疫情或拖累上半年楼市

甄爱军

在新冠肺炎疫情的影响下，今年一季度乃至二季度楼市成交将会受到影响，并导致全年成交回落。未来房价走势可能由之前的小幅上涨转为小幅下跌，但大跌的可能性较小。

1月楼市应声回落

在春节长假叠加新型冠状病毒肺炎疫情因素的影响下，1月楼市成交出现明显下滑。

克而瑞监测数据显示，截至1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元。与去年同期相比，百强房企整体业绩规模同比下滑幅度接近12%。

分析成交下滑的原因，不外乎以下两个方面：

首先是春节长假影响。今年春节长假从 1 月 24 日开始，但实际上，在长假前一周，不少房企就已经进入休假状态。同时购房者在节前一周内，购买欲望也明显下降。

其次是受到新型冠状病毒肺炎疫情影响。为配合国家抗击疫情、严防疫情扩散，1月26日中国房地产业协会发出倡议之后，绝大多数房企暂停了售楼处春节期间的销售活动。公开资料显示，截至目前已有北京、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内的至少50多个城市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。

房价虽然保持上行态势，但涨幅已经处于合理区间。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建商品住宅的全样本调查，2020 年 1 月，全国 100 个城市新建 商 品 住 宅 平 均 价 格 为 15209 元/平 方 米 ，环 比 上 涨0.27%，涨幅较上月回落 0.15 个百分点。同比来看，全国100个城市新建商品住宅均价较去年同期上涨3.39%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。

从涨跌城市个数看，上涨城市数量有所减少。数据显示，62个城市环比上涨，34个城市环比下跌，4个城市与上月持平。与2019年12月相比，1月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1%以上的城市有4个，较上月减少5 个;1 月价格环比下跌的城市数量增加 9 个，其中跌幅在0.5%以上的城市有6个，较上月减少2个。

2月楼市会更难

不过，一直处于上升阶段的库存，会让2月份楼市承受更大压力。

上海易居房地产研究院发布的《2019年中国百城库存年度报告》数据显示，截至2019年12月末，全国100个城市新建商品住宅库存总量为 48342 万平方米，环比增长2.1%，同比增长5.7%。观察2019年的月度数据不难发现，当前库存规模已经保持连续13个月的同比正增长态势。

据此，专家认为未来楼市会更难。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年1月出现的新型冠状病毒肺炎疫情，将显著影响一季度的楼市市场交易，进而也会影响房企和相关城市的去库存工作。他说：“尤其是2月，市场销售会变得更加艰难。”

当然，疫情影响总体可控。严跃进认为，客观上说，后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市交易会逐渐活跃，这对于相关城市去库存是有积极作用的。

房价可能由涨转跌

1月份房价仍然保持微幅上涨态势，不过在成交量回落的前提下，房价持续上涨的可能性已经不大。

为了应对疫情影响，不少房企加大了线上销售力度。

據了解，目前包括碧桂园、融创、金茂、绿城、雅居乐等，纷纷加大了线上销售渠道的推广力度，通过自有平台、自建APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上销售服务。

专家分析认为，这些举措在一定程度上能够缓和线下销售停摆对项目整体销售去化带来的冲击。但是，却难以改变2月份成交量进一步下滑的趋势。

中国指数研究院也认为，当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新冠病毒肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度。不同地区中，疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。而一二线和强三四线城市，市场需求旺盛，短期置业需求或会延缓入市。

严跃进认为，在这种情况下，房价想要持续保持上涨态势，可能性微乎其微，由涨转跌成为大概率事件。如果疫情影响持续到第二季度，加之房企完成全年目标颇为急切，这个时候会有继续降价促销的做法，换而言之，本身在第一季度终结的降价促销动作，或会延长到第二季度。这会导致房价在更长时间内处于下跌通道之中。

后续政策会否变化

由于当前中国楼市规模与“非典”时期已不可同日而语，如果房地产行业受到疫情影响程度较高，不排除有地方政府会重新审视调控政策。

数据显示，2003年，全国销售额最高的房产企业，全年销售额是62亿元，而2019年的销售金额是当时的100多倍。如今，房企的资产数量、客户、合作伙伴的数量已经是不一样的量级了。

业内人士指出，从调控政策来看，当前在疫情的冲击下，房地产政策存优化空间，但彻底转向的可能性较小。与此同时，在地方政府财政压力加大和企业销售承压的背景下，土地供给节奏将会加大，融资政策亦会有所改善。

中国指数研究院有关人士认为，“因城施策”仍将是行业调控主基调，本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。

那么，哪些地方存在优化的空间？主要表现在：一是为保障经济发展活力，货币金融环境将相对宽松;二是财政政策释放了积极信号;三是疫情下的税收、社保等方面有所调整。在金融、财政政策相对积极的背景下，房地产市场也会有一定程度的受益。