宅使用开敞楼梯间和开敞外廊作为平面交通空间，兼做厨房、卫生功能空间与室外过渡的灰空间。半开放外廊有效地解决了厨卫的通风采光需求。彭三小区四期、五期拆除重建项目中，由多层转变为高层建筑，平面交通空间中更多地考虑垂直交通与通风采光外廊的相互关系（图6）。设计中根据半开敞外廊长度设置合理的通风采光洞口（其中，通风次数、通风量及排烟能力均经过合理计算确定），确保了外廊满足相关通风排烟要求。在半开敞外廊满足相关通风排烟要求的基础上，交通空间与卧室之间的厨卫空间布置显得尤为重要。

封闭式厨房的安全性及卫生性远优于穿过式厨房，但封闭式厨房需要在户内布置走廊空间，面积复合利用方面要略差于穿过式厨房。而且封闭式厨房将导致相邻的卫生间失去间接采光通风，居民受卧室面积限制也更倾向于选择穿过式厨房。在各期拆除重建项目中，我们分别尝试了多层穿过式厨房直接连接卧室、卫生间，高层穿过式厨房加短走道过渡空间连接卧室、卫生间（图7），和穿过式厨房与卧室直接连接卫生间前室等多种布置形式。目前的设计是，将卫生间前室与短走道设置为整合的空间（图 8）来解决穿过式厨房的平面布局设计，可以灵活布置洗漱、洗衣、简餐、食品储存、杂物收纳等功能，并通过增加烟感、温感和燃气浓度报警等装置改善厨房空间的使用安全性，相关平面设计还有待通过项目实践进一步探讨优化。

图6 垂直交通与通风采光外廊平面布置图

2.4 “半室”设计

老旧住房中普遍存在的“一室半户型”（图9）是设计的难点。彭三小区四期、五期改造中将半室分成两种方式进行处理，第一种仍作为单间卧室的后半间处理，第二种尝试设置在开敞外廊的开口处，使其获得较为直接的通风采光，这两种处理方式都并非很好的解决方案。后在建筑平面设计中通过合理设置建筑凹口，扩大半室户型的建筑面宽，使半室空间能直接面向主要朝向的采光通风窗口，大大改善这部分户型的居住舒适度。

2.5 装配式实施

由于拆除重建项目中户型重复率低，户型数量多，标准层相对较少，标准化模块化程度较低，同时，回搬安置标准中明确粗装修交付的要求，使得内装装配化施工无法实施。因此，拆除重建项目较难满足现有装配式建筑相关建设标准。

在彭三小区五期项目实践中，结合五期项目特点，设计中尽量采用标准层设计，减少上下层的户型变化。在结构预制构件中，将重复程度高的楼梯间、卧室楼板、阳台、标准厨卫等建筑构件进行了预制。通过优化设计，使该项目的预制率达到25%以上，得到了相关管理部门和专家的认可。同时，也形成了拆除重建项目装配式实施的有效经验，为相关政策出台提供了案例参考。

2.6 停车位及绿化指标

图7 穿过式厨房加短走道过渡空间

图8 短走道整合空间

图9 一室半户型平面图

由于拆除重建项目改造后的户均建筑面积较小，造成同样用地面积同样容积率的情况下，设计户数远大于商品住宅，因此，使项目实施后户均停车指标相对较低。彭三小区四期车位配置指标参考了上海市公共租赁住房户均0.4辆的配置标准，建设完成交付后仅1年，车位数已经达到饱和。彭三小区五期受周边保留建筑较多的限制，配置标准仍按0.4辆/户建设。

绿地指标同样影响到居住的舒适度，由于拆除重建项目一般都需要加强土地的集约利用，需要配建小区和社区公共服务设施。这些公共服务设施往往占地面积较大，造成绿地率配置指标不足。彭三小区四期结合上海市房管局开展的“试点拆除多层新建高层、居民原地回搬安置”要求，进行拆落地新建高层试点，使绿地率基本都达到30%的配置水平，超过拆除重建项目常规的25%绿地率要求（图10）。

图10 彭三小区四期改造后的建筑立面效果

3 小结与建议

（1）拆除重建项目面对的改造对象是“社会主义大家庭”式的共有共享居住模式住宅，改造后与现行住宅设计标准水平还存在不少差距。若选用现行住宅标准设计将造成改造住户得益过大，以及成套住宅的起始面积过高等问题。因此，上海市拆除重建类项目设计相关标准有待进一步明确和细化，为设计提供统一的参照。

（2）住宅设计增量要求与户型分档数量成正比，与用地面积成反比。随着彭三五期以及彭一小区和谈家桥等拆除重建项目“一对一”安置户型的设计完成，依据设计经验，设计量的确定有了一个基本的计算模型基础数据。一般住宅安置户数增量要求在5%～10%方可满足回搬安置要求。

（3）拆除重建项目的平面设计优化有待进一步探讨与实践。关于拆除重建住宅常见的“一室半户型 ”，原有后半间处于大进深的深处，仅依靠南侧卧室间接采光通风还不能满足相关规范要求。另外，如何合理高效地组织交通空间，处理好卧室与厨卫空间的平面设计流线，在有限的套内面积下尽可能提高功能的复合利用，有待进一步探讨。

（4）拆除重建项目中的装配式实施面临困境。一方面，建筑门窗洞口尺寸受到预制墙板的开孔尺寸限制，影响居室的采光通风；另一方面，夹心保温墙板外墙预制构件使建筑外轮廓尺寸进一步加大，在拆除重建项目建筑间距本已紧张的情况下，造成退界设计条件的恶化。是否可视项目具体情况选择装配式或者现浇整体式，有待相关政策出台予以明确。

（5）在规划初期对于拆除重建项目的住房建设增量、公建服务设施配置、停车位建设指标以及绿化指标需有较明确的预估，有利于建设实施过程中各指标的相互协调平衡。另外，通过社区级公共服务设施土地的单独划示，可有效提高拆除重建项目地块内的停车、绿地率指标，为居民提供更好的后期居住环境。