我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究

张羽

摘 要：当今社会，房地产行业是我国市场经济中的支柱产业。房地产市场的发展已经成为我国经济发展不可或缺的部分，同时房地产市场的发展也提高了人民的生活居住水平。但是近年来我国房地产市场发展过热，房价攀升，出现了囤房炒房的现象，抬高房价，增加了人民生活的负担，因此社会各界都对此关注较大。我国政府针对这一问题，采取了很多政策来改善现状，房地产税收制度就是我国政府针对目前房地产行业存在的问题提出的一项重要政策，合理科学的房地产税收政策可以促进市场向健康有序的方向发展，同时给国家创造税收。本文分析了我国房地产市场的发展进程，深度剖析了我国目前房地产税收制度的一些问题，针对性地提出了一些税收制度改革建议。

关键词：房地产市场;房地产税收;改革;政策调控

1 我国房地产市场发展进程

我国于1988对土地使用权做出了相关规定，从此以后土地使用权可以进行有偿转让，在此期间，我国涌现出一批房地产企业，他们发现了我国商品房领域的投资潜力，并加大在房地产行业的投资，导致我国房地产市场开始活跃起来，这是我国房地产市场能够发展的基石，也是我国房地产行业高速发展的一段时期。

从1992年至1993年，我国房地产开发商大幅投资，导致我国商品房面积大幅上涨，销售价格也迅速提高。国家针对房地产市场过于活跃的现象针对性地出台了调控手段，目标是稳定房地产市场发展。

从1994年至1997年，由于国家出台了相关政策，我国房地产市场大环境消沉，商品房销售额增长缓慢，房地产开发商也放缓了投资速度。

为了推动城镇住房制度改革，国务院于1998年颁布了相关规定，自此我国房地产市场正式迈人大跨步增长阶段。伴随着城市化进程，商品房面积剧增，价格也逐年上涨。我国房地产市场得以迅速发展，加速实现我国城镇住房市场化、商品化的目标。

伴随着房地产业在我国市场经济中所占比重越来越高，主要城市房价激增，房地产经济出现了经济泡沫，国家为了控制房价涨幅、减少房地产泡沫出台了很多相关政策，房地产税就是其中一项。

我国整个房地产市场发展过程中不断出现房价上涨迅猛、供求关系失衡的问题，商品房过于体现了其商品的特性，淡化了其居住功能作为百姓刚性需求的基本属性。国家想要阻止房地产泡沫的继续增加，为降低房价而颁布了众多政策来指导房地产市场的前进方向。因此本文研究了我国现行的房地产税收制度，提出税收制度改革的一些方向。

2 我国房地产税收政策与房地产市场

在我国房地产市场的发展进程中我们可以看出，我国自改革开放以后房地产行业强势兴起，产业发展迅速，出现供求关系失衡等问题。靠市场的自我调节无法实现市场的稳定，因此国家出台了相关法律法规，想要控制房地产市场的平衡，使其科学合理健康地发展。房地产税是政府的重要手段，它直接影响了房地产市场的发展方向。

合理的房地产税可以引导市场健康发展，让商品房充分满足人们对于住宅功能的需求，不能仅仅作为富人的资产闲置，浪费土地资源，抑制投机主义，调整市场供需关系，将房价控制在合理范围之内。

同时，房地产市场作为国家财政的主要来源，合理的税收可以促进健康的市场，而健康的市场则可以反过来促进国家的税收，形成一个正向的循环。

3 我国现行房地产税收中存在的问题

3.1 税种复杂、重复征收税款

我国现行的房地产税制中涉及契税、土地使用税、土地增值税、增值税及附加、印花税等诸多税费，税费复杂，且存在重复征收税款的现象，比如对房地产转让产生的利润既要征收土地增值税又要征收企业所得税，对于房屋租赁既要缴纳增值税又要缴纳房产税等，而土地方面也存在城镇土地使用税和耕地使用税同时征收的情况。

出现对于同一项目重复征税的现象就是现行税收政策不够完善的表现，这种不完善的税收制度不但导致开发商的成本增加，开发商又将这部分费用转嫁到消费者身上，增加了买房者的负担，导致消费者无力承担，从而进一步导致供求关系失衡。

3.2计税依据不科学

由于我国还没有健全的房地产评估制度，使得不动产的持有、使用和转让交易等计税依据难以合理确定。且土地房产一直在增值的情况下，一些税如从价计征的房产税的计税基础为房产原值的一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，显然是不科学的，没有起到调节的作用。类似还有土地使用税的计征依据为土地面积，没有考虑土地作为不可再生资源的经济价值，这显然也是不合理的。

3.3 政策实施混淆

目前我国存在严重的“税”、“费”、“租”概念混淆的现象，国家政策规定不明确，导致在实际征税时也十分混乱，限制了我国政策在宏观经济调控方面功能的发挥。

我国城镇土地使用税就是一个例子，它名义上是税，但是本质上却是国家为了调节土地极差的地租。城市维护建设税本质上也是政府征收的管理费用，属于“费”的范畴，却被划分到‘‘税”的概念中去，以及土地闲置费，明明具有强制性、无偿性及固定性的‘税”的特征，却以“费”的形式征收。房地产税收中的各种税收种类十分复杂繁多，很容易让人混淆。而且除了税收还有大量的费用种类，甚至费用的比例可达税收的数倍。

4 房地产税收改革建议

我国房地产税收应该以高效、公平为目标，以正税、少费为原则，充分发挥房地产税的宏观调控功能。

公平和高效在房地产市场是一个相对矛盾的概念，在我国当前房地产税收改革制度的调控之下，我国主要追求稅收效率，保证税收制度的执行，促进市场健康发展。但是在追求高效的同时应该保证税收公平，在保证税收调控的正常运行基础上，对不可避免的税负进行平等分配。因此我国房地产税收制度改革应该以高效、公平为目标。且在制定制度时需要明确划分税、租、费之间的关系，征收对象以及征收范围，才能够形成科学合理的房地产税收制度。避免租、税、费混淆的现象，从而发挥房地产税收的调控功能。

4.1 房地产税收改革的指导方针

4.1.1 改良税制结构

房地产税收制度的改革应该从根本上解决问题，在规划时应该以远期目标为主，不能主要考虑短期利益，牺牲长远的利益。因此整个税收制度需要进行结构性的改良，使其科学合理。

4.1.2调节功能更加齐全

税收主要功能是调节房地产市场，同时给国家创造财政收入。但房地产税收本质上还是调节整个市场经济，使房地产市场朝着健康的方向发展，这也是房地产税收制度改革的根本目标。

4.1.3影响规模要大

房地产税收是国家税收中最重要的组成部分，为了能够充分发挥房地产税收的功能，那么必须要扩大改革的影响规模，增加税收覆盖面，广泛地影响市场经济。

4.1.4 行政制度需要简洁

房地产税收制度的化繁为简可以大大减轻政府行政压力，有利于政策的具体落实，纳税人和税收部门都可以减少工作量，提高税收的管理效率。

4.2改革土地出让

目前我国依旧采用国家有偿转让土地使用权的形式，若改成土地年租制，可以避免政府为了一次性征收大量土地费用而出让很久的土地使用权。在土地年租制度下，土地租金以租期内多次征收土地租金的形式代替了原有的一次性土地出让很久的形式，体现了税租分离的原则，有利于房地产税的细分。

4.3征收物业税

征收物业税是我国房地产税征收的主要改革方向，改革后，将取代原有的房地产税和城镇土地使用税，扩大纳税人的范围。将一次性的税收分散在每年的物业税内，避免企业、政府为了搞政绩工程而以未来数年甚至数十年的税收为代价一次性获取大量资金。

5 提高房地产税收制度对于市场的调节作用

房地产市场作为政府对于市场经济的调整手段，能够有效促进房地产市场的科学发展，进而保证国家整体经济的健康运行。但是由于我国现行税收政策的主要基础是八十年代颁布的法律法规，与我国现在的市场经济不相符合，这套税收制度已经不能够满足当代房地产市场的调控需求。

现在的房地产市场已经在一定程度上背离了商品房本身的居住功能需求，对于房地产商而言房地产市场是他们赚钱的手段，因此为了谋求利益最大化，国家对于房地产商方面的房地产税会被他们以各种方式转移到购房者身上，导致房地产税没有充分发挥其调节市场经济的作用。从我国税收制度的效果来看，我国首先需要一个更完善的税收制度，其次需要強有力的执行方式。现有的税收制度没有充分发挥作用，主要原因就是税收制度没有将征税管理作为一个重要内容。目前我国房地产市场，高空置率和高房价是导致我国房地产市场供求关系失衡的重要原因。因此我国房地产税收制度需要在执行上加大力度，才能实现制定税收制度的初衷。

5.1提高政府决策力度

政府需要提高行政部分税收调控的决策效率，保证政府和管理部门及时做出高效、准确的决策，使其适应我国高速发展的市场经济。同时政府需要化繁为简，简化繁琐的行政程序，提高工作效率，让调控政策能够在推出后更快地实施，实现其调控作用。

5.2积极主动进行市场调控

我国政府需要提前预测市场的发展形势，提前推出房地产税调控政策，起到引导作用，避免政策已经不适应新的房地产市场而没有起到对应的调控效果。因此政策制定需要考虑政策调控的时滞性，从被动调控转向主动调控。

6 结束语

房地产行业的健康发展对于我国市场经济的健康发展起到引领作用，而房地产税收的制度改革可以优化资源分配，调节市场发展方向。我国房地产税历经多次重大政策调整，目前取得了一定的效果，但是从长远目标来看还需要不断完善，才能更好发挥房地产税收制度的功能。

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