房地产行业融资策略研究

摘 要：我国房地产市场开始于上个世纪八十年代，从2002年开始蓬勃发展，在2009年房价不断创下新高，越来越多的企业开始进军房地产业。自2010年起，政府开始出台政策遏制房价狂涨的态势，这无疑增大了房地产行业的融资难度。因此，一个合理的融资策略对于房地产企业而言显得越发重要。房地产开发商开始意识到调整融资策略的重要性，纷纷走上了多元的融资之路。

关键词：房地产行业;融资策略;多元化发展

一、融资

1.概念及意义

房地产融资，是指房地产开发商通过选择适合自身情况的融资渠道为企业的经营或项目的开发筹集款项的过程。资金在企业的发展中扮演着至关重要的角色，拥有稳定有效的资金来源，不仅是企业正常运行的基本条件，更是企业能长久稳定发展的前提保证。因此，融资的意义可以概括为两点：维持企业生存和促使企业发展。

2.融资方式的选择

第一，银行贷款，这是绝大多数企业首选的融资方式。这主要是因为银行资金充足，且在监管之下的利息合理并偏低;第二，债务融资，发行债券成本偏低且使用周期长，企业还可以利用债券发挥财务杠杆作用，利于降低融资成本;第三，股票融资，无需考虑资金的偿还，可以减轻企业到期偿还本息的压力;第四，融资租赁，融资过程不仅灵活，还没有偿还压力，且在一定程度上促进了企业的技术发展。

3.影响因素

影响因素主要分为外部和内部：在外部方面，企业会受到资本市场和经济发展水平的影响，目前我国的资本市场体系不够完善、企业融资行为受限制、融资渠道相对狭窄和企业管理理念落后;且国内的社会主义市场经济仍处于发展中阶段，在市场中流通的可用资金量就非常的有限。在内部方面，企业需要充分考虑融资成本、融资风险和自身资本结构对企业选择何种融资方式的影响。

二、房地产行业融资环境分析

1.房地产企业经营特点

房地产行业是资金密集型的高风险行业，因为每启动一个项目所需要的资金量都较大，还会与其他众多产业相互影响。其次，回资速度慢，房地产企业的回款率难以测度，因为常会出现销售完成款项却迟迟不到的情况，造成回款率的波动。第三，受宏观调控影响大，为了保持国民经济的支柱—房地产行业的可持续发展，政府不断宏观调控，例如控制土地和提高贷款条件。

2.房地产企业融资环境

由于政策上的调整，股权融资和配股很难再为房地产企业解决资金难题，从2017年起一直被房地产企业所喜爱的增发新股，也逐渐走下舞台。不难看出国内融资环境开始变得严峻，导致了大部分房地产企业开始“出海”寻求融资机会。据不完全统计，2017年房地产企业境外融资388.6亿美元，与上一年相比，上涨幅度超过一倍;在2018年，房地产企业发行的海外债规模同期增长了60%。除此之外，房地产企业也在积极挖掘尝试新的融资方式，例如：房地产投资信托、资产证券化和私募基金等。

我国目前房地产行业的融资规模和到位资金情况仍处于乐观状态，积极走多元的融资之路和扩展国际资本市场都得到了一定的成效。尝试新的房地产企业融资方式，摸索新的融资策略也要求房地产企业不断加强自身的资金营运管理和资金使用率。

三、房地产行业融资问题

1.融资渠道单一

房地产行业属于典型的资金密集型产业，因此对资金的需求量从到几千万到数十亿不等，因此便捷、利息低且实际成本小的银行贷款一直被房地产开发商所采取，这也就间接地导致两个问题：一是由于房地产企业纷纷向银行贷款，从而导致银行贷款门槛抬高，借款条件越发严苛且借贷率也越来越高;二是房地产企业对银行产生了依赖，一旦相关政策发生改变，房地产企业的融资就会收到极大的影响，更有甚者会直接切断资金来源，连正常运营都难以维持。

2.资金面临较大风险

随着越来越多的债务压力，房地产企业面临着经营、经济和财务上的风险，主要原因有以下两点：第一，房地产企业融资规模庞大，一旦盈利状况恶化，不能按时支付利息偿还本金，最终导致资金链断裂;第二，房地产企业融资结构单一，一旦融资渠道发生变故，那么企业就会出现融资难的危机，进而影响企业的正常发展。此外，大量的借款也使银行承受着较大的风险，银行的基本职能是维持资金的稳定，其首要任务是保证资金的安全性，而目前银行从房地产企业手中收回的仅仅是固定利息收入，却要被迫承担整个房地产行业的经营风险，这与银行的原则南辕北辙。

3.调控与市场监管力度不够

由于自有资金投入过少，大部分的企业都会选择对外融资，很可能會出现过度融资的情况。自2017年以来，尽管国家政府已经出台了严格的货币政策和限购令，但在现有的市场经济体制和经济发展趋于全球化的情况下，宏观调控或政府出台的政策固然是难以配合千变万化的房地产行业的飞速发展;其次，房地产市场还未形成与发展速度相匹配的完整成熟的监管体系和法律法规。因此，很可能出现经济泡沫的现象，这对房地产行业极其不利。

4.融资瓶颈亟待突破

目前我国房地产行业仍处在房地产金融体系的形成过程中，针对房地产行业的专业化的贷款机构、投资机构、担保机构的严重缺失以及政府对房地产的银行贷款，债务融资和股权融资设置了严格的发行条件，都导致了房地产企业缺乏充足资金支持的情况发生，促使企业背上了过大的财务和经营风险，阻碍了企业的持续发展。

四、房地产行业融资建议及对策

1.最大化降低融资成本

融资成本的大小会直接决定融资策略的优劣，而一个最佳的融资策略又会给企业节省不少的费用。如果将两者的关系协调好，那么两者相辅相成，既降低了成本又带来了可用资金;如果处理不当，那么企业的经营就会陷入瓶颈期，不断寻求融资的过程也会给企业带来更大的偿债压力。

2.不断尝试多元化融资

在国内市场经济体制下，房地产企业融资渠道越多，融资策略越高效，越有利于企业的长期发展。多元的融资策略不只是国内房地产企业的必经之路，更是众多房地产开发商努力的方向，因为对于房地产企业来说，资金格外重要，融资策略更是如此。融资渠道越多，融资策略越高效，越有利与企业的长期发展。但目前我国房地产企业仍面临着融资难、资金到账慢、筹资少的问题，房地产业如果仍保持过去单一的融资渠道，那么无疑是限制了房地产行业的整体发展，所以寻求创新的融资策略，加快尝试多元的融资渠道的步伐是整个行业的重要任务。

3.寻找稳健的融资策略

选择稳健的融资策略对房地产企业的成功起着决定性的作用，一个稳健的融资策略不是要完全抛弃掉传统的融资方式，而应该是根据企业自身实际情况，并结合企业内部的资本结构和资产负债率，从而制定的融资计划。其次，选择与自身优势互补的企业进行业务合作也是有效融资的渠道。

四、结论

房地产金融市场一直以来都维持着以银行贷款为核心的融资局面，想要一下改变当前的融资格局是很难实现的，但好在大多数房地产企业已经开始积极开发创新融资渠道，例如通过发行海外债券、租赁融资等。

目前，在經济环境以及宏观调控加紧的背景之下，对于房地产行业融资难的问题，本文的主要观点及结论如下：第一，结合资产负债率选择融资策略，最大化优化资本结构;第二，在选择融资策略时，降低融资成本、提高融资效率是基本原则。大浪淘沙，适者生存，在一轮又一轮的改革洗牌后，缺乏实力和资信能力的企业将会被市场淘汰;而留下来的企业，需要不断发掘创新型融资渠道和不断尝试多元的融资策略。

总而言之，目前我国房地产行业多元的融资格局尚在形成中，在融资难题上还有很长一段路要走。在国家和政府给予帮助和支持的背景下，房地产企业不断加快对各种融资模式的摸索和改善，我们有理由相信相信房地产行业的融资状况和未来发展会越变越好。

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作者简介：

王思宇（1997--）女，汉族，天津人，研究生在读，天津科技大学，财务会计。