二手房价格会有转折点吗

甄爱军

2020 年 1 月 100 个重点城市二手住宅市场均价为 15074元/平方米，环比微涨 0.06%，同比上涨 1.15%。但在 2 月份，二手房价可能成为房价调整的“先头部队”，率先做出调整。

1月二手房价平稳

2020年第一个月，全国二手房价格走势平稳。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2020年1月，100 个重点城市二手住宅市场均价为 15074 元/平方米，环比 2019 年 12 月微涨 0.06%;与 2019 年 1 月相比，同比上涨 1.15%。总体上来看，今年 1 月市场延续去年年末平稳运行趋势，市场价格保持温和波动。

值得关注的是，二手房价环比增幅已经连续9个月保持低位运行态势。诸葛找房数据研究中心提供的监测结果显示，自 2019 年 5 月开始，二手房价环比增幅均低于0.3%水平。

从不同城市等级来看，今年1月一线城市二手住宅市场均价同环比均下跌;三四线城市同环比均上涨;二线城市则涨跌互现，环比微涨、同比下跌。具体来看，一线城市环比微跌0.07%，同比下跌1.66%;三四线城市环比上涨0.11%，同比上涨 3.44%;二線城市环比微涨 0.03%，同比下跌1.89%。

从区域分布来看，今年1月东北城市二手住宅市场均价同环比涨幅均居首，环渤海经济圈同环比跌幅均居首。其中，东北城市市场均价为 10096 元/平方米，环比上涨0.46%，同比上涨6.22%;环渤海经济圈市场均价15648元/平方米，环比下跌0.61%，同比下跌3.48%。

部分城市持续回落

有部分城市二手房价持续回落，已经进入下跌通道之中。这样的变化，表明市场预期已经出现微妙的变化。

数据显示，1 月二手住宅市场均价上涨城市 46 个，较上月减少1个，平均涨幅0.76%，涨幅环比收窄0.32个百分点;下跌城市 54 个，较上月增加 1 个，平均跌幅为0.64%，跌幅环比收窄0.43个百分点。

就二手房价环比变化情况来看，部分三四线城市已经出现连续下跌走势。1 月环比跌幅较大的城市主要以环渤海和中部区域的三四线城市为主，跌幅前十中6个城市来自环渤海经济圈。其中，唐山以 3.68%的跌幅位居第一，岳阳和淄博分别以3.52%和2.28%的跌幅位居第二、第三。岳阳和淄博自2019年10月均已连续4月上榜，承德连续3月上榜。

从 36 个一二线城市二手房价同比变化来看，1 月同比下跌的城市数量为20个，与上月相同，主要集中于环渤海和西南区域。同比上涨城市数量为 15 个，主要集中于长三角、珠三角、西北和东北区域，其中 3 个城市涨幅超10%。厦门1月市场价格与去年同期基本持平。

苏州、西宁和哈尔滨依旧居同比涨幅位列前三。其中，苏州 2020 年 1 月市场均价为 30639 元/平方米，同比上涨 18.73%，涨幅首次居首;西宁 1 月市场均价为 9501元/平方米，较去年同期同比上涨 18.19%，让出榜首位置退居次席;哈尔滨1月市场均价为11200元/平方米，同比上涨16.17%，依旧位居涨幅第三。

广州、天津和杭州连续3个月位居跌幅榜前三。广州1 月市场均价为 34112 元/平方米，同比下跌 19.21%，跌幅居首;天津1月市场均价为23228元/平方米，同比下跌14.34%，位居跌幅第二;杭州 1 月市场均价为 32942 元/平方米，同比下跌9.79%，位居跌幅第三。

需要说明的是，广州、天津等地二手房价均价出现明显回落，跌幅超过两位数，这是由于该数据反映的是二手房市场挂牌价的真实变化情况。也就是说，目前2个城市二手房挂牌价已经出现明显回落，体现了二手房市场卖方心理预期的变化。

2月二手房价或先跌

通常情况下，二手房市场反应更为灵敏，往往先于市场做出应变。面对当前市场环境，预计2月份二手房价会出现下跌可能。

行业人士估计，目前来看，由于1月、2月原本即为市场淡季，自1月后两周开始逐步爆发的疫情暂未对1月份二手住宅市场价格造成显著影响，但对于2月份二手房市场，形势不容乐观。

截至目前，逾20多个省市区暂停开放售楼处、中介门店暂停营业。受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，多地为减少人员聚集，纷纷出台开发商暂停对外开放商品房售楼处、中介公司暂停营业等措施。

诸葛找房数据研究中心有关人士认为，受此次疫情影响，2月份各地不会像往年一样出现楼市的小阳春，楼市成交量也会骤减。与此同时，各地房企针对疫情纷纷推出线上售楼处，将线下活动推到线上，但线上售楼处是房企针对疫情采取的措施，其效果还有待观察。

不可否认，新冠病毒疫情已经影响到了购房者的置业计划。根据中国指数研究院近期针对民众置业信心调查，有66.49%的受访者明确表示不会选择在当前置业。在所有受访者中，有49%的人原本考虑在春节期间以及接下来的1个月里推进自己的置业计划。此外，有接近九成比例的受访者表示此次疫情对置业信心有影响，其中51.67%的受访者表示影响极大。此次疫情对购房者的影响显而易见。

购房者选择持币观望，将会使得二手房价承压。业内人士表示，当二手房市场进入低迷期之后，只能通过更低的挂牌价才能促使成交，因此对于少数急于套现的卖家来说，他们愿意接受更低的价格，从而使得价格回落。随着更多卖家加入降价阵营，二手房价整体水平难以维持此前的微弱上涨态势，转而出现下跌。归根结底，在没有实际需求支撑的情况下，二手房价想要持续保持上行态势，难度极大。